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Maison - 10 pièce(s) - 400 m²

Bien expiré
VilleSaint-Martin (32)
Surface400m²
Coût Total418 200€
Loyer Annuel40 645€
Rentabilité9.72%
Cashflow/mois+833€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 365 000 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 912,5 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Belle demeure bien entretenue pas de travaux à faire Construit sur un talut / hauteur

Ville : Saint-Martin
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32300
Coordonnées : 43.505371, 0.395402
Total : 418 200€
Prix d'acquisition : 365 000€
Travaux : 24 000€
Valeur du bien : 389 000€
Frais de notaire : 29 200€
Coût estimé : 29 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 11.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 3387€/mois
Loyer annuel estimé : 40645€/an
Fourchette totale : 2546€ - 4507€/mois
Fourchette annuelle : 30547€ - 54080€/an
Rentabilité brute :9.72%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 12.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 775 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :710 000 €
Prix d'achat :365 000 €
Décote à l'achat :-345 000€ (-48.6%)
Marge achat-revente :291 800€ (41.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :418 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 093,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :121,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 215,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :209 882,33€
Coût de l'assurance :36 592,50€
Taxe foncière : 4 064,49€/an
Soit par mois : 338,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 387,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 554,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :832,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 400 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 400 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 50 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: 2 salles de bain (estimation pour 2 salles)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans le salon
Quantité: 2 salons (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salons nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 000 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:24 000€
    Isolation combles: 400 m² × 60€/m² = 24000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 387 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 645 €/an
Calcul : 3 387 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 453 €/an
Base de calcul : Emprunt de 418 200 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 464 €/an
Calcul : 122 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 064 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 982 €
Revenus locatifs : +40 645 €
Charges déductibles : -43 982 €
Résultat foncier Année 1 : -3 337 €(Déficit de 3 337 €)
Imputable sur revenu global : 3 337 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 982 €/an
Revenus locatifs : +40 645 €
Charges déductibles : -19 982 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 663 €/an
Prix d'achat du bien : 365 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 237 250 €(65% de 365 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 627 €/an
Calcul : 237 250 € × 3,636% = 8 627 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 645 €43 995 €14 467 €-3 350 €3 350 €--
241 458 €19 616 €14 088 €21 841 €---
342 287 €19 224 €13 696 €23 063 €---
443 133 €18 817 €13 289 €24 315 €---
543 995 €18 396 €12 868 €25 599 €---
644 875 €17 961 €12 432 €26 915 €---
745 773 €17 509 €11 981 €28 264 €---
846 688 €17 042 €11 514 €29 646 €---
947 622 €16 558 €11 030 €31 064 €---
1048 574 €16 056 €10 528 €32 518 €---
1149 546 €15 537 €10 009 €34 009 €---
1250 537 €15 000 €9 472 €35 537 €---
1351 548 €14 443 €8 915 €37 104 €---
1452 579 €13 867 €8 338 €38 712 €---
1553 630 €13 270 €7 741 €40 360 €---
1654 703 €12 651 €7 123 €42 051 €---
1755 797 €12 011 €6 483 €43 786 €---
1856 913 €11 348 €5 820 €45 564 €---
1958 051 €10 662 €5 134 €47 389 €---
2059 212 €9 951 €4 423 €49 261 €---
2160 396 €9 214 €3 686 €51 182 €---
2261 604 €8 452 €2 924 €53 152 €---
2362 836 €7 662 €2 134 €55 174 €---
2464 093 €6 845 €1 317 €57 248 €---
2565 375 €5 998 €470 €59 377 €---
TOTAL1 301 869 €372 087 €209 882 €929 782 €3 350 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 005 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 929 782 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 645 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 535 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 535 €-1 005 €+9 540 €
2+8 535 €+6 552 €+1 983 €
3+8 535 €+6 919 €+1 616 €
4+8 535 €+7 295 €+1 240 €
5+8 535 €+7 680 €+855 €
6+8 535 €+8 074 €+461 €
7+8 535 €+8 479 €+56 €
8+8 535 €+8 894 €-359 €
9+8 535 €+9 319 €-784 €
10+8 535 €+9 755 €-1 220 €
11+8 535 €+10 203 €-1 668 €
12+8 535 €+10 661 €-2 126 €
13+8 535 €+11 131 €-2 596 €
14+8 535 €+11 614 €-3 079 €
15+8 535 €+12 108 €-3 573 €
16+8 535 €+12 615 €-4 080 €
17+8 535 €+13 136 €-4 601 €
18+8 535 €+13 669 €-5 134 €
19+8 535 €+14 217 €-5 682 €
20+8 535 €+14 778 €-6 243 €
21+8 535 €+15 355 €-6 820 €
22+8 535 €+15 946 €-7 411 €
23+8 535 €+16 552 €-8 017 €
24+8 535 €+17 174 €-8 639 €
25+8 535 €+17 813 €-9 278 €
Total+213 375 €+278 934 €+-65 559 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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