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Duplex à vendre

VilleTulle (19)
Surface105
Coût Total151 534
Loyer Annuel9 683
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-58
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 800 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 236,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 08/03/2027, 2/2 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, 3 terrasses, Piscine, Pas de balcon, Non meublé

Le coup de coeur que vous attendiez est peut être ici..

Et si vous n'aviez plus à choisir entre un appartement et une maison ?

Découvrez un bien unique qui offre un cadre de vie rare. Dès les premiers instants, vous serez séduits par ses volumes, sa luminosité et surtout par ses extérieurs, pensés pour profiter pleinement de chaque saison.

Imaginez vos soirées d'été sur la terrasse, les repas en famille dans le jardin, quelques légumes du potager, puis un plongeon dans la piscine … Un véritable art de vivre, difficile à trouver sur le marché.

L'intérieur est tout aussi séduisant avec un séjour convivial, une cuisine indépendante, trois chambres et deux salles d'eau , offrant confort et fonctionnalité au quotidien.

Coté performances, rien n'a été laissé au hasard : une pompe à chaleur pour un logement aussi qu'agréable qu'économe.

Des biens de cette qualité sont extrêmement recherchés. Une fois visité, il est difficile de ne pas s'y projeter.

Ne laissez pas ^passer cette opportunité ! Contactez moi dès maintenant pour être les premiers à le découvrir. Votre coup de coeur vous attend peut-être …

Contact : Mickael Treins (EI) Le Point Immobilier Enregistré au RSAC 941 057 291 à Brive

Honoraires inclus de 8.17% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 120 000 euros. Dans une copropriété de 7 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie B, Classe climat A Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 810.00 euros et 1150.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Le Point Immobilier : Mickael TREINS Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.259557, 1.766580
Total : 151 534
Prix d'acquisition : 129 800
Travaux : 11 350
Valeur du bien : 141 150
Frais de notaire : 10 384
Coût estimé : 10 384
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 807€/mois
Loyer annuel estimé : 9683€/an
Fourchette totale : 637€ - 1022€/mois
Fourchette annuelle : 7648€ - 12260€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :881,73 €/m²
Basé sur :108 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 581
Prix d'achat :129 800
Décote à l'achat :+37 219 (+40.2%)
Marge achat-revente :-58 953€ (-63.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 534
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :746,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :37,88€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 784,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 409,76
Coût de l'assurance :11 365,05
Taxe foncière : 968,32€/an
Soit par mois : 80,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 806,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 865,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 87 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 350(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:600
    Peinture murs cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 807 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 683 €/an
Calcul : 807 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 011 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 534 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 455 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 968 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 350
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 784
Revenus locatifs : +9 683
Charges déductibles : -17 784
Résultat foncier Année 1 : -8 101(Déficit de 8 101 €)
Imputable sur revenu global : 8 101
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 434 €/an
Revenus locatifs : +9 683
Charges déductibles : -6 434
Résultat foncier Années 2+ : 3 249 €/an
Prix d'achat du bien : 129 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 370(65% de 129 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 068 €/an
Calcul : 84 370 € × 3,636% = 3 068
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 68317 7895 016-8 1068 106 €--
29 8776 3054 8823 572---
310 0746 1664 7443 908---
410 2766 0234 6004 253---
510 4815 8754 4524 607---
610 6915 7224 2994 970---
710 9055 5634 1405 342---
811 1235 3993 9765 724---
911 3455 2303 8076 116---
1011 5725 0543 6326 518---
1111 8044 8733 4506 931---
1212 0404 6863 2637 354---
1312 2814 4923 0697 789---
1412 5264 2922 8698 234---
1512 7774 0852 6628 692---
1613 0323 8712 4489 162---
1713 2933 6492 2269 644---
1813 5593 4201 99710 139---
1913 8303 1831 76010 647---
2014 1072 9381 51511 168---
2114 3892 6851 26211 704---
2214 6772 4231 00012 253---
2314 9702 15373012 817---
2415 2701 87345013 397---
2515 5751 58316013 992---
TOTAL310 157119 33372 410190 8248 106Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 432
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 824
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 683 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 033 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 033-2 432+4 465
2+2 033+1 072+961
3+2 033+1 172+861
4+2 033+1 276+757
5+2 033+1 382+651
6+2 033+1 491+542
7+2 033+1 603+430
8+2 033+1 717+316
9+2 033+1 835+198
10+2 033+1 955+78
11+2 033+2 079-46
12+2 033+2 206-173
13+2 033+2 337-304
14+2 033+2 470-437
15+2 033+2 608-575
16+2 033+2 749-716
17+2 033+2 893-860
18+2 033+3 042-1 009
19+2 033+3 194-1 161
20+2 033+3 350-1 317
21+2 033+3 511-1 478
22+2 033+3 676-1 643
23+2 033+3 845-1 812
24+2 033+4 019-1 986
25+2 033+4 197-2 164
Total+50 825+57 247+-6 422
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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