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Appartement à vendre

VilleValdoie (90)
Surface58
Coût Total113 260
Loyer Annuel9 063
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+94
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 90 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 551,72 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Magnifique T2 Entièrement Rénové – Plain-pied Localisation : Valdoie Découvrez ce superbe appartement T2 meublé, offrant des prestations de qualité et une rénovation complète. Alliant confort moderne et indépendance, ce bien est situé au sein d'une petite copropriété paisible. Les points forts du bien : Indépendance totale Entrée individuelle donnant sur une cour fermée Rénovation de qualité : Appartement de plain-pied, entièrement remis à neuf avec des matériaux de choix. Espaces optimisés :Deux pièces spacieuses distribuées par un grand couloir fonctionnel avec penderie intégrée. Agencement intérieur : Pièce de vie : Grande pièce à vivre lumineuse comprenant une cuisine entièrement équipée et un bel espace salon. Espace Nuit :Une chambre confortable avec dressing aménagé et télévision. Sanitaires :Salle d’eau moderne avec douche à l’italienne et WC suspendus indépendants. Praticité :Un coin lingerie dédié avec de nombreux rangements pour une organisation parfaite. Caractéristiques techniques : Chauffage :Confort thermique optimal grâce à un chauffage au sol individuel. Ventilation :Équipé de 3 VMC pour une saine circulation de l'air. Performance énergétique : DPE Classe D.

L'avis du propriétaire :Un bien de qualité, "clé en main", idéal pour un premier achat ou un investissement locatif serein dans un secteur recherché.

Contact : Pour toute visite ou information complémentaire, merci de me contacter par message privé.

Ville : Valdoie
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90300
Coordonnées : 47.664140, 6.841920
Total : 113 260
Prix d'acquisition : 90 000
Travaux : 16 060
Valeur du bien : 106 060
Frais de notaire : 7 200
Coût estimé : 7 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58
Loyer prédit : 13.02€/m²/mois
Fourchette : 10.51€ - 16.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 755€/mois
Loyer annuel estimé : 9063€/an
Fourchette totale : 610€ - 936€/mois
Fourchette annuelle : 7314€ - 11230€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.46% - 9.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 121,62 €/m²
Basé sur :109 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 054
Prix d'achat :90 000
Décote à l'achat :+24 946 (+38.3%)
Marge achat-revente :-48 206€ (-74.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :553,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 586,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 679,51
Coût de l'assurance :9 910,25
Taxe foncière : 906,31€/an
Soit par mois : 75,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 755,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 661,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :93,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel existant
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 5/5 visible - cuisine moderne mais rafraîchissement possible
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain moderne mais rafraîchissement possible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 5/5 visible - chambre en excellent état mais rafraîchissement possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 5/5 assumé - salon sans photo, état supposé bon

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 060(277 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:700
    Peinture cuisine: 10 m² × 70€/m² = 700€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:420
    Peinture salle de bain: 6 m² × 70€/m² = 420€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:840
    Peinture chambre: 12 m² × 70€/m² = 840€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 100
    Peinture salon: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valdoie. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont basés sur une fourchette de 70€/m² pour des travaux de rafraîchissement dans un état acceptable.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 755 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 063 €/an
Calcul : 755 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 656 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 260 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 396 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 906 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 060
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 018
Revenus locatifs : +9 063
Charges déductibles : -21 018
Résultat foncier Année 1 : -11 955(Déficit de 11 955 €)
Imputable sur revenu global : 11 955
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 958 €/an
Revenus locatifs : +9 063
Charges déductibles : -4 958
Résultat foncier Années 2+ : 4 105 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 06321 0223 659-11 95911 959 €--
29 2444 8633 5604 381---
39 4294 7613 4584 668---
49 6184 6553 3534 962---
59 8104 5463 2445 264---
610 0064 4343 1315 573---
710 2074 3173 0155 889---
810 4114 1972 8946 214---
910 6194 0732 7706 546---
1010 8313 9442 6426 887---
1111 0483 8122 5097 236---
1211 2693 6752 3727 594---
1311 4943 5332 2307 961---
1411 7243 3872 0848 337---
1511 9593 2361 9338 723---
1612 1983 0801 7779 118---
1712 4422 9181 6159 524---
1812 6912 7511 4499 939---
1912 9442 5791 27610 365---
2013 2032 4011 09910 802---
2113 4672 21791511 250---
2213 7372 02772511 709---
2314 0111 83152812 180---
2414 2921 62832612 663---
2514 5771 41911613 159---
TOTAL290 295101 30852 680188 98811 959Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 588
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 988
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 063 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 903 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 903-3 588+5 491
2+1 903+1 314+589
3+1 903+1 401+502
4+1 903+1 489+414
5+1 903+1 579+324
6+1 903+1 672+231
7+1 903+1 767+136
8+1 903+1 864+39
9+1 903+1 964-61
10+1 903+2 066-163
11+1 903+2 171-268
12+1 903+2 278-375
13+1 903+2 388-485
14+1 903+2 501-598
15+1 903+2 617-714
16+1 903+2 735-832
17+1 903+2 857-954
18+1 903+2 982-1 079
19+1 903+3 110-1 207
20+1 903+3 241-1 338
21+1 903+3 375-1 472
22+1 903+3 513-1 610
23+1 903+3 654-1 751
24+1 903+3 799-1 896
25+1 903+3 948-2 045
Total+47 575+56 696+-9 121
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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