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VILLERY - Maison 4 pièces 112m2

Bien expiré
VilleVillery (10)
Surface112.48m²
Coût Total181 820€
Loyer Annuel9 511€
Rentabilité5.23%
Cashflow/mois-225€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 112.48 m²
Prix au m² : 977,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Jardin

VILLERY - Sur les hauteurs de VILLERY, dans un environnement calme, venez découvrir cette maison de 1972 d'environ 112m2 sur sous sol complet à rénover. Elle est composée d'une grande entrée, d'une spacieuse pièce de vie salon-séjour, d'une cuisine séparée (possibilité d'ouvrir sur la pièce de vie) d'une véranda, de deux chambres et d'une grande salle de bain. WC séparé. Sous sol complet. Un terrain clos et arboré d'environ 1100m2 complète ce bien.

Travaux à prévoir. La maison sera entièrement vidée pour la vente.

  • Nous contacter au 03 25 40 47 44 - http://blival.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Villery
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10320
Coordonnées : 48.166969, 4.006129
Total : 181 820€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 63 020€
Valeur du bien : 173 020€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112.48m²
Loyer prédit : 7.05€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 8.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 793€/mois
Loyer annuel estimé : 9511€/an
Fourchette totale : 641€ - 980€/mois
Fourchette annuelle : 7693€ - 11759€/an
Rentabilité brute :5.23%
Fourchette de rentabilité :4.23% - 6.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :887,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :51,52€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 938,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 279,74€
Coût de l'assurance :15 454,70€
Taxe foncière : 951,09€/an
Soit par mois : 79,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 792,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 017,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-225,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 020 €(560 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:6 720€
    Isolation combles: 112 m² × 60€/m² = 6720€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:4 800€
    Rénovation chambres: 24 m² × 200€/m² = 4800€ (installation incluse)
  • Salon - Rénovation lourde:5 000€
    Rénovation salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 220€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 793 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 511 €/an
Calcul : 793 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 850 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 820 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 618 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 951 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 440 €
Revenus locatifs : +9 511 €
Charges déductibles : -70 440 €
Résultat foncier Année 1 : -60 929 €(Déficit de 60 929 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 529 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 420 €/an
Revenus locatifs : +9 511 €
Charges déductibles : -7 420 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 091 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39528.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 511 €70 445 €5 856 €-60 935 €21 400 €39 535 €39 535 €
29 701 €7 267 €5 698 €2 434 €--37 101 €
39 895 €7 103 €5 534 €2 792 €--34 309 €
410 093 €6 934 €5 365 €3 159 €--31 150 €
510 295 €6 760 €5 190 €3 535 €--27 615 €
610 501 €6 579 €5 010 €3 922 €--23 693 €
710 711 €6 393 €4 823 €4 318 €--19 375 €
810 925 €6 200 €4 631 €4 725 €--14 650 €
911 144 €6 001 €4 432 €5 142 €--9 508 €
1011 366 €5 796 €4 226 €5 571 €--3 937 €
1111 594 €5 583 €4 014 €6 011 €---
1211 826 €5 364 €3 794 €6 462 €---
1312 062 €5 137 €3 568 €6 925 €---
1412 303 €4 903 €3 334 €7 400 €---
1512 549 €4 661 €3 092 €7 888 €---
1612 800 €4 411 €2 842 €8 389 €---
1713 056 €4 153 €2 584 €8 904 €---
1813 318 €3 886 €2 317 €9 431 €---
1913 584 €3 611 €2 041 €9 973 €---
2013 856 €3 326 €1 757 €10 530 €---
2114 133 €3 032 €1 463 €11 101 €---
2214 415 €2 728 €1 159 €11 687 €---
2314 704 €2 414 €845 €12 290 €---
2414 998 €2 090 €521 €12 908 €---
2515 298 €1 755 €186 €13 543 €---
TOTAL304 637 €186 532 €84 280 €118 105 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 105 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 511 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 997 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 997 €-6 420 €+8 417 €
2+1 997 €0 €+1 997 €
3+1 997 €0 €+1 997 €
4+1 997 €0 €+1 997 €
5+1 997 €0 €+1 997 €
6+1 997 €0 €+1 997 €
7+1 997 €0 €+1 997 €
8+1 997 €0 €+1 997 €
9+1 997 €0 €+1 997 €
10+1 997 €0 €+1 997 €
11+1 997 €+622 €+1 375 €
12+1 997 €+1 939 €+58 €
13+1 997 €+2 078 €-81 €
14+1 997 €+2 220 €-223 €
15+1 997 €+2 367 €-370 €
16+1 997 €+2 517 €-520 €
17+1 997 €+2 671 €-674 €
18+1 997 €+2 829 €-832 €
19+1 997 €+2 992 €-995 €
20+1 997 €+3 159 €-1 162 €
21+1 997 €+3 330 €-1 333 €
22+1 997 €+3 506 €-1 509 €
23+1 997 €+3 687 €-1 690 €
24+1 997 €+3 872 €-1 875 €
25+1 997 €+4 063 €-2 066 €
Total+49 925 €+35 432 €+14 493 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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