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Maison lumineuse

Bien expiré
VilleBengy-sur-Craon (18)
Surface120
Coût Total159 660
Loyer Annuel9 578
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-118
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 683,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 120 m², 6 pièces, 655 m² de terrain

Coup de cœur à Bengy-sur-Craon Belle maison de ville avec charme et potentiel À seulement 30 minutes de Bourges et 11 km d’Avord, venez découvrir cette maison de ville pleine de charme, nichée au cœur de Bengy-sur-Craon, entre vie pratique et douceur de vivre. Dès l’entrée, vous serez séduits par son séjour traversant baigné de lumière, sublimé par un beau parquet chêne chaleureux. Une chambre de 16 m2 en rez-de-chaussée permet une vraie vie de plain-pied, idéale pour tous les projets de vie. La cuisine, à repenser à votre goût, deviendra un vrai lieu de convivialité. À l’étage, le palier dessert trois grandes chambres lumineuses (de 15 à 16 m2) ainsi qu’une salle de bain avec Wc. Côté confort : une maison saine, une toiture en bon état, et un joli potentiel à révéler. Les fenêtres sont encore en simple vitrage, laissant l’opportunité d’envisager une rénovation énergétique à votre image. Vous apprécierez la véranda qui s’ouvre sur une cour intérieure intime, un coin parfait pour les petits-déjeuners d’été ou les apéros entre amis. Deux garages de 16 m2 chacun complètent ce bien, avec un terrain partiellement clôturé selon vos besoins. Proche des écoles, de la gare Sncf et aux portes de la campagne, cette maison n’attend plus que votre touche personnelle pour devenir un véritable cocon familial ou un lieu de retrouvailles chaleureuses.

Ville : Bengy-sur-Craon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18520
Coordonnées : 47.000090, 2.748700
Total : 159 660
Prix d'acquisition : 82 000
Travaux : 71 100
Valeur du bien : 153 100
Frais de notaire : 6 560
Coût estimé : 6 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 6.65€/m²/mois
Fourchette : 5.41€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 798€/mois
Loyer annuel estimé : 9578€/an
Fourchette totale : 649€ - 982€/mois
Fourchette annuelle : 7787€ - 11781€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 660
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :788,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :47,90€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 836,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 802,18
Coût de l'assurance :14 369,40
Taxe foncière : 957,81€/an
Soit par mois : 79,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 798,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 915,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 291 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres à l'étage
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 100(593 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 500
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1300€ = 19500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Bengy-sur-Craon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 798 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 578 €/an
Calcul : 798 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 312 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 660 à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 575 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 958 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 944
Revenus locatifs : +9 578
Charges déductibles : -77 944
Résultat foncier Année 1 : -68 366(Déficit de 68 366 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 966
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 844 €/an
Revenus locatifs : +9 578
Charges déductibles : -6 844
Résultat foncier Années 2+ : 2 734 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46966.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 57877 9505 317-68 37121 400 €46 971 €46 971 €
29 7706 7085 1753 062--43 910 €
39 9656 5615 0293 404--40 506 €
410 1646 4104 8773 755--36 751 €
510 3686 2534 7204 115--32 636 €
610 5756 0914 5584 484--28 152 €
710 7865 9234 3904 864--23 288 €
811 0025 7494 2175 253--18 036 €
911 2225 5704 0375 652--12 383 €
1011 4475 3853 8526 062--6 321 €
1111 6765 1933 6606 483---
1211 9094 9943 4626 915---
1312 1474 7893 2567 358---
1412 3904 5773 0447 814---
1512 6384 3572 8258 281---
1612 8914 1302 5978 761---
1713 1493 8952 3639 253---
1813 4123 6522 1209 759---
1913 6803 4011 86910 279---
2013 9533 1411 60910 812---
2114 2332 8731 34011 360---
2214 5172 5951 06211 922---
2314 8082 30877512 500---
2415 1042 01047813 093---
2515 4061 70317013 703---
TOTAL306 789186 21776 802120 57221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 572
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 578 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 011 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 011-6 420+8 431
2+2 0110+2 011
3+2 0110+2 011
4+2 0110+2 011
5+2 0110+2 011
6+2 0110+2 011
7+2 0110+2 011
8+2 0110+2 011
9+2 0110+2 011
10+2 0110+2 011
11+2 011+49+1 962
12+2 011+2 074-63
13+2 011+2 208-197
14+2 011+2 344-333
15+2 011+2 484-473
16+2 011+2 628-617
17+2 011+2 776-765
18+2 011+2 928-917
19+2 011+3 084-1 073
20+2 011+3 244-1 233
21+2 011+3 408-1 397
22+2 011+3 577-1 566
23+2 011+3 750-1 739
24+2 011+3 928-1 917
25+2 011+4 111-2 100
Total+50 275+36 172+14 103
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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