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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChâtillon-sur-Indre (36)
Surface58m²
Coût Total105 700€
Loyer Annuel4 372€
Rentabilité4.14%
Cashflow/mois-234€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 844,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salon (total 15 m²), 2 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Maison de 58 m² au centre ville de CHATILLON SUR INDRE. Elle se compose d'une cuisne, un salon, à l'étage deux chambres et une salle de bain, un grenier aménageable. Deux terrains non attenant pour une superficie de 822 m².

Contactez votre conseiller Endie Immobilier : POUPINEAU Nicolas - EI - Agent commercial indépendant Ville du greffe : TOURS RSAC N° 521 927 764 - Le barème de nos honoraires est disponible (réf. 030054759) (Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : )

Ville : Châtillon-sur-Indre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36700
Coordonnées : 46.990653, 1.167826
Total : 105 700€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 52 780€
Valeur du bien : 101 780€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 6.28€/m²/mois
Fourchette : 4.92€ - 8.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 364€/mois
Loyer annuel estimé : 4372€/an
Fourchette totale : 286€ - 465€/mois
Fourchette annuelle : 3426€ - 5579€/an
Rentabilité brute :4.14%
Fourchette de rentabilité :3.24% - 5.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :714,29 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :41 429 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :+7 571€ (+18.3%)
Marge achat-revente :-64 271€ (-155.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :530,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :30,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 561,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 558,39€
Coût de l'assurance :9 248,75€
Taxe foncière : 437,20€/an
Soit par mois : 36,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 364,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 598,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-233,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 478 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 58 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés et propreté douteuse dans une chambre, nécessité de rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - état mauvais, papier peint usé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 780 €(910 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 480€
    Isolation toiture/combles: 58 m² × 60€/m² = 3480€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 600€
    Rénovation lourde 2 chambres: 22 m² × 300€/m² = 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtillon-sur-Indre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 364 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 372 €/an
Calcul : 364 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 685 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 700 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 370 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 437 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 272 €
Revenus locatifs : +4 372 €
Charges déductibles : -57 272 €
Résultat foncier Année 1 : -52 900 €(Déficit de 52 900 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 500 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 492 €/an
Revenus locatifs : +4 372 €
Charges déductibles : -4 492 €
Résultat foncier Années 2+ : -120 €/an(Déficit de 120 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31499.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 372 €57 275 €3 688 €-52 903 €21 400 €31 503 €31 503 €
24 459 €4 399 €3 592 €60 €--31 443 €
34 549 €4 299 €3 492 €249 €--31 194 €
44 640 €4 196 €3 389 €444 €--30 750 €
54 732 €4 089 €3 282 €643 €--30 107 €
64 827 €3 978 €3 171 €849 €--29 258 €
74 924 €3 864 €3 056 €1 060 €--28 198 €
85 022 €3 745 €2 937 €1 277 €--26 921 €
95 122 €3 621 €2 814 €1 501 €--25 420 €
105 225 €3 494 €2 687 €1 731 €--23 689 €
115 329 €3 362 €2 555 €1 968 €--21 721 €
125 436 €3 225 €2 418 €2 211 €---
135 545 €3 083 €2 276 €2 462 €---
145 656 €2 936 €2 129 €2 719 €---
155 769 €2 784 €1 977 €2 985 €---
165 884 €2 626 €1 819 €3 258 €---
176 002 €2 463 €1 656 €3 539 €---
186 122 €2 294 €1 487 €3 828 €---
196 244 €2 119 €1 312 €4 126 €---
206 369 €1 937 €1 130 €4 432 €---
216 497 €1 749 €942 €4 747 €---
226 626 €1 554 €747 €5 072 €---
236 759 €1 353 €546 €5 406 €---
246 894 €1 144 €337 €5 750 €---
257 032 €927 €120 €6 105 €---
TOTAL140 036 €126 517 €53 558 €13 519 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 13 519 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 372 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +918 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+918 €-6 420 €+7 338 €
2+918 €0 €+918 €
3+918 €0 €+918 €
4+918 €0 €+918 €
5+918 €0 €+918 €
6+918 €0 €+918 €
7+918 €0 €+918 €
8+918 €0 €+918 €
9+918 €0 €+918 €
10+918 €0 €+918 €
11+918 €0 €+918 €
12+918 €+663 €+255 €
13+918 €+739 €+179 €
14+918 €+816 €+102 €
15+918 €+895 €+23 €
16+918 €+977 €-59 €
17+918 €+1 062 €-144 €
18+918 €+1 148 €-230 €
19+918 €+1 238 €-320 €
20+918 €+1 330 €-412 €
21+918 €+1 424 €-506 €
22+918 €+1 522 €-604 €
23+918 €+1 622 €-704 €
24+918 €+1 725 €-807 €
25+918 €+1 831 €-913 €
Total+22 950 €+10 572 €+12 378 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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