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Bois saint denis

VilleTremblay-en-France (93)
Surface80
Coût Total210 912
Loyer Annuel16 022
Rentabilité7.60%
Cashflow/mois+96
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 900 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 236,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Situé dans le parc de Tremblay, à proximité des commerces, RER B et écoles, très bel appartement 4 pièces de 80,89m2 comprenant: entrée, séjour lumineux de 22m2 avec accès balcon offrant une magnifique vue dégagée sur le bois et les environs, cuisine aménagée, buanderie, dégagement avec grands placards, 3 chambres(11,65,10,77 et 9,25 m2), salle de bains et WC. Résidence calme et sécurisée. A venir visiter rapidement!

Ville : Tremblay-en-France
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93290
Coordonnées : 48.983020, 2.556041
Total : 210 912
Prix d'acquisition : 178 900
Travaux : 17 700
Valeur du bien : 196 600
Frais de notaire : 14 312
Coût estimé : 14 312
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 16.69€/m²/mois
Fourchette : 13.91€ - 20.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1335€/mois
Loyer annuel estimé : 16022€/an
Fourchette totale : 1113€ - 1602€/mois
Fourchette annuelle : 13351€ - 19228€/an
Rentabilité brute :7.60%
Fourchette de rentabilité :6.33% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 980 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :238 400
Prix d'achat :178 900
Décote à l'achat :-59 500 (-25.0%)
Marge achat-revente :27 488€ (11.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 912
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 044,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :61,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 106,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 467,26
Coût de l'assurance :18 454,80
Taxe foncière : 1 602,21€/an
Soit par mois : 133,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 335,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 239,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :95,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 153 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 700(221 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 800
    Cuisine complète (10 m²): 700€/m² × 10 = 7000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète (5 m²): 1200€/m² × 5 = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant (30 m²): 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 500
    Peinture murs et plafonds (25 m²): 60€/m² × 25 = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tremblay-en-France (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 335 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 022 €/an
Calcul : 1 335 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 080 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 912 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 738 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 602 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 120
Revenus locatifs : +16 022
Charges déductibles : -27 120
Résultat foncier Année 1 : -11 098(Déficit de 11 098 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 398
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 420 €/an
Revenus locatifs : +16 022
Charges déductibles : -9 420
Résultat foncier Années 2+ : 6 602 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 398.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 285(65% de 178 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 229 €/an
Calcul : 116 285 € × 3,636% = 4 229
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 02227 1277 087-11 10510 700 €405 €405 €
216 3439 2396 8987 104---
316 6699 0446 7047 625---
417 0038 8436 5028 160---
517 3438 6346 2948 708---
617 6908 4196 0799 271---
718 0438 1965 8569 848---
818 4047 9655 62510 439---
918 7727 7275 38611 046---
1019 1487 4805 13911 668---
1119 5317 2244 88412 306---
1219 9216 9604 62012 961---
1320 3206 6874 34613 633---
1420 7266 4044 06414 322---
1521 1416 1113 77115 029---
1621 5645 8093 46815 755---
1721 9955 4963 15516 499---
1822 4355 1722 83117 263---
1922 8834 8372 49618 047---
2023 3414 4902 14918 851---
2123 8084 1311 79119 677---
2224 2843 7601 42020 524---
2324 7703 3761 03621 394---
2425 2652 97963922 286---
2525 7702 56822823 202---
TOTAL513 192178 677102 467334 51410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 334 514
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 022 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 365 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 365-3 210+6 575
2+3 365+2 010+1 355
3+3 365+2 288+1 077
4+3 365+2 448+917
5+3 365+2 613+752
6+3 365+2 781+584
7+3 365+2 954+411
8+3 365+3 132+233
9+3 365+3 314+51
10+3 365+3 500-135
11+3 365+3 692-327
12+3 365+3 888-523
13+3 365+4 090-725
14+3 365+4 297-932
15+3 365+4 509-1 144
16+3 365+4 726-1 361
17+3 365+4 950-1 585
18+3 365+5 179-1 814
19+3 365+5 414-2 049
20+3 365+5 655-2 290
21+3 365+5 903-2 538
22+3 365+6 157-2 792
23+3 365+6 418-3 053
24+3 365+6 686-3 321
25+3 365+6 961-3 596
Total+84 125+100 354+-16 229
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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