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Maison 3 chambres

VilleÉpuisay (41)
Surface113m²
Coût Total164 870€
Loyer Annuel9 801€
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 106 000 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 938,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cette maison de 113 m² située à Épuisay. Cette maison individuelle comprend 3 chambres et 1 salle de bain. La cuisine est ouverte sur le séjour.

  • Terrasse
  • Jardin de environ 500 m² clos
  • Baignoire
  • Cuisine ouverte
  • Un petite garage et une dépendance

Rénovation en 2020 : -Isolation -Radiateur électrique -Installation poêle à bois -Vmc -Fenêtre+volet roulant pvc -Chauffe-eau Encore quelques petites finitions à revoir. Chambres à l'étage avec deux paliers mais possibilité de faire une chambre en bas avec travaux.

Chauffage électrique + poêle à bois Classe énergie D - Classe climat B. Idéal pour une famille.

Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Épuisay
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41360
Coordonnées : 47.902030, 0.929860
Total : 164 870€
Prix d'acquisition : 106 000€
Travaux : 50 390€
Valeur du bien : 156 390€
Frais de notaire : 8 480€
Coût estimé : 8 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113m²
Loyer prédit : 7.23€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 8.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 817€/mois
Loyer annuel estimé : 9801€/an
Fourchette totale : 671€ - 994€/mois
Fourchette annuelle : 8057€ - 11924€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 410,26 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :159 359 €
Prix d'achat :106 000 €
Décote à l'achat :-53 359€ (-33.5%)
Marge achat-revente :-5 511€ (-3.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :805,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 853,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 684,36€
Coût de l'assurance :14 426,13€
Taxe foncière : 980,14€/an
Soit par mois : 81,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 816,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 934,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Vérification et amélioration de l'isolation des combles si nécessaire
Quantité: surface maison en m² (113 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire
Quantité: 4 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - Parquet en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - Murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 390 €(446 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 520€
    Isolation combles: 113 m² × 40€/m² = 4520€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€ = 3000€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 30€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épuisay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 817 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 801 €/an
Calcul : 817 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 321 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 870 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 577 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 980 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 390 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 269 €
Revenus locatifs : +9 801 €
Charges déductibles : -57 269 €
Résultat foncier Année 1 : -47 467 €(Déficit de 47 467 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 067 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 879 €/an
Revenus locatifs : +9 801 €
Charges déductibles : -6 879 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 923 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26067.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900 €(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 801 €57 274 €5 327 €-47 472 €21 400 €26 072 €26 072 €
29 997 €6 740 €5 183 €3 258 €--22 815 €
310 197 €6 591 €5 034 €3 606 €--19 209 €
410 401 €6 438 €4 880 €3 964 €--15 245 €
510 609 €6 279 €4 722 €4 331 €--10 914 €
610 822 €6 115 €4 558 €4 707 €--6 208 €
711 038 €5 945 €4 388 €5 093 €--1 115 €
811 259 €5 770 €4 213 €5 488 €---
911 484 €5 589 €4 032 €5 894 €---
1011 714 €5 403 €3 845 €6 311 €---
1111 948 €5 210 €3 652 €6 738 €---
1212 187 €5 010 €3 453 €7 177 €---
1312 431 €4 804 €3 247 €7 627 €---
1412 679 €4 591 €3 034 €8 088 €---
1512 933 €4 371 €2 814 €8 562 €---
1613 191 €4 144 €2 586 €9 048 €---
1713 455 €3 909 €2 352 €9 547 €---
1813 724 €3 666 €2 109 €10 058 €---
1913 999 €3 415 €1 858 €10 584 €---
2014 279 €3 156 €1 599 €11 123 €---
2114 564 €2 889 €1 331 €11 676 €---
2214 856 €2 612 €1 055 €12 244 €---
2315 153 €2 326 €769 €12 826 €---
2415 456 €2 031 €474 €13 425 €---
2515 765 €1 726 €169 €14 039 €---
TOTAL313 943 €166 004 €76 684 €147 939 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 939 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 801 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 058 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 058 €-6 420 €+8 478 €
2+2 058 €0 €+2 058 €
3+2 058 €0 €+2 058 €
4+2 058 €0 €+2 058 €
5+2 058 €0 €+2 058 €
6+2 058 €0 €+2 058 €
7+2 058 €0 €+2 058 €
8+2 058 €+1 312 €+746 €
9+2 058 €+1 768 €+290 €
10+2 058 €+1 893 €+165 €
11+2 058 €+2 022 €+36 €
12+2 058 €+2 153 €-95 €
13+2 058 €+2 288 €-230 €
14+2 058 €+2 426 €-368 €
15+2 058 €+2 569 €-511 €
16+2 058 €+2 714 €-656 €
17+2 058 €+2 864 €-806 €
18+2 058 €+3 018 €-960 €
19+2 058 €+3 175 €-1 117 €
20+2 058 €+3 337 €-1 279 €
21+2 058 €+3 503 €-1 445 €
22+2 058 €+3 673 €-1 615 €
23+2 058 €+3 848 €-1 790 €
24+2 058 €+4 027 €-1 969 €
25+2 058 €+4 212 €-2 154 €
Total+51 450 €+44 382 €+7 068 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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