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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleBram (11)
Surface92m²
Coût Total145 160€
Loyer Annuel8 673€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 054,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 92 m², Bâtiment de 2 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1930, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage gaz radiateur, Cuisine équipée, Orientation Est

Maison de village traversante en bon état et très bien entretenue. Séjour, cuisine séparée équipée, sortie sur un impasse. 1er étage, 2 chambres, salle-de-bains et wc et au 2ème étage, grand salon ou bibliothèque, 1 chambre. Chauffage central au gaz de ville. Juste quelques menuiseries sont en simple vitrage. Habitable de suite, idéal premier achat ou investissement locatif. (7.78 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Bram
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11150
Coordonnées : 43.259900, 2.116250
Total : 145 160€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 40 400€
Valeur du bien : 137 400€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 723€/mois
Loyer annuel estimé : 8673€/an
Fourchette totale : 540€ - 968€/mois
Fourchette annuelle : 6479€ - 11612€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 8.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :724,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :42,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 766,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 151,52€
Coût de l'assurance :12 701,50€
Taxe foncière : 867,34€/an
Soit par mois : 72,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 722,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 838,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 167 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 400 €(439 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:3 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1200€/fenêtre = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre) / 3 chambres = 900€
  • Salon - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 10€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bram (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 723 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 673 €/an
Calcul : 723 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 974 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 160 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 508 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 867 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 749 €
Revenus locatifs : +8 673 €
Charges déductibles : -46 749 €
Résultat foncier Année 1 : -38 076 €(Déficit de 38 076 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 676 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 349 €/an
Revenus locatifs : +8 673 €
Charges déductibles : -6 349 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 324 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16675.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 673 €46 754 €4 978 €-38 080 €21 400 €16 680 €16 680 €
28 847 €6 223 €4 847 €2 624 €--14 056 €
39 024 €6 087 €4 712 €2 937 €--11 120 €
49 204 €5 947 €4 571 €3 257 €--7 862 €
59 388 €5 802 €4 426 €3 587 €--4 275 €
69 576 €5 651 €4 276 €3 925 €--350 €
79 768 €5 495 €4 120 €4 272 €---
89 963 €5 334 €3 959 €4 629 €---
910 162 €5 167 €3 792 €4 995 €---
1010 366 €4 995 €3 619 €5 371 €---
1110 573 €4 816 €3 440 €5 757 €---
1210 784 €4 631 €3 255 €6 154 €---
1311 000 €4 439 €3 063 €6 561 €---
1411 220 €4 240 €2 865 €6 980 €---
1511 444 €4 035 €2 660 €7 410 €---
1611 673 €3 822 €2 447 €7 851 €---
1711 907 €3 602 €2 227 €8 305 €---
1812 145 €3 374 €1 999 €8 771 €---
1912 388 €3 138 €1 763 €9 250 €---
2012 636 €2 894 €1 518 €9 742 €---
2112 888 €2 641 €1 265 €10 248 €---
2213 146 €2 379 €1 003 €10 767 €---
2313 409 €2 108 €732 €11 301 €---
2413 677 €1 827 €452 €11 850 €---
2513 951 €1 537 €161 €12 414 €---
TOTAL277 813 €146 937 €72 152 €130 876 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 876 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 673 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 821 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 821 €-6 420 €+8 241 €
2+1 821 €0 €+1 821 €
3+1 821 €0 €+1 821 €
4+1 821 €0 €+1 821 €
5+1 821 €0 €+1 821 €
6+1 821 €0 €+1 821 €
7+1 821 €+1 177 €+644 €
8+1 821 €+1 389 €+432 €
9+1 821 €+1 498 €+323 €
10+1 821 €+1 611 €+210 €
11+1 821 €+1 727 €+94 €
12+1 821 €+1 846 €-25 €
13+1 821 €+1 968 €-147 €
14+1 821 €+2 094 €-273 €
15+1 821 €+2 223 €-402 €
16+1 821 €+2 355 €-534 €
17+1 821 €+2 491 €-670 €
18+1 821 €+2 631 €-810 €
19+1 821 €+2 775 €-954 €
20+1 821 €+2 923 €-1 102 €
21+1 821 €+3 074 €-1 253 €
22+1 821 €+3 230 €-1 409 €
23+1 821 €+3 390 €-1 569 €
24+1 821 €+3 555 €-1 734 €
25+1 821 €+3 724 €-1 903 €
Total+45 525 €+39 263 €+6 262 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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