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Détails du bien

Bien expiré
VilleBourg-Argental (42)
Surface214.13m²
Coût Total334 750€
Loyer Annuel22 737€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 214.13 m²
Prix au m² : 910,66 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Gaz de ville, Nombre de WC : 3, Mandat exclusif, Jardin

A découvrir dans votre agence Century21 Abita Immobilier sur la commune de BOURG ARGENTAL- Immeuble avec cour intérieure. En plein centre du Bourg, découvrez ce bien disposant, sur les deux premiers étages, d'un local commercial, type restaurant, électricité conforme et cuisine alimenté au gaz de ville. Libre de toutes activités actuellement. Au dernier étage, un appartement T2 comprenant une cuisine aménagée, un salon, une chambre, une salle d'eau, toilettes et un grenier aménageable. Travaux électricité et d'isolation à prévoir. Une grande cour intérieure ensoleillée offre un extérieur agréable pour une activité professionnelle ou pour soi-même. Logement à consommation énergétique excessive : classe G. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2750.0 € et 3770.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-abita-annonay.com/mentions_legales/

Ville : Bourg-Argental
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42220
Coordonnées : 45.295296, 4.558950
Total : 334 750€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 124 150€
Valeur du bien : 319 150€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 214.13m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.40€ - 12.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1895€/mois
Loyer annuel estimé : 22737€/an
Fourchette totale : 1371€ - 2619€/mois
Fourchette annuelle : 16451€ - 31426€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 603,57 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :343 372 €
Prix d'achat :195 000 €
Décote à l'achat :-148 372€ (-43.2%)
Marge achat-revente :8 622€ (2.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :334 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 675,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :97,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 773,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :168 001,22€
Coût de l'assurance :29 290,62€
Taxe foncière : 2 273,73€/an
Soit par mois : 189,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 894,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 962,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 484 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 214 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine d'environ 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour conformité et confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour confort
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais peut être amélioré
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et ajout de prises selon besoin
Raison: Électricité à mettre aux normes pour sécurité
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Amélioration
Amélioration de l'isolation des combles si accessible
Quantité: surface des combles à estimer
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :124 150 €(580 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système: 6000€ (moyenne entre 3000€ et 6000€) + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Menuiseries:42 000€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 1000€ (moyenne) = 21000€ (incluant fourniture et pose) + Main d'œuvre: 3000€ = 21000€
  • Eau chaude:6 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ (moyenne entre 2000€ et 4000€) + Main d'œuvre: 500€ = 3000€
  • Cuisine:15 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 500€ (moyenne) = 6000€ + Plomberie: 1000€ + Électricité: 1000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 7000€
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 2000€ (moyenne) = 12000€ (incluant fourniture et pose) + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Chambres:12 000€
    Rénovation 2 chambres: 30 m² × 200€ (moyenne) = 6000€ (incluant peinture et revêtement) + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Salon:3 150€
    Rafraîchissement salon: 55 m² × 30€ (moyenne) = 1650€ + Main d'œuvre: 300€ = 1500€
  • Électricité générale:4 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau: 1500€ + Ajout de prises: 500€ + Main d'œuvre: 500€ = 2000€
  • Isolation:6 000€
    Amélioration isolation combles: 50 m² × 60€ (moyenne) = 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-Argental (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 66 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 895 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 737 €/an
Calcul : 1 895 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 569 €/an
Base de calcul : Emprunt de 334 750 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 172 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 274 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 124 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 139 165 €
Revenus locatifs : +22 737 €
Charges déductibles : -139 165 €
Résultat foncier Année 1 : -116 427 €(Déficit de 116 427 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 95 027 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 015 €/an
Revenus locatifs : +22 737 €
Charges déductibles : -15 015 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 723 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 95027.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 737 €139 176 €11 580 €-116 438 €21 400 €95 038 €95 038 €
223 192 €14 722 €11 277 €8 470 €--86 569 €
323 656 €14 408 €10 963 €9 248 €--77 321 €
424 129 €14 083 €10 637 €10 046 €--67 274 €
524 612 €13 746 €10 300 €10 866 €--56 409 €
625 104 €13 397 €9 952 €11 707 €--44 702 €
725 606 €13 036 €9 590 €12 570 €--32 132 €
826 118 €12 661 €9 216 €13 457 €--18 675 €
926 640 €12 274 €8 829 €14 366 €--4 309 €
1027 173 €11 873 €8 427 €15 300 €---
1127 717 €11 457 €8 012 €16 259 €---
1228 271 €11 027 €7 582 €17 244 €---
1328 836 €10 581 €7 136 €18 255 €---
1429 413 €10 120 €6 675 €19 293 €---
1530 001 €9 642 €6 197 €20 359 €---
1630 601 €9 147 €5 702 €21 454 €---
1731 213 €8 635 €5 189 €22 579 €---
1831 838 €8 104 €4 659 €23 734 €---
1932 474 €7 555 €4 109 €24 920 €---
2033 124 €6 985 €3 540 €26 139 €---
2133 786 €6 396 €2 951 €27 390 €---
2234 462 €5 786 €2 340 €28 676 €---
2335 151 €5 154 €1 708 €29 998 €---
2435 854 €4 499 €1 054 €31 355 €---
2536 572 €3 821 €376 €32 750 €---
TOTAL728 283 €378 285 €168 001 €349 998 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 349 998 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 737 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 775 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 775 €-6 420 €+11 195 €
2+4 775 €0 €+4 775 €
3+4 775 €0 €+4 775 €
4+4 775 €0 €+4 775 €
5+4 775 €0 €+4 775 €
6+4 775 €0 €+4 775 €
7+4 775 €0 €+4 775 €
8+4 775 €0 €+4 775 €
9+4 775 €0 €+4 775 €
10+4 775 €+3 298 €+1 477 €
11+4 775 €+4 878 €-103 €
12+4 775 €+5 173 €-398 €
13+4 775 €+5 477 €-702 €
14+4 775 €+5 788 €-1 013 €
15+4 775 €+6 108 €-1 333 €
16+4 775 €+6 436 €-1 661 €
17+4 775 €+6 774 €-1 999 €
18+4 775 €+7 120 €-2 345 €
19+4 775 €+7 476 €-2 701 €
20+4 775 €+7 842 €-3 067 €
21+4 775 €+8 217 €-3 442 €
22+4 775 €+8 603 €-3 828 €
23+4 775 €+8 999 €-4 224 €
24+4 775 €+9 407 €-4 632 €
25+4 775 €+9 825 €-5 050 €
Total+119 375 €+104 999 €+14 376 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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