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Appartement 2/3 pièces au DERNIER ETAGE

VilleFontenay-le-Fleury (78)
Surface55.42m²
Coût Total159 480€
Loyer Annuel11 106€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-311€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 000 €
Surface : 55.42 m²
Prix au m² : 2 020,93 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol gaz collectif, Nombre d'égages : 9, Cave, Nombre de WC : 1

Appartement à rénover, 2/3 pièces, traversant, dernier Étage avec Vue Exceptionnelle. Idéalement situé à proximité des écoles et de la gare, cet appartement traversant situé au 8 et dernier étage bénéficie d'une vue imprenable sur la plaine de Versailles et d'une belle luminosité tout au long de la journée. Parfaitement agencé, il se compose : entrée avec placard , salon - salle a manger avec balcon, dégagement , cuisine, cellier, une chambre possibilité deux, WC, salle de bains avec baignoire. Une cave et une place de parking en extérieur. Proche centre-ville et gare. Contactez nous dès aujourd'hui pour organiser votre visite et découvrir ce bien. (6.67 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 2745 lots - dont 889 lots habitation. (Procédure en cours). Charges annuelles : 3878.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/314324.pdf

Ville : Fontenay-le-Fleury
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78330
Coordonnées : 48.807948, 2.046262
Total : 159 480€
Prix d'acquisition : 112 000€
Travaux : 38 520€
Valeur du bien : 150 520€
Frais de notaire : 8 960€
Coût estimé : 8 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55.42m²
Loyer prédit : 16.70€/m²/mois
Fourchette : 14.17€ - 19.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 926€/mois
Loyer annuel estimé : 11106€/an
Fourchette totale : 785€ - 1091€/mois
Fourchette annuelle : 9425€ - 13087€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 341,86 €/m²
Basé sur :168 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :185 206 €
Prix d'achat :112 000 €
Décote à l'achat :-73 206€ (-39.5%)
Marge achat-revente :25 726€ (13.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :781,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :39,87€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 821,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 937,21€
Coût de l'assurance :11 961,00€
Taxe foncière : 1 110,63€/an
Soit par mois : 92,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 323,17€/mois
Soit par an : 3 878,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 925,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 236,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-311,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 279 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55.42 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 assumé - cuisine en très mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en état moyen nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, plafond et sol abîmés, peinture complète
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 visible - salon en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 520 €(695 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Peinture murs/plafond salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 926 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 106 €/an
Calcul : 926 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 195 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 480 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 478 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 111 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 878 €/an
Calcul : 323 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 182 €
Revenus locatifs : +11 106 €
Charges déductibles : -49 182 €
Résultat foncier Année 1 : -38 076 €(Déficit de 38 076 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 676 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 662 €/an
Revenus locatifs : +11 106 €
Charges déductibles : -10 662 €
Résultat foncier Années 2+ : 444 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16675.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 800 €(65% de 112 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 647 €/an
Calcul : 72 800 € × 3,636% = 2 647 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 106 €49 187 €5 200 €-38 081 €21 400 €16 681 €16 681 €
211 328 €10 527 €5 060 €801 €--15 880 €
311 555 €10 383 €4 915 €1 172 €--14 707 €
411 786 €10 233 €4 766 €1 553 €--13 154 €
512 022 €10 079 €4 612 €1 943 €--11 211 €
612 262 €9 919 €4 452 €2 343 €--8 868 €
712 508 €9 754 €4 287 €2 754 €--6 114 €
812 758 €9 583 €4 116 €3 174 €--2 940 €
913 013 €9 407 €3 940 €3 606 €---
1013 273 €9 225 €3 758 €4 048 €---
1113 539 €9 037 €3 570 €4 502 €---
1213 809 €8 842 €3 375 €4 967 €---
1314 085 €8 641 €3 174 €5 444 €---
1414 367 €8 433 €2 966 €5 934 €---
1514 655 €8 219 €2 752 €6 436 €---
1614 948 €7 997 €2 530 €6 951 €---
1715 247 €7 767 €2 300 €7 479 €---
1815 552 €7 530 €2 063 €8 021 €---
1915 863 €7 285 €1 818 €8 577 €---
2016 180 €7 032 €1 565 €9 148 €---
2116 503 €6 770 €1 303 €9 733 €---
2216 833 €6 500 €1 033 €10 334 €---
2317 170 €6 220 €753 €10 950 €---
2417 514 €5 931 €464 €11 582 €---
2517 864 €5 633 €165 €12 231 €---
TOTAL355 739 €250 134 €74 937 €105 605 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 605 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 106 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 332 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 332 €-6 420 €+8 752 €
2+2 332 €0 €+2 332 €
3+2 332 €0 €+2 332 €
4+2 332 €0 €+2 332 €
5+2 332 €0 €+2 332 €
6+2 332 €0 €+2 332 €
7+2 332 €0 €+2 332 €
8+2 332 €0 €+2 332 €
9+2 332 €+200 €+2 132 €
10+2 332 €+1 214 €+1 118 €
11+2 332 €+1 351 €+981 €
12+2 332 €+1 490 €+842 €
13+2 332 €+1 633 €+699 €
14+2 332 €+1 780 €+552 €
15+2 332 €+1 931 €+401 €
16+2 332 €+2 085 €+247 €
17+2 332 €+2 244 €+88 €
18+2 332 €+2 406 €-74 €
19+2 332 €+2 573 €-241 €
20+2 332 €+2 744 €-412 €
21+2 332 €+2 920 €-588 €
22+2 332 €+3 100 €-768 €
23+2 332 €+3 285 €-953 €
24+2 332 €+3 475 €-1 143 €
25+2 332 €+3 669 €-1 337 €
Total+58 300 €+31 681 €+26 619 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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