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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface105m²
Coût Total151 534€
Loyer Annuel9 683€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 800 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 236,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 08/03/2027, 2/2 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, 3 terrasses, Piscine, Pas de balcon, Non meublé

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Et si vous n'aviez plus à choisir entre un appartement et une maison ?

Découvrez un bien unique qui offre un cadre de vie rare. Dès les premiers instants, vous serez séduits par ses volumes, sa luminosité et surtout par ses extérieurs, pensés pour profiter pleinement de chaque saison.

Imaginez vos soirées d'été sur la terrasse, les repas en famille dans le jardin, quelques légumes du potager, puis un plongeon dans la piscine … Un véritable art de vivre, difficile à trouver sur le marché.

L'intérieur est tout aussi séduisant avec un séjour convivial, une cuisine indépendante, trois chambres et deux salles d'eau , offrant confort et fonctionnalité au quotidien.

Coté performances, rien n'a été laissé au hasard : une pompe à chaleur pour un logement aussi qu'agréable qu'économe.

Des biens de cette qualité sont extrêmement recherchés. Une fois visité, il est difficile de ne pas s'y projeter.

Ne laissez pas ^passer cette opportunité ! Contactez moi dès maintenant pour être les premiers à le découvrir. Votre coup de coeur vous attend peut-être …

Contact : Mickael Treins (EI) Le Point Immobilier Enregistré au RSAC 941 057 291 à Brive

Honoraires inclus de 8.17% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 120 000 euros. Dans une copropriété de 7 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie B, Classe climat A Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 810.00 euros et 1150.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Le Point Immobilier : Mickael TREINS Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.259557, 1.766580
Total : 151 534€
Prix d'acquisition : 129 800€
Travaux : 11 350€
Valeur du bien : 141 150€
Frais de notaire : 10 384€
Coût estimé : 10 384€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 807€/mois
Loyer annuel estimé : 9683€/an
Fourchette totale : 637€ - 1022€/mois
Fourchette annuelle : 7648€ - 12260€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :881,73 €/m²
Basé sur :108 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 581 €
Prix d'achat :129 800 €
Décote à l'achat :+37 219€ (+40.2%)
Marge achat-revente :-58 953€ (-63.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 534€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :746,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :37,88€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 784,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 409,76€
Coût de l'assurance :11 365,05€
Taxe foncière : 968,32€/an
Soit par mois : 80,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 806,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 865,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 87 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 350 €(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 807 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 683 €/an
Calcul : 807 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 011 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 534 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 455 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 968 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 784 €
Revenus locatifs : +9 683 €
Charges déductibles : -17 784 €
Résultat foncier Année 1 : -8 101 €(Déficit de 8 101 €)
Imputable sur revenu global : 8 101 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 434 €/an
Revenus locatifs : +9 683 €
Charges déductibles : -6 434 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 249 €/an
Prix d'achat du bien : 129 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 370 €(65% de 129 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 068 €/an
Calcul : 84 370 € × 3,636% = 3 068 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 683 €17 789 €5 016 €-8 106 €8 106 €--
29 877 €6 305 €4 882 €3 572 €---
310 074 €6 166 €4 744 €3 908 €---
410 276 €6 023 €4 600 €4 253 €---
510 481 €5 875 €4 452 €4 607 €---
610 691 €5 722 €4 299 €4 970 €---
710 905 €5 563 €4 140 €5 342 €---
811 123 €5 399 €3 976 €5 724 €---
911 345 €5 230 €3 807 €6 116 €---
1011 572 €5 054 €3 632 €6 518 €---
1111 804 €4 873 €3 450 €6 931 €---
1212 040 €4 686 €3 263 €7 354 €---
1312 281 €4 492 €3 069 €7 789 €---
1412 526 €4 292 €2 869 €8 234 €---
1512 777 €4 085 €2 662 €8 692 €---
1613 032 €3 871 €2 448 €9 162 €---
1713 293 €3 649 €2 226 €9 644 €---
1813 559 €3 420 €1 997 €10 139 €---
1913 830 €3 183 €1 760 €10 647 €---
2014 107 €2 938 €1 515 €11 168 €---
2114 389 €2 685 €1 262 €11 704 €---
2214 677 €2 423 €1 000 €12 253 €---
2314 970 €2 153 €730 €12 817 €---
2415 270 €1 873 €450 €13 397 €---
2515 575 €1 583 €160 €13 992 €---
TOTAL310 157 €119 333 €72 410 €190 824 €8 106 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 432 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 824 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 683 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 033 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 033 €-2 432 €+4 465 €
2+2 033 €+1 072 €+961 €
3+2 033 €+1 172 €+861 €
4+2 033 €+1 276 €+757 €
5+2 033 €+1 382 €+651 €
6+2 033 €+1 491 €+542 €
7+2 033 €+1 603 €+430 €
8+2 033 €+1 717 €+316 €
9+2 033 €+1 835 €+198 €
10+2 033 €+1 955 €+78 €
11+2 033 €+2 079 €-46 €
12+2 033 €+2 206 €-173 €
13+2 033 €+2 337 €-304 €
14+2 033 €+2 470 €-437 €
15+2 033 €+2 608 €-575 €
16+2 033 €+2 749 €-716 €
17+2 033 €+2 893 €-860 €
18+2 033 €+3 042 €-1 009 €
19+2 033 €+3 194 €-1 161 €
20+2 033 €+3 350 €-1 317 €
21+2 033 €+3 511 €-1 478 €
22+2 033 €+3 676 €-1 643 €
23+2 033 €+3 845 €-1 812 €
24+2 033 €+4 019 €-1 986 €
25+2 033 €+4 197 €-2 164 €
Total+50 825 €+57 247 €+-6 422 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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