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Vente appartement 2 pièces 47,51 m² Maffliers (95560) - Superimmo

VilleMaffliers (95)
Surface47
Coût Total163 070
Loyer Annuel11 430
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-73
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 2 531,91 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vous souhaitez devenir propriétaire ou réaliser un investissement loafif. BCN Immo vous propose en exclusivité cet appartement de type F2, situé au cœur du village de Maffliers, dans une résidence calme et, à proximité immédiate de la forêt. À seulement 5 minutes en voiture de la gare de Montsoult-Maffliers (ligne H - Paris Gare du Nord en 25 minutes) et des axes routiers (A16 - N184) cet appartement situé au 2ème et dernier étage offre une superficie de 47,50 m2 au sol (37 m2 loi Carrez). Il comprend une entrée, une pièce de vie avec cuisine aménagée, une chambre, une salle de bains ainsi qu'un WC indépendant. Un rafraîchissement est à prévoir, offrant l'opportunité de personnaliser les lieux selon vos envies ou de valoriser le bien dans le cadre d'un projet locatif. Une place de parking privative complète ce bien. Cet appartement constitue une opportunité aussi bien pour un premier achat que pour un investissement locatif. Cette annonce vise 1 lot principal, la Copropriété est composée de 40 lots d'habitation. Les Charges de copropriété : 90 € / mois sans de procédure en cours. Etiquettes Energétique : DPE : Classe Énergie E (285) - Classe Climat E (62) consommation entre 1 030 et 1 420€ -Numéro de dossier : 441 ce bien vous est proposé au prix de : 119 000 € FAI (honoraires à la charge du vendeur). Pour toutes demandes de visite, merci de contacter Véronique au : 07.60.57.95.86 Cette annonce vous est proposée par THEVENET Veronique - - NoRSAC: 842547432, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de Pontoise Contactez l'agence BCN au 01.83.93.60.52Afficher plus

Ville : Maffliers
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95560
Coordonnées : 49.081972, 2.314104
Total : 163 070
Prix d'acquisition : 119 000
Travaux : 34 550
Valeur du bien : 153 550
Frais de notaire : 9 520
Coût estimé : 9 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47
Loyer prédit : 20.27€/m²/mois
Fourchette : 17.24€ - 23.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 952€/mois
Loyer annuel estimé : 11430€/an
Fourchette totale : 810€ - 1119€/mois
Fourchette annuelle : 9726€ - 13432€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 025,64 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :189 205
Prix d'achat :119 000
Décote à l'achat :-70 205 (-37.1%)
Marge achat-revente :26 135€ (13.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 070
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :798,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :40,77€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 839,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 624,10
Coût de l'assurance :12 230,25
Taxe foncière : 1 142,98€/an
Soit par mois : 95,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 90,00€/mois
Soit par an : 1 080,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 952,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 025,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 285 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - chambre nécessite un rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - chambre nécessite un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 550(735 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 500
    Fenêtres double vitrage performant: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maffliers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 952 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 430 €/an
Calcul : 952 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 312 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 070 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 489 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 143 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 080 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 574
Revenus locatifs : +11 430
Charges déductibles : -42 574
Résultat foncier Année 1 : -31 144(Déficit de 31 144 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 744
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 024 €/an
Revenus locatifs : +11 430
Charges déductibles : -8 024
Résultat foncier Années 2+ : 3 406 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9744.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 43042 5795 317-31 14921 400 €9 749 €9 749 €
211 6587 8865 1743 772--5 977 €
311 8927 7385 0264 153--1 824 €
412 1297 5864 8734 544---
512 3727 4284 7154 944---
612 6197 2644 5525 355---
712 8727 0964 3835 776---
813 1296 9214 2096 208---
913 3926 7414 0296 651---
1013 6606 5553 8437 105---
1113 9336 3623 6507 571---
1214 2126 1633 4518 048---
1314 4965 9583 2468 538---
1414 7865 7453 0339 040---
1515 0815 5262 8139 556---
1615 3835 2992 58710 084---
1715 6915 0642 35210 627---
1816 0054 8222 11011 183---
1916 3254 5711 85911 753---
2016 6514 3121 60012 339---
2116 9844 0451 33212 940---
2217 3243 7681 05613 556---
2317 6703 48277014 188---
2418 0243 18747514 837---
2518 3842 88116915 503---
TOTAL366 101178 97976 624187 12221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 122
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 430 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 400 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 400-6 420+8 820
2+2 4000+2 400
3+2 4000+2 400
4+2 400+816+1 584
5+2 400+1 483+917
6+2 400+1 607+793
7+2 400+1 733+667
8+2 400+1 862+538
9+2 400+1 995+405
10+2 400+2 131+269
11+2 400+2 271+129
12+2 400+2 414-14
13+2 400+2 561-161
14+2 400+2 712-312
15+2 400+2 867-467
16+2 400+3 025-625
17+2 400+3 188-788
18+2 400+3 355-955
19+2 400+3 526-1 126
20+2 400+3 702-1 302
21+2 400+3 882-1 482
22+2 400+4 067-1 667
23+2 400+4 256-1 856
24+2 400+4 451-2 051
25+2 400+4 651-2 251
Total+60 000+56 137+3 863
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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