Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement rénové T3/T4 77 M2 au sol

VilleBelfort (90)
Surface77m²
Coût Total103 380€
Loyer Annuel8 455€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 83 500 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 084,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A SAISIR!!!

Appartement F3/F4 77m2 au sol rénové A visiter sans tarder

Il se situe au 3ème et dernier étage d'un immeuble aux abords d'un quartier résidentiel calme. Il se compose de : -1 pièce a vivre salle à manger/salon ouvert sur une cuisine équipée SCHMIDT avec plan de travail et grande table en granit

  • 2 chambres
  • 1 grand bureau ou dressing
  • 1 salle de bain refaite entièrement à neuf
  • VELUX changés avec volets solaires et commandes individuelles électriques dans chaque pièce.
  • Chaudière individuelle au GAZ à condensation murale DE DIETRICH
  • Toutes les portes intérieures sont neuves
  • Belle vue dégagée depuis la pièce à vivre
  • 1 cave
  • fibre installée Appartement calme, spacieux, lumineux et sans travaux. Idéal pour jeune ou investisseur Me contacter par sms ou message. Agence s'abstenir

Écoles, commerces et pharmacies à proximité. Proche de TECHN'HOM. Charges: 46€/mois Impôts fonciers 890 euros

GES: C Classe Énergétique: C

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.651570, 6.845680
Total : 103 380€
Prix d'acquisition : 83 500€
Travaux : 13 200€
Valeur du bien : 96 700€
Frais de notaire : 6 680€
Coût estimé : 6 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 705€/mois
Loyer annuel estimé : 8455€/an
Fourchette totale : 549€ - 905€/mois
Fourchette annuelle : 6586€ - 10855€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 10.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 144,74 €/m²
Basé sur :282 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 145 €
Prix d'achat :83 500 €
Décote à l'achat :-4 645€ (-5.3%)
Marge achat-revente :-15 235€ (-17.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :516,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :31,01€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 547,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 550,93€
Coût de l'assurance :9 304,20€
Taxe foncière : 890,00€/an
Soit par mois : 74,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 46,00€/mois
Soit par an : 552,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 704,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 667,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :36,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, incluant placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - Salle de bain avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 200 €(171 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 200€
    Robinetterie: 300€, Peinture murs (6 m²): 30€/m² × 6 = 180€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant (20 m²): 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs (20 m²): 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 705 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 455 €/an
Calcul : 705 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 552 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 380 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 372 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 890 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 567 €
Revenus locatifs : +8 455 €
Charges déductibles : -18 567 €
Résultat foncier Année 1 : -10 111 €(Déficit de 10 111 €)
Imputable sur revenu global : 10 111 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 367 €/an
Revenus locatifs : +8 455 €
Charges déductibles : -5 367 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 089 €/an
Prix d'achat du bien : 83 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 275 €(65% de 83 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 974 €/an
Calcul : 54 275 € × 3,636% = 1 974 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 455 €18 570 €3 556 €-10 115 €10 115 €--
28 624 €5 277 €3 462 €3 348 €---
38 797 €5 180 €3 366 €3 617 €---
48 973 €5 080 €3 266 €3 893 €---
59 152 €4 976 €3 162 €4 176 €---
69 335 €4 869 €3 055 €4 466 €---
79 522 €4 758 €2 943 €4 764 €---
89 712 €4 643 €2 828 €5 070 €---
99 907 €4 523 €2 709 €5 383 €---
1010 105 €4 400 €2 586 €5 705 €---
1110 307 €4 272 €2 458 €6 034 €---
1210 513 €4 140 €2 326 €6 373 €---
1310 723 €4 003 €2 189 €6 720 €---
1410 938 €3 862 €2 047 €7 076 €---
1511 156 €3 715 €1 901 €7 442 €---
1611 379 €3 563 €1 749 €7 817 €---
1711 607 €3 406 €1 591 €8 202 €---
1811 839 €3 243 €1 428 €8 597 €---
1912 076 €3 074 €1 260 €9 002 €---
2012 317 €2 899 €1 085 €9 418 €---
2112 564 €2 719 €905 €9 845 €---
2212 815 €2 532 €717 €10 284 €---
2313 071 €2 338 €524 €10 734 €---
2413 333 €2 137 €323 €11 196 €---
2513 600 €1 929 €115 €11 670 €---
TOTAL270 820 €110 105 €51 551 €160 714 €10 115 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 034 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 714 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 455 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 776 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 776 €-3 034 €+4 810 €
2+1 776 €+1 004 €+772 €
3+1 776 €+1 085 €+691 €
4+1 776 €+1 168 €+608 €
5+1 776 €+1 253 €+523 €
6+1 776 €+1 340 €+436 €
7+1 776 €+1 429 €+347 €
8+1 776 €+1 521 €+255 €
9+1 776 €+1 615 €+161 €
10+1 776 €+1 711 €+65 €
11+1 776 €+1 810 €-34 €
12+1 776 €+1 912 €-136 €
13+1 776 €+2 016 €-240 €
14+1 776 €+2 123 €-347 €
15+1 776 €+2 232 €-456 €
16+1 776 €+2 345 €-569 €
17+1 776 €+2 460 €-684 €
18+1 776 €+2 579 €-803 €
19+1 776 €+2 701 €-925 €
20+1 776 €+2 825 €-1 049 €
21+1 776 €+2 954 €-1 178 €
22+1 776 €+3 085 €-1 309 €
23+1 776 €+3 220 €-1 444 €
24+1 776 €+3 359 €-1 583 €
25+1 776 €+3 501 €-1 725 €
Total+44 400 €+48 214 €+-3 814 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →