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Ensemble immobilier de 300m² avec un terrain de 1,2 ha à

VilleSaint-Étienne-de-Boulogne (07)
Surface300
Coût Total389 700
Loyer Annuel28 276
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+107
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 300 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 300 m², 12 pièces, 6 chambres, 3 salles de bain, Terrasse, 1 hectares de terrain, Mandat exclusif, 1 garage, 4 places de parking

Kévin Dufourd Immobilier vous propose En Exclusivite un ensemble immobilier A Renover composé de 3 habitations dans un hameau sur la commune de Saint Etienne De Boulogne avec un terrain de 1.2 hectare.

Les logements se composent comme ceci :

Une maison divisée en 2 logements :

  • Logement d'environ 80m² :

Au Rdc : Un salon, une salle à manger, une cuisine, une salle de bains et un Wc indépendant.

Au 1Er : 2 chambres.

  • Logement d'environ 80m² :

Au 1Er : Un salon donnant sur une grande terrasse, une salle à manger, une cuisine, une salle de bains et un Wc indépendant.

Au 2Eme : 2 chambres.

Une maison d'environ 135m² :

Au Rdc : Un salon, une Sam, une cuisine, une salle de bains et une cave.

Au 1Er : Une mezzanine et 2 chambres accessible par l'exterieur.

Elle réunit tous les critères que vous pouvez attendre d'une maison familiale, spacieuse, lumineuse, un jardin arboré, au calme et sans vis-à-vis.

Tous ces critères font de cette demeure un lieu privilégié pour l'activité de location saisonnière ou annuel pour profiter d'un complément de revenus.

Ce bien vous réserve encore des surprises qui seront à découvrir au moment de la visite, je reste à votre disposition pour visiter et découvrir ce bien.Contactez Kévin Dufourd de Mpi pour organiser une visite : Tel: - Email: - Rsac Aubenas N° 791 454 366 Agent commercial indépendant du réseau national Marketplace Immobilier N° Rsac : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Étienne-de-Boulogne
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07200
Coordonnées : 44.701210, 4.458470
Total : 389 700
Prix d'acquisition : 300 000
Travaux : 65 700
Valeur du bien : 365 700
Frais de notaire : 24 000
Coût estimé : 24 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300
Loyer prédit : 7.85€/m²/mois
Fourchette : 6.05€ - 10.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 2356€/mois
Loyer annuel estimé : 28276€/an
Fourchette totale : 1815€ - 3059€/mois
Fourchette annuelle : 21778€ - 36713€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 385,25 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :415 575
Prix d'achat :300 000
Décote à l'achat :-115 575 (-27.8%)
Marge achat-revente :25 875€ (6.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :389 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 903,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :110,42€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 013,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :181 257,33
Coût de l'assurance :33 124,50
Taxe foncière : 2 827,57€/an
Soit par mois : 235,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 356,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 249,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :107,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 412 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations obsolètes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 700(219 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:24 000
    Isolation toiture/combles: 300 m² × 80€/m² = 24000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:7 200
    Revêtement sol: 72 m² × 100€/m² = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800
    Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne-de-Boulogne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 356 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 276 €/an
Calcul : 2 356 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 578 €/an
Base de calcul : Emprunt de 389 700 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 325 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 828 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 431
Revenus locatifs : +28 276
Charges déductibles : -82 431
Résultat foncier Année 1 : -54 155(Déficit de 54 155 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 755
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 731 €/an
Revenus locatifs : +28 276
Charges déductibles : -16 731
Résultat foncier Années 2+ : 11 545 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32754.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 300 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 195 000(65% de 300 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 091 €/an
Calcul : 195 000 € × 3,636% = 7 091
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 27682 44312 591-54 16721 400 €32 767 €32 767 €
228 84116 40312 25012 438--20 329 €
329 41816 05111 89913 367--6 962 €
430 00615 68811 53614 318---
530 60715 31311 16115 293---
631 21914 92510 77316 293---
731 84314 52510 37217 318---
832 48014 1119 95918 369---
933 13013 6849 53119 446---
1033 79213 2429 08920 550---
1134 46812 7868 63321 682---
1235 15712 3148 16122 843---
1335 86011 8277 67424 034---
1436 57811 3237 17125 254---
1537 30910 8036 65126 506---
1638 05510 2666 11327 789---
1738 8179 7115 55829 106---
1839 5939 1374 98530 456---
1940 3858 5454 39231 840---
2041 1927 9323 78033 260---
2142 0167 3003 14734 717---
2242 8576 6462 49336 211---
2343 7145 9711 81837 743---
2444 5885 2731 12039 315---
2545 4804 55239940 928---
TOTAL905 680350 771181 257554 90921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 554 909
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 276 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 938 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 938-6 420+12 358
2+5 9380+5 938
3+5 9380+5 938
4+5 938+2 207+3 731
5+5 938+4 588+1 350
6+5 938+4 888+1 050
7+5 938+5 195+743
8+5 938+5 511+427
9+5 938+5 834+104
10+5 938+6 165-227
11+5 938+6 505-567
12+5 938+6 853-915
13+5 938+7 210-1 272
14+5 938+7 576-1 638
15+5 938+7 952-2 014
16+5 938+8 337-2 399
17+5 938+8 732-2 794
18+5 938+9 137-3 199
19+5 938+9 552-3 614
20+5 938+9 978-4 040
21+5 938+10 415-4 477
22+5 938+10 863-4 925
23+5 938+11 323-5 385
24+5 938+11 795-5 857
25+5 938+12 278-6 340
Total+148 450+166 473+-18 023
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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