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Vente appartement Luxeuil

Bien expiré
VilleLuxeuil-les-Bains (70)
Surface79m²
Coût Total128 460€
Loyer Annuel6 638€
Rentabilité5.17%
Cashflow/mois-171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 87 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 101,27 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de type F3 Garage et cave Visite uniquement le samedi

Ville : Luxeuil-les-Bains
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70300
Coordonnées : 47.815500, 6.377090
Total : 128 460€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 34 500€
Valeur du bien : 121 500€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 553€/mois
Loyer annuel estimé : 6638€/an
Fourchette totale : 418€ - 733€/mois
Fourchette annuelle : 5012€ - 8791€/an
Rentabilité brute :5.17%
Fourchette de rentabilité :3.90% - 6.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :879,66 €/m²
Basé sur :132 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 493 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :+17 507€ (+25.2%)
Marge achat-revente :-58 967€ (-84.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :636,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :32,12€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 669,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 615,16€
Coût de l'assurance :9 634,50€
Taxe foncière : 663,77€/an
Soit par mois : 55,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 553,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 724,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-171,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la robinetterie, carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain fonctionnelle mais avec signes d'usure
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après état moyen visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 500 €(437 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:2 200€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€, Lavabo et robinetterie: 400€, Main d'œuvre: 200€ = 1200€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€ = 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (pose comprise) = 1500€
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ = 1400€
  • Salon - Rafraîchissement:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ = 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luxeuil-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 553 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 638 €/an
Calcul : 553 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 325 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 460 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 664 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 874 €
Revenus locatifs : +6 638 €
Charges déductibles : -39 874 €
Résultat foncier Année 1 : -33 236 €(Déficit de 33 236 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 22 536 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 374 €/an
Revenus locatifs : +6 638 €
Charges déductibles : -5 374 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 264 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 22536.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 638 €39 878 €4 329 €-33 241 €10 700 €22 541 €22 541 €
26 770 €5 263 €4 214 €1 507 €--21 033 €
36 906 €5 145 €4 095 €1 761 €--19 272 €
47 044 €5 022 €3 973 €2 022 €--17 250 €
57 185 €4 895 €3 845 €2 290 €--14 960 €
67 329 €4 763 €3 714 €2 565 €--12 394 €
77 475 €4 627 €3 578 €2 848 €--9 546 €
87 625 €4 486 €3 437 €3 138 €--6 408 €
97 777 €4 340 €3 291 €3 437 €--2 971 €
107 933 €4 190 €3 141 €3 743 €---
118 091 €4 034 €2 985 €4 058 €---
128 253 €3 872 €2 823 €4 381 €---
138 418 €3 705 €2 656 €4 713 €---
148 587 €3 533 €2 484 €5 054 €---
158 758 €3 354 €2 305 €5 404 €---
168 933 €3 169 €2 120 €5 764 €---
179 112 €2 978 €1 929 €6 134 €---
189 294 €2 780 €1 731 €6 514 €---
199 480 €2 575 €1 526 €6 905 €---
209 670 €2 363 €1 314 €7 307 €---
219 863 €2 144 €1 095 €7 719 €---
2210 060 €1 917 €868 €8 143 €---
2310 262 €1 682 €633 €8 579 €---
2410 467 €1 440 €391 €9 027 €---
2510 676 €1 188 €139 €9 488 €---
TOTAL212 606 €123 344 €62 615 €89 262 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 262 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 638 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 394 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 394 €-3 210 €+4 604 €
2+1 394 €0 €+1 394 €
3+1 394 €0 €+1 394 €
4+1 394 €0 €+1 394 €
5+1 394 €0 €+1 394 €
6+1 394 €0 €+1 394 €
7+1 394 €0 €+1 394 €
8+1 394 €0 €+1 394 €
9+1 394 €0 €+1 394 €
10+1 394 €+232 €+1 162 €
11+1 394 €+1 217 €+177 €
12+1 394 €+1 314 €+80 €
13+1 394 €+1 414 €-20 €
14+1 394 €+1 516 €-122 €
15+1 394 €+1 621 €-227 €
16+1 394 €+1 729 €-335 €
17+1 394 €+1 840 €-446 €
18+1 394 €+1 954 €-560 €
19+1 394 €+2 072 €-678 €
20+1 394 €+2 192 €-798 €
21+1 394 €+2 316 €-922 €
22+1 394 €+2 443 €-1 049 €
23+1 394 €+2 574 €-1 180 €
24+1 394 €+2 708 €-1 314 €
25+1 394 €+2 846 €-1 452 €
Total+34 850 €+26 779 €+8 071 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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