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Détails du bien

VilleNîmes (30)
Surface134m²
Coût Total294 360€
Loyer Annuel18 137€
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 235 000 €
Surface : 134 m²
Prix au m² : 1 753,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Envie d'un cocon élégant en cœur de ville ? Ici, la lumière danse sur de belles pièces de vie aux volumes généreux. Deux chambres, un bureau pour créer ou télétravailler, et un souplex inattendu qui ouvre le champ des possibles. Un appartement qui joue la carte du charme et des surprises, parfait pour une vie citadine inspirée ! Surface CARREZ : 104.45 m²

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30900
Total : 294 360€
Prix d'acquisition : 235 000€
Travaux : 40 560€
Valeur du bien : 275 560€
Frais de notaire : 18 800€
Coût estimé : 18 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1511€/mois
Loyer annuel estimé : 18137€/an
Fourchette totale : 1193€ - 1915€/mois
Fourchette annuelle : 14314€ - 22980€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :462,2 €/m²
Basé sur :206 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 935 €
Prix d'achat :235 000 €
Décote à l'achat :+173 065€ (+279.4%)
Marge achat-revente :-232 425€ (-375.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :294 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 457,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :83,40€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 541,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 008,75€
Coût de l'assurance :25 020,60€
Taxe foncière : 1 813,68€/an
Soit par mois : 151,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 511,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 692,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-181,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 104.45 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 560 €(303 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Autres pièces - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 511 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 137 €/an
Calcul : 1 511 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 881 €/an
Base de calcul : Emprunt de 294 360 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 001 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 814 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 255 €
Revenus locatifs : +18 137 €
Charges déductibles : -53 255 €
Résultat foncier Année 1 : -35 119 €(Déficit de 35 119 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 719 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 695 €/an
Revenus locatifs : +18 137 €
Charges déductibles : -12 695 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 441 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13718.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 235 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750 €(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 137 €53 265 €9 890 €-35 128 €21 400 €13 728 €13 728 €
218 500 €12 442 €9 628 €6 057 €--7 671 €
318 870 €12 171 €9 356 €6 699 €--972 €
419 247 €11 890 €9 075 €7 357 €---
519 632 €11 599 €8 784 €8 033 €---
620 024 €11 298 €8 484 €8 726 €---
720 425 €10 987 €8 172 €9 438 €---
820 833 €10 665 €7 850 €10 169 €---
921 250 €10 332 €7 517 €10 918 €---
1021 675 €9 987 €7 173 €11 688 €---
1122 109 €9 631 €6 816 €12 478 €---
1222 551 €9 262 €6 447 €13 289 €---
1323 002 €8 880 €6 066 €14 121 €---
1423 462 €8 486 €5 671 €14 976 €---
1523 931 €8 077 €5 263 €15 854 €---
1624 410 €7 655 €4 841 €16 755 €---
1724 898 €7 218 €4 404 €17 680 €---
1825 396 €6 766 €3 951 €18 630 €---
1925 904 €6 298 €3 484 €19 606 €---
2026 422 €5 814 €3 000 €20 608 €---
2126 950 €5 314 €2 499 €21 637 €---
2227 489 €4 796 €1 981 €22 693 €---
2328 039 €4 260 €1 446 €23 779 €---
2428 600 €3 706 €891 €24 894 €---
2529 172 €3 132 €318 €26 039 €---
TOTAL580 927 €253 931 €143 009 €326 995 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 326 995 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 137 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 809 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 809 €-6 420 €+10 229 €
2+3 809 €0 €+3 809 €
3+3 809 €0 €+3 809 €
4+3 809 €+1 916 €+1 893 €
5+3 809 €+2 410 €+1 399 €
6+3 809 €+2 618 €+1 191 €
7+3 809 €+2 831 €+978 €
8+3 809 €+3 051 €+758 €
9+3 809 €+3 275 €+534 €
10+3 809 €+3 506 €+303 €
11+3 809 €+3 743 €+66 €
12+3 809 €+3 987 €-178 €
13+3 809 €+4 236 €-427 €
14+3 809 €+4 493 €-684 €
15+3 809 €+4 756 €-947 €
16+3 809 €+5 026 €-1 217 €
17+3 809 €+5 304 €-1 495 €
18+3 809 €+5 589 €-1 780 €
19+3 809 €+5 882 €-2 073 €
20+3 809 €+6 182 €-2 373 €
21+3 809 €+6 491 €-2 682 €
22+3 809 €+6 808 €-2 999 €
23+3 809 €+7 134 €-3 325 €
24+3 809 €+7 468 €-3 659 €
25+3 809 €+7 812 €-4 003 €
Total+95 225 €+98 099 €+-2 874 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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