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Pavillon - 112m ²

Bien expiré
VilleTriguères (45)
Surface112m²
Coût Total159 020€
Loyer Annuel10 860€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 883,93 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Jardin

Pavillon comprenant entrée, séjour, cuisine, 2 chambres, couloir, salle d'eau et wc. Sous-sol comprenant garage, chaufferie, cellier et 2 chambres.

Seconde maison comprenant entrée, séjour, une chambre, salle d'eau avec wc et garage. Terrain de 1000 m² avec puits. - https://charny-immobilier.com/?gclid=EAIaIQobChMI-cbQ7ZyS8wIVGYXVCh0OCARSEAAYASAAEgK8gPD_BwE#!/page-page-nos-honoraires/

Ville : Triguères
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45220
Coordonnées : 47.941187, 2.985596
Total : 159 020€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 52 100€
Valeur du bien : 151 100€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 8.08€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 10.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 905€/mois
Loyer annuel estimé : 10860€/an
Fourchette totale : 711€ - 1152€/mois
Fourchette annuelle : 8528€ - 13829€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :785,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :46,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 832,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 748,26€
Coût de l'assurance :13 914,25€
Taxe foncière : 1 085,95€/an
Soit par mois : 90,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 904,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 922,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 414 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 100 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:6 720€
    Isolation toiture/combles: 112 m² × 60€/m² = 6720€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 800€ = 11200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Triguères) appliquant un coefficient de 0.9. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 905 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 860 €/an
Calcul : 905 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 306 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 020 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 086 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 049 €
Revenus locatifs : +10 860 €
Charges déductibles : -59 049 €
Résultat foncier Année 1 : -48 189 €(Déficit de 48 189 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 789 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 949 €/an
Revenus locatifs : +10 860 €
Charges déductibles : -6 949 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 911 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26789.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 860 €59 054 €5 311 €-48 194 €21 400 €26 794 €26 794 €
211 077 €6 813 €5 170 €4 264 €--22 530 €
311 298 €6 666 €5 024 €4 632 €--17 898 €
411 524 €6 515 €4 872 €5 009 €--12 889 €
511 755 €6 359 €4 716 €5 396 €--7 493 €
611 990 €6 197 €4 554 €5 793 €--1 700 €
712 230 €6 029 €4 387 €6 200 €---
812 474 €5 856 €4 214 €6 618 €---
912 724 €5 677 €4 035 €7 047 €---
1012 978 €5 492 €3 849 €7 486 €---
1113 238 €5 300 €3 658 €7 938 €---
1213 502 €5 102 €3 459 €8 400 €---
1313 773 €4 897 €3 254 €8 876 €---
1414 048 €4 685 €3 042 €9 363 €---
1514 329 €4 466 €2 823 €9 863 €---
1614 616 €4 239 €2 596 €10 377 €---
1714 908 €4 004 €2 362 €10 904 €---
1815 206 €3 762 €2 119 €11 444 €---
1915 510 €3 511 €1 868 €12 000 €---
2015 820 €3 251 €1 608 €12 569 €---
2116 137 €2 982 €1 340 €13 154 €---
2216 459 €2 705 €1 062 €13 755 €---
2316 789 €2 417 €775 €14 371 €---
2417 124 €2 120 €478 €15 004 €---
2517 467 €1 813 €170 €15 654 €---
TOTAL347 835 €169 911 €76 748 €177 923 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 923 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 860 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 281 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 281 €-6 420 €+8 701 €
2+2 281 €0 €+2 281 €
3+2 281 €0 €+2 281 €
4+2 281 €0 €+2 281 €
5+2 281 €0 €+2 281 €
6+2 281 €0 €+2 281 €
7+2 281 €+1 350 €+931 €
8+2 281 €+1 985 €+296 €
9+2 281 €+2 114 €+167 €
10+2 281 €+2 246 €+35 €
11+2 281 €+2 381 €-100 €
12+2 281 €+2 520 €-239 €
13+2 281 €+2 663 €-382 €
14+2 281 €+2 809 €-528 €
15+2 281 €+2 959 €-678 €
16+2 281 €+3 113 €-832 €
17+2 281 €+3 271 €-990 €
18+2 281 €+3 433 €-1 152 €
19+2 281 €+3 600 €-1 319 €
20+2 281 €+3 771 €-1 490 €
21+2 281 €+3 946 €-1 665 €
22+2 281 €+4 126 €-1 845 €
23+2 281 €+4 311 €-2 030 €
24+2 281 €+4 501 €-2 220 €
25+2 281 €+4 696 €-2 415 €
Total+57 025 €+53 377 €+3 648 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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