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Duplex/triplex - 5 pièce(s) - 128 m²

Bien expiré
VilleBonnières-sur-Seine (78)
Surface128m²
Coût Total189 200€
Loyer Annuel18 437€
Rentabilité9.74%
Cashflow/mois+395€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 859,38 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé en Centre ville de Bonnières à 300 m de la gare, cet appartement type maison de ville de 128m2 en duplex se décompose de la manière suivante: Au RDC : séjour ouvert sur cuisine aménagée, buanderie et un placard sous l'escalier. A l'étage: Un palier, un couloir, 4 chambres, et une salle d'eau. Au deuxième grenier: un grenier à aménager Travaux de rénovation à prévoir Provision pour charge très faible: assurance de l'immeuble uniquement. Vous souhaitez en savoir plus, contactez votre conseiller Steeven Bonnet mandataire immobilier WINKEY enregistré au RCS de Versailles sous le numéro 881 286 751 . Cette annonce vous est proposée par BONNET Steeven - EI - NoRSAC: 881 286 751, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Versailles La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de l'agent mandataire. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frconformément à l'article l.561-5 et suivants du code monétaire et financier, il vous sera demandé de nous présenter une pièce d'identité avant chaque visite. - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Détails : Nombre de chambre(s) : 4 Nombre de pièces : 5 Nb de salle d'eau : 1 Cuisine : Americaine Nombre de wc : 1

Ville : Bonnières-sur-Seine
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78270
Coordonnées : 49.025410, 1.566490
Total : 189 200€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 70 400€
Valeur du bien : 180 400€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 12.00€/m²/mois
Fourchette : 10.30€ - 13.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1536€/mois
Loyer annuel estimé : 18437€/an
Fourchette totale : 1318€ - 1790€/mois
Fourchette annuelle : 15821€ - 21485€/an
Rentabilité brute :9.74%
Fourchette de rentabilité :8.36% - 11.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :931,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :56,76€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 987,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 106,68€
Coût de l'assurance :17 028,00€
Taxe foncière : 1 843,66€/an
Soit par mois : 153,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 536,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 141,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :394,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 371 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 128 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 400 €(550 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 13 fenêtres × 1000€ = 13000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant l'électroménager, plomberie, électricité, et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la plomberie, électricité, et la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bonnières-sur-Seine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 536 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 437 €/an
Calcul : 1 536 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 238 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 200 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 681 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 844 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 163 €
Revenus locatifs : +18 437 €
Charges déductibles : -79 163 €
Résultat foncier Année 1 : -60 726 €(Déficit de 60 726 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 326 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 763 €/an
Revenus locatifs : +18 437 €
Charges déductibles : -8 763 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 674 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39326.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 437 €79 169 €6 244 €-60 733 €21 400 €39 333 €39 333 €
218 805 €8 602 €6 077 €10 203 €--29 129 €
319 181 €8 429 €5 904 €10 752 €--18 377 €
419 565 €8 250 €5 726 €11 315 €--7 062 €
519 956 €8 066 €5 541 €11 891 €---
620 355 €7 875 €5 350 €12 481 €---
720 763 €7 677 €5 152 €13 085 €---
821 178 €7 473 €4 948 €13 705 €---
921 601 €7 262 €4 737 €14 339 €---
1022 033 €7 044 €4 519 €14 990 €---
1122 474 €6 818 €4 293 €15 656 €---
1222 924 €6 585 €4 060 €16 339 €---
1323 382 €6 344 €3 819 €17 038 €---
1423 850 €6 094 €3 569 €17 755 €---
1524 327 €5 836 €3 312 €18 490 €---
1624 813 €5 570 €3 045 €19 243 €---
1725 309 €5 294 €2 769 €20 015 €---
1825 816 €5 009 €2 484 €20 807 €---
1926 332 €4 714 €2 190 €21 618 €---
2026 859 €4 410 €1 885 €22 449 €---
2127 396 €4 095 €1 570 €23 301 €---
2227 944 €3 769 €1 244 €24 175 €---
2328 503 €3 432 €908 €25 070 €---
2429 073 €3 084 €559 €25 988 €---
2529 654 €2 724 €200 €26 930 €---
TOTAL590 529 €223 626 €90 107 €366 903 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 366 903 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 437 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 872 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 872 €-6 420 €+10 292 €
2+3 872 €0 €+3 872 €
3+3 872 €0 €+3 872 €
4+3 872 €0 €+3 872 €
5+3 872 €+1 448 €+2 424 €
6+3 872 €+3 744 €+128 €
7+3 872 €+3 926 €-54 €
8+3 872 €+4 111 €-239 €
9+3 872 €+4 302 €-430 €
10+3 872 €+4 497 €-625 €
11+3 872 €+4 697 €-825 €
12+3 872 €+4 902 €-1 030 €
13+3 872 €+5 112 €-1 240 €
14+3 872 €+5 327 €-1 455 €
15+3 872 €+5 547 €-1 675 €
16+3 872 €+5 773 €-1 901 €
17+3 872 €+6 005 €-2 133 €
18+3 872 €+6 242 €-2 370 €
19+3 872 €+6 485 €-2 613 €
20+3 872 €+6 735 €-2 863 €
21+3 872 €+6 990 €-3 118 €
22+3 872 €+7 252 €-3 380 €
23+3 872 €+7 521 €-3 649 €
24+3 872 €+7 797 €-3 925 €
25+3 872 €+8 079 €-4 207 €
Total+96 800 €+110 071 €+-13 271 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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