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Appartement à vendre

VilleColomiers (31)
Surface85.65m²
Coût Total171 900€
Loyer Annuel11 653€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 85.65 m²
Prix au m² : 1 634,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Non meublé

Nous vous proposons à la vente ce vaste appartement 3/4 pièces de 85,65m² et bénéficiant d'un agencement optimal. Situé au 1 € étage avec ascenseur, il se compose d'un grand salon-séjour lumineux de plus de 34m², une cuisine équipée avec loggia, un cellier, WC séparé, une salle d'eau, 2 chambres de plus de 12 m² chacune dont une avec rangement. Une 3ème chambre peut facilement être créée. Appartement en bon état général disposant de nombreux rangements et ayant bénéficié de divers travaux dont les menuiseries en double vitrage, les volets roulants électriques, la clim réversible dans le salon, les sols de la pièce de vie et des chambres. Chauffage au gaz individuel. Quelques travaux de rafraîchissement et et remise aux normes électriques sont à prévoir. Résidence bien entretenue, isolation par l'extérieur réalisée, parties communes propres, changement de la porte d'entrée d'immeuble. Idéalement situé, au pied de toutes les commodités, commerces, transports, parcs et établissements scolaires. Une opportunité à visiter sans tarder.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site (Georisques) Référence agence : 475

Ville : Colomiers
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31770
Coordonnées : 43.607204, 1.342148
Total : 171 900€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 20 700€
Valeur du bien : 160 700€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85.65m²
Loyer prédit : 11.34€/m²/mois
Fourchette : 9.77€ - 13.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 971€/mois
Loyer annuel estimé : 11653€/an
Fourchette totale : 837€ - 1126€/mois
Fourchette annuelle : 10047€ - 13517€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 281,4 €/m²
Basé sur :176 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :195 401 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-55 401€ (-28.4%)
Marge achat-revente :23 501€ (12.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :863,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :68,76€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 932,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 102,05€
Coût de l'assurance :20 628,00€
Taxe foncière : 1 165,34€/an
Soit par mois : 97,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 971,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 029,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 134 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Remise aux normes de l'installation électrique dans l'appartement
Quantité: 1 installation complète
Raison: État 3/5 visible - travaux nécessaires pour conformité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - travaux nécessaires pour modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - travaux nécessaires pour modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - travaux nécessaires pour amélioration esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - travaux nécessaires pour rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3.4/5 visible - travaux nécessaires pour rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 700 €(242 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète: 100€/m² × 12 m² = 1200€ (estimation pour un appartement de 85.65 m², surface à rénover estimée à 12 m²), Main d'œuvre incluse.
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 9000€ (coût moyen pour une cuisine complète), Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (coût moyen pour une salle de bain complète), Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Revêtement sol dans 2 chambres: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (prix moyen pour revêtement de sol), Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds dans 2 chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (prix moyen pour peinture), Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds dans le salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (prix moyen pour peinture), Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Colomiers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 971 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 653 €/an
Calcul : 971 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 992 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 825 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 165 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 683 €
Revenus locatifs : +11 653 €
Charges déductibles : -28 683 €
Résultat foncier Année 1 : -17 029 €(Déficit de 17 029 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 329 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 983 €/an
Revenus locatifs : +11 653 €
Charges déductibles : -7 983 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 671 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6329.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 653 €28 688 €5 998 €-17 035 €10 700 €6 335 €6 335 €
211 887 €7 832 €5 841 €4 055 €--2 280 €
312 124 €7 670 €5 679 €4 454 €---
412 367 €7 502 €5 511 €4 865 €---
512 614 €7 328 €5 337 €5 286 €---
612 866 €7 148 €5 157 €5 719 €---
713 124 €6 961 €4 971 €6 163 €---
813 386 €6 768 €4 777 €6 618 €---
913 654 €6 567 €4 577 €7 086 €---
1013 927 €6 360 €4 369 €7 567 €---
1114 205 €6 145 €4 155 €8 060 €---
1214 490 €5 922 €3 932 €8 567 €---
1314 779 €5 692 €3 701 €9 088 €---
1415 075 €5 453 €3 462 €9 622 €---
1515 376 €5 205 €3 215 €10 171 €---
1615 684 €4 949 €2 959 €10 735 €---
1715 998 €4 683 €2 693 €11 314 €---
1816 318 €4 408 €2 418 €11 909 €---
1916 644 €4 123 €2 133 €12 520 €---
2016 977 €3 828 €1 838 €13 149 €---
2117 316 €3 523 €1 532 €13 794 €---
2217 663 €3 206 €1 215 €14 457 €---
2318 016 €2 878 €887 €15 138 €---
2418 376 €2 538 €547 €15 838 €---
2518 744 €2 186 €195 €16 558 €---
TOTAL373 263 €157 564 €87 102 €215 699 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 699 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 653 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 447 €-3 210 €+5 657 €
2+2 447 €0 €+2 447 €
3+2 447 €+652 €+1 795 €
4+2 447 €+1 459 €+988 €
5+2 447 €+1 586 €+861 €
6+2 447 €+1 716 €+731 €
7+2 447 €+1 849 €+598 €
8+2 447 €+1 986 €+461 €
9+2 447 €+2 126 €+321 €
10+2 447 €+2 270 €+177 €
11+2 447 €+2 418 €+29 €
12+2 447 €+2 570 €-123 €
13+2 447 €+2 726 €-279 €
14+2 447 €+2 887 €-440 €
15+2 447 €+3 051 €-604 €
16+2 447 €+3 220 €-773 €
17+2 447 €+3 394 €-947 €
18+2 447 €+3 573 €-1 126 €
19+2 447 €+3 756 €-1 309 €
20+2 447 €+3 945 €-1 498 €
21+2 447 €+4 138 €-1 691 €
22+2 447 €+4 337 €-1 890 €
23+2 447 €+4 541 €-2 094 €
24+2 447 €+4 752 €-2 305 €
25+2 447 €+4 967 €-2 520 €
Total+61 175 €+64 710 €+-3 535 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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