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Appartement à vendre

VilleMontereau-Fault-Yonne (77)
Surface30.8m²
Coût Total102 700€
Loyer Annuel6 010€
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-513€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 30.8 m²
Prix au m² : 2 110,39 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Entrée séparée

Immobilier.notaires® et l'office notarial GROSLAMBERT, notaire associé, SELARL vous proposent : Studio à vendre - MONTEREAU FAULT YONNE (77130)

Montereau-Fault-Yonne (ville basse) bel appartement situé en rez-de-chaussée d'un immeuble de deux étages. Il se compose d'une belle entrée, d'un toilette indépendant, d'une belle salle de bain, d'une petite cuisine et d'une pièce à vivre qui vous séduira par sa luminosité, chauffage électrique, volet roulant et raccordé à la fibre optique. À proximité des commerces et des arrêt de bus cet appartement est actuellement occupé avec un loyer mensuel de 420 € charges comprises. Le bail est en cours jusqu'au fin mars 2027.

15 mn à pied de la gare, bel appartement de 30.83 m² en Rez-de-chaussée.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude GROSLAMBERT, notaire associé, SELARL - Notaires à Lorrez-le-Bocage-Préaux - N° SIRET : 81754488500020

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Ville : Montereau-Fault-Yonne
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77130
Coordonnées : 48.385374, 2.962192
Total : 102 700€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 32 500€
Valeur du bien : 97 500€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 30.8m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 13.40€ - 19.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 501€/mois
Loyer annuel estimé : 6010€/an
Fourchette totale : 413€ - 608€/mois
Fourchette annuelle : 4953€ - 7291€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 043,02 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 925 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :+2 075€ (+3.3%)
Marge achat-revente :-39 775€ (-63.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :514,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 544,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 542,12€
Coût de l'assurance :8 986,25€
Taxe foncière : 600,97€/an
Soit par mois : 50,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 420,00€/mois
Soit par an : 5 040,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 500,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 014,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-513,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 375 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 30.8 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 500 €(1 055 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:800€
    Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montereau-Fault-Yonne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 501 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 010 €/an
Calcul : 501 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 549 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 700 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 359 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 601 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 040 €/an
Calcul : 420 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 050 €
Revenus locatifs : +6 010 €
Charges déductibles : -42 050 €
Résultat foncier Année 1 : -36 040 €(Déficit de 36 040 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 640 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 550 €/an
Revenus locatifs : +6 010 €
Charges déductibles : -9 550 €
Résultat foncier Années 2+ : -3 540 €/an(Déficit de 3 540 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14640.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 010 €42 053 €3 553 €-36 044 €21 400 €14 644 €14 644 €
26 130 €9 460 €3 460 €-3 330 €3 330 €-14 644 €
36 252 €9 364 €3 363 €-3 111 €3 111 €-14 644 €
46 378 €9 264 €3 264 €-2 886 €2 886 €-14 644 €
56 505 €9 161 €3 160 €-2 656 €2 656 €-14 644 €
66 635 €9 054 €3 053 €-2 418 €2 418 €-14 644 €
76 768 €8 943 €2 942 €-2 175 €2 175 €-14 644 €
86 903 €8 828 €2 827 €-1 925 €1 925 €-14 644 €
97 041 €8 709 €2 709 €-1 668 €1 668 €-14 644 €
107 182 €8 586 €2 585 €-1 404 €1 404 €-14 644 €
117 326 €8 458 €2 458 €-1 133 €1 133 €-14 644 €
127 472 €8 326 €2 326 €-854 €854 €--
137 622 €8 190 €2 189 €-568 €568 €--
147 774 €8 048 €2 048 €-274 €274 €--
157 930 €7 902 €1 901 €28 €---
168 088 €7 750 €1 749 €339 €---
178 250 €7 593 €1 592 €657 €---
188 415 €7 430 €1 429 €985 €---
198 583 €7 261 €1 261 €1 322 €---
208 755 €7 086 €1 086 €1 668 €---
218 930 €6 906 €905 €2 024 €---
229 109 €6 718 €718 €2 390 €---
239 291 €6 525 €524 €2 766 €---
249 477 €6 324 €323 €3 153 €---
259 666 €6 116 €115 €3 550 €---
TOTAL192 492 €234 053 €51 542 €-41 561 €45 802 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 13 741 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -41 561 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 010 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 262 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 262 €-6 420 €+7 682 €
2+1 262 €-999 €+2 261 €
3+1 262 €-933 €+2 195 €
4+1 262 €-866 €+2 128 €
5+1 262 €-797 €+2 059 €
6+1 262 €-726 €+1 988 €
7+1 262 €-652 €+1 914 €
8+1 262 €-577 €+1 839 €
9+1 262 €-500 €+1 762 €
10+1 262 €-421 €+1 683 €
11+1 262 €-340 €+1 602 €
12+1 262 €-256 €+1 518 €
13+1 262 €-170 €+1 432 €
14+1 262 €-82 €+1 344 €
15+1 262 €+8 €+1 254 €
16+1 262 €+102 €+1 160 €
17+1 262 €+197 €+1 065 €
18+1 262 €+296 €+966 €
19+1 262 €+397 €+865 €
20+1 262 €+501 €+761 €
21+1 262 €+607 €+655 €
22+1 262 €+717 €+545 €
23+1 262 €+830 €+432 €
24+1 262 €+946 €+316 €
25+1 262 €+1 065 €+197 €
Total+31 550 €-8 075 €+39 625 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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