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Maison 6 pièces 121 m²

Bien expiré
VilleMontrevault (49)
Surface121m²
Coût Total201 054€
Loyer Annuel11 162€
Rentabilité5.55%
Cashflow/mois-217€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 490 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 673,47 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 121 m² - Maison 6 pièces 121 m²

L'ADRESSE vous propose en EXCLUSIVITE cette maison à rénover comprenant au RDC : un grand salon-séjour de 42 m², une cuisine, une salle de bains avec WC, une chambre. A l'étage : 3 grandes chambres ( 12 m², 14 m², 15 m² ) et un bureau. Un jardin avec un beau potentiel complète cette maison située à proximité des commerces et commodités. Beaux volumes à aménager selon vos goûts et votre projet ! Pour tout renseignement, contactez votre experte sur le secteur, Emilie SECHER au [Coordonnées masquées] Retrouvez tous nos biens sur [URL masquée pour votre sécurité]

Surface : 121 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/03/2026

Consommation énergie primaire : 331 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 740 € et 5 110 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Montrevault
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49110
Coordonnées : 47.255123, -1.042042
Total : 201 054€
Prix d'acquisition : 81 490€
Travaux : 113 045€
Valeur du bien : 194 535€
Frais de notaire : 6 519€
Coût estimé : 6 519€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 5.76€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 930€/mois
Loyer annuel estimé : 11162€/an
Fourchette totale : 697€ - 1242€/mois
Fourchette annuelle : 8362€ - 14900€/an
Rentabilité brute :5.55%
Fourchette de rentabilité :4.16% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 350 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :163 350 €
Prix d'achat :81 490 €
Décote à l'achat :-81 860€ (-50.1%)
Marge achat-revente :-37 704€ (-23.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 054€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :995,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :58,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 054,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 677,95€
Coût de l'assurance :17 592,23€
Taxe foncière : 1 116,22€/an
Soit par mois : 93,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 930,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 147,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-217,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 121 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 41 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 41 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - parquet usé nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :113 045 €(934 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 260€
    Isolation des combles: 121 m² × 60€/m² = 7260€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€ + pose: 2000€ = 13000€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:41 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Électroménager: 4000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1500€ = 20000€
  • Salle de bain:23 500€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1500€ + Carrelage: 1500€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 460€
    Parquet flottant: 41 m² × 60€/m² = 2460€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 025€
    Peinture murs et plafonds: 41 m² × 25€/m² = 1025€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Rafraîchissement du parquet: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montrevault (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 930 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 162 €/an
Calcul : 930 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 749 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 054 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 704 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 116 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 113 045 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 121 614 €
Revenus locatifs : +11 162 €
Charges déductibles : -121 614 €
Résultat foncier Année 1 : -110 452 €(Déficit de 110 452 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 89 052 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 569 €/an
Revenus locatifs : +11 162 €
Charges déductibles : -8 569 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 593 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 89051.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 490 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 969 €(65% de 81 490 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 926 €/an
Calcul : 52 969 € × 3,636% = 1 926 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 162 €121 620 €6 755 €-110 458 €21 400 €89 058 €89 058 €
211 385 €8 396 €6 576 €2 990 €--86 069 €
311 613 €8 210 €6 390 €3 403 €--82 666 €
411 845 €8 018 €6 198 €3 827 €--78 839 €
512 082 €7 820 €6 000 €4 263 €--74 576 €
612 324 €7 614 €5 794 €4 710 €--69 867 €
712 570 €7 402 €5 582 €5 169 €--64 698 €
812 822 €7 182 €5 362 €5 640 €--59 058 €
913 078 €6 954 €5 134 €6 124 €--52 934 €
1013 340 €6 719 €4 899 €6 621 €--46 313 €
1113 607 €6 476 €4 656 €7 131 €--39 182 €
1213 879 €6 224 €4 404 €7 655 €---
1314 156 €5 963 €4 143 €8 193 €---
1414 440 €5 694 €3 874 €8 746 €---
1514 728 €5 415 €3 595 €9 314 €---
1615 023 €5 126 €3 306 €9 897 €---
1715 323 €4 828 €3 008 €10 496 €---
1815 630 €4 519 €2 699 €11 111 €---
1915 942 €4 199 €2 379 €11 743 €---
2016 261 €3 869 €2 049 €12 392 €---
2116 586 €3 527 €1 707 €13 060 €---
2216 918 €3 173 €1 353 €13 745 €---
2317 257 €2 807 €987 €14 449 €---
2417 602 €2 429 €609 €15 173 €---
2517 954 €2 037 €217 €15 917 €---
TOTAL357 529 €256 221 €97 678 €101 308 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 308 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 162 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 344 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 344 €-6 420 €+8 764 €
2+2 344 €0 €+2 344 €
3+2 344 €0 €+2 344 €
4+2 344 €0 €+2 344 €
5+2 344 €0 €+2 344 €
6+2 344 €0 €+2 344 €
7+2 344 €0 €+2 344 €
8+2 344 €0 €+2 344 €
9+2 344 €0 €+2 344 €
10+2 344 €0 €+2 344 €
11+2 344 €0 €+2 344 €
12+2 344 €+2 297 €+47 €
13+2 344 €+2 458 €-114 €
14+2 344 €+2 624 €-280 €
15+2 344 €+2 794 €-450 €
16+2 344 €+2 969 €-625 €
17+2 344 €+3 149 €-805 €
18+2 344 €+3 333 €-989 €
19+2 344 €+3 523 €-1 179 €
20+2 344 €+3 718 €-1 374 €
21+2 344 €+3 918 €-1 574 €
22+2 344 €+4 123 €-1 779 €
23+2 344 €+4 335 €-1 991 €
24+2 344 €+4 552 €-2 208 €
25+2 344 €+4 775 €-2 431 €
Total+58 600 €+42 147 €+16 453 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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