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Achat : Appartement Gaillac-d'Aveyron (12310)

Bien expiré
VilleGaillac-d'Aveyron (12)
Surface83
Coût Total107 200
Loyer Annuel6 553
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-70
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 084,34 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 83 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cave, Structure/extérieur en bon état, Rez-de-chaussée

Situé au coeur du village de Sévérac le Château, dans le quartier de la gare, cet appartement de type 4 traversant, entièrement rénové, offre de beaux volumes et une distribution fonctionnelle sur plusieurs niveaux. Il se compose comme suit : Au rez-de-chaussée : un hall d'entrée. Au 1er étage : un séjour avec cuisine ouverte ainsi qu'un wc indépendant. Au 2ème étage : deux chambres, une salle d'eau et un wc indépendant. Dans les combles : une salle de détente. En annexe : un espace de stockage au fond de la cour arrière commune. Logement actuellement loué. Appartement Rénové Avec Soin, Situé A Proximité Des Commerces Et Des Services, Idéal Pour Un Investissement Locatif.

Ville : Gaillac-d'Aveyron
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12310
Coordonnées : 44.352990, 2.885030
Total : 107 200
Prix d'acquisition : 90 000
Travaux : 10 000
Valeur du bien : 100 000
Frais de notaire : 7 200
Coût estimé : 7 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83
Loyer prédit : 6.58€/m²/mois
Fourchette : 5.14€ - 8.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 546€/mois
Loyer annuel estimé : 6553€/an
Fourchette totale : 426€ - 699€/mois
Fourchette annuelle : 5116€ - 8394€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :529,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 561,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 738,23
Coût de l'assurance :9 380,00
Taxe foncière : 655,32€/an
Soit par mois : 54,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 546,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 615,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 000(120 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Rénovation complète salle de bain:10 000
    Douche complète: 1 × 3000€ = 3000€, Lavabo: 1 × 600€ = 600€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (30 m²): 30 m² × 50€/m² = 1500€, Carrelage sol (20 m²): 20 m² × 50€/m² = 1000€, Plomberie: 1 × 2000€ = 2000€, Électricité: 1 × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gaillac-d'Aveyron (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 546 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 553 €/an
Calcul : 546 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 577 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 200 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 375 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 655 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 608
Revenus locatifs : +6 553
Charges déductibles : -14 608
Résultat foncier Année 1 : -8 054(Déficit de 8 054 €)
Imputable sur revenu global : 8 054
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 608 €/an
Revenus locatifs : +6 553
Charges déductibles : -4 608
Résultat foncier Années 2+ : 1 946 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 55314 6113 581-8 0588 058 €--
26 6844 5163 4852 169---
36 8184 4173 3872 401---
46 9544 3153 2852 639---
57 0934 2103 1792 884---
67 2354 1013 0703 135---
77 3803 9882 9573 392---
87 5283 8712 8413 657---
97 6783 7502 7203 928---
107 8323 6252 5954 206---
117 9883 4962 4664 492---
128 1483 3632 3324 785---
138 3113 2242 1945 087---
148 4773 0822 0515 396---
158 6472 9341 9035 713---
168 8202 7811 7506 039---
178 9962 6231 5926 374---
189 1762 4591 4296 717---
199 3602 2901 2597 070---
209 5472 1151 0847 432---
219 7381 9349037 804---
229 9331 7477168 186---
2310 1311 5535228 578---
2410 3341 3533228 981---
2510 5401 1451159 395---
TOTAL209 90387 50151 738122 4018 058Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 417
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 401
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 553 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 376 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 376-2 417+3 793
2+1 376+651+725
3+1 376+720+656
4+1 376+792+584
5+1 376+865+511
6+1 376+940+436
7+1 376+1 018+358
8+1 376+1 097+279
9+1 376+1 178+198
10+1 376+1 262+114
11+1 376+1 348+28
12+1 376+1 436-60
13+1 376+1 526-150
14+1 376+1 619-243
15+1 376+1 714-338
16+1 376+1 812-436
17+1 376+1 912-536
18+1 376+2 015-639
19+1 376+2 121-745
20+1 376+2 230-854
21+1 376+2 341-965
22+1 376+2 456-1 080
23+1 376+2 573-1 197
24+1 376+2 694-1 318
25+1 376+2 819-1 443
Total+34 400+36 720+-2 320
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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