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Proche gare - Appartement d'environ 85 m2 (poss. Faire 2 studios)

VilleArras (62)
Surface85m²
Coût Total119 400€
Loyer Annuel11 067€
Rentabilité9.27%
Cashflow/mois+205€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 235,29 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 85 m², 5 pièces, 1 garage, 1 place de parking

Idéal investisseur, situé à deux pas de la gare, Avenue Fernand Lobbedez, en face du Leclerc, dans une petite copropriété, appartement au dernier étage avec place de parking privative offrant environ 85 m² habitables.

Possibilité De Faire 2 Studios !!!!

Comprenant : 5 pièces, un palier et une cave.

Compteurs d’eau, d’électricité et d’assainissement ok.

Copropriété en cours de création.

Certaines images sont des projections d’aménagement générées par intelligence artificielle, à titre illustratif.

Ville : Arras
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62000
Coordonnées : 50.292880, 2.782500
Total : 119 400€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 111 000€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 10.85€/m²/mois
Fourchette : 8.71€ - 13.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 922€/mois
Loyer annuel estimé : 11067€/an
Fourchette totale : 740€ - 1149€/mois
Fourchette annuelle : 8882€ - 13790€/an
Rentabilité brute :9.27%
Fourchette de rentabilité :7.44% - 11.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :365 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :212 500 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-107 500€ (-50.6%)
Marge achat-revente :93 100€ (43.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :591,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 625,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 008,03€
Coût de l'assurance :10 149,00€
Taxe foncière : 1 106,68€/an
Soit par mois : 92,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 922,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 717,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :204,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 33 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: environ 16 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, peinture optionnelle
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: environ 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état, peinture optionnelle

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(71 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 922 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 067 €/an
Calcul : 922 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 008 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 406 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 107 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 521 €
Revenus locatifs : +11 067 €
Charges déductibles : -11 521 €
Résultat foncier Année 1 : -454 €(Déficit de 454 €)
Imputable sur revenu global : 454 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 521 €/an
Revenus locatifs : +11 067 €
Charges déductibles : -5 521 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 546 €/an
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 067 €11 524 €4 012 €-458 €458 €--
211 288 €5 418 €3 905 €5 870 €---
311 514 €5 308 €3 795 €6 206 €---
411 744 €5 194 €3 681 €6 550 €---
511 979 €5 076 €3 563 €6 903 €---
612 219 €4 954 €3 441 €7 265 €---
712 463 €4 828 €3 315 €7 635 €---
812 712 €4 697 €3 184 €8 015 €---
912 967 €4 562 €3 049 €8 405 €---
1013 226 €4 422 €2 909 €8 804 €---
1113 490 €4 277 €2 765 €9 213 €---
1213 760 €4 128 €2 615 €9 632 €---
1314 035 €3 973 €2 461 €10 062 €---
1414 316 €3 813 €2 300 €10 503 €---
1514 602 €3 647 €2 135 €10 955 €---
1614 894 €3 476 €1 963 €11 418 €---
1715 192 €3 299 €1 786 €11 894 €---
1815 496 €3 115 €1 603 €12 381 €---
1915 806 €2 926 €1 413 €12 880 €---
2016 122 €2 729 €1 217 €13 393 €---
2116 445 €2 526 €1 014 €13 918 €---
2216 774 €2 316 €804 €14 457 €---
2317 109 €2 099 €586 €15 010 €---
2417 451 €1 874 €362 €15 577 €---
2517 800 €1 642 €129 €16 159 €---
TOTAL354 473 €101 824 €58 008 €252 649 €458 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 137 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 649 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 067 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 324 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 324 €-137 €+2 461 €
2+2 324 €+1 761 €+563 €
3+2 324 €+1 862 €+462 €
4+2 324 €+1 965 €+359 €
5+2 324 €+2 071 €+253 €
6+2 324 €+2 179 €+145 €
7+2 324 €+2 291 €+33 €
8+2 324 €+2 405 €-81 €
9+2 324 €+2 521 €-197 €
10+2 324 €+2 641 €-317 €
11+2 324 €+2 764 €-440 €
12+2 324 €+2 890 €-566 €
13+2 324 €+3 019 €-695 €
14+2 324 €+3 151 €-827 €
15+2 324 €+3 286 €-962 €
16+2 324 €+3 426 €-1 102 €
17+2 324 €+3 568 €-1 244 €
18+2 324 €+3 714 €-1 390 €
19+2 324 €+3 864 €-1 540 €
20+2 324 €+4 018 €-1 694 €
21+2 324 €+4 175 €-1 851 €
22+2 324 €+4 337 €-2 013 €
23+2 324 €+4 503 €-2 179 €
24+2 324 €+4 673 €-2 349 €
25+2 324 €+4 848 €-2 524 €
Total+58 100 €+75 795 €+-17 695 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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