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Maison de ville 7 pièces 135 m²

Bien expiré
VilleLevroux (36)
Surface135m²
Coût Total132 114€
Loyer Annuel10 664€
Rentabilité8.07%
Cashflow/mois+108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 420 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 573,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 7 pièces principales

Maison de ville offrant de beaux volumes, dans un environnement calme avec son charmant jardin clos, arboré, sans aucun vis à vis. Comprenant: entrée, wc, cuisine/arrière cuisine, salle à manger, double salon. A l'étage: palier, 2 chambres, salle de bains. Au second: chambre, pièce, grenier. Dépendances, cave et double garage. Honoraires à charge acquéreur : 10.6%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 493-466 Date de réalisation du diagnostic : 11/03/2025 Prix hors honoraires : 70 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 920 € et 5 340 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Levroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36110
Coordonnées : 46.938232, 1.644831
Total : 132 114€
Prix d'acquisition : 77 420€
Travaux : 48 500€
Valeur du bien : 125 920€
Frais de notaire : 6 194€
Coût estimé : 6 194€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 6.58€/m²/mois
Fourchette : 5.10€ - 8.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 889€/mois
Loyer annuel estimé : 10664€/an
Fourchette totale : 689€ - 1146€/mois
Fourchette annuelle : 8269€ - 13751€/an
Rentabilité brute :8.07%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 10.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 114€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :652,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :38,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 691,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 762,54€
Coût de l'assurance :11 559,97€
Taxe foncière : 1 066,37€/an
Soit par mois : 88,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 888,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 780,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :108,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments sanitaires datés nécessitant mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 1 salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure nécessitant rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 500 €(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:5 400€
    Isolation toiture/combles: 135 m² × 40€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation lourde chambres: 24 m² × 200€/m² = 4800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 889 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 664 €/an
Calcul : 889 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 409 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 114 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 462 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 066 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 437 €
Revenus locatifs : +10 664 €
Charges déductibles : -54 437 €
Résultat foncier Année 1 : -43 774 €(Déficit de 43 774 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 374 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 937 €/an
Revenus locatifs : +10 664 €
Charges déductibles : -5 937 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 726 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22373.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 420 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 323 €(65% de 77 420 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 830 €/an
Calcul : 50 323 € × 3,636% = 1 830 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 664 €54 442 €4 413 €-43 778 €21 400 €22 378 €22 378 €
210 877 €5 824 €4 295 €5 053 €--17 325 €
311 095 €5 703 €4 174 €5 392 €--11 933 €
411 316 €5 577 €4 048 €5 740 €--6 193 €
511 543 €5 447 €3 918 €6 096 €--97 €
611 774 €5 312 €3 784 €6 461 €---
712 009 €5 173 €3 645 €6 836 €---
812 249 €5 029 €3 501 €7 220 €---
912 494 €4 881 €3 352 €7 614 €---
1012 744 €4 727 €3 198 €8 017 €---
1112 999 €4 568 €3 039 €8 431 €---
1213 259 €4 403 €2 874 €8 856 €---
1313 524 €4 233 €2 704 €9 292 €---
1413 795 €4 056 €2 528 €9 738 €---
1514 071 €3 874 €2 345 €10 196 €---
1614 352 €3 686 €2 157 €10 666 €---
1714 639 €3 491 €1 962 €11 148 €---
1814 932 €3 289 €1 761 €11 643 €---
1915 230 €3 081 €1 552 €12 150 €---
2015 535 €2 865 €1 336 €12 670 €---
2115 846 €2 642 €1 113 €13 204 €---
2216 163 €2 411 €882 €13 751 €---
2316 486 €2 173 €644 €14 313 €---
2416 816 €1 926 €397 €14 890 €---
2517 152 €1 670 €142 €15 482 €---
TOTAL341 563 €150 482 €63 763 €191 081 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 081 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 664 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 239 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 239 €-6 420 €+8 659 €
2+2 239 €0 €+2 239 €
3+2 239 €0 €+2 239 €
4+2 239 €0 €+2 239 €
5+2 239 €0 €+2 239 €
6+2 239 €+1 909 €+330 €
7+2 239 €+2 051 €+188 €
8+2 239 €+2 166 €+73 €
9+2 239 €+2 284 €-45 €
10+2 239 €+2 405 €-166 €
11+2 239 €+2 529 €-290 €
12+2 239 €+2 657 €-418 €
13+2 239 €+2 787 €-548 €
14+2 239 €+2 921 €-682 €
15+2 239 €+3 059 €-820 €
16+2 239 €+3 200 €-961 €
17+2 239 €+3 344 €-1 105 €
18+2 239 €+3 493 €-1 254 €
19+2 239 €+3 645 €-1 406 €
20+2 239 €+3 801 €-1 562 €
21+2 239 €+3 961 €-1 722 €
22+2 239 €+4 125 €-1 886 €
23+2 239 €+4 294 €-2 055 €
24+2 239 €+4 467 €-2 228 €
25+2 239 €+4 644 €-2 405 €
Total+55 975 €+57 324 €+-1 349 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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