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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMontélimar (26)
Surface69.4m²
Coût Total92 960€
Loyer Annuel7 472€
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois-134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 000 €
Surface : 69.4 m²
Prix au m² : 893,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/8 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 17 m²), 3 chambres, Balcon, Belle vue, Exposition est, Interphone

À deux pas du centre-ville, au 6ème étage avec ascenseur, ce T4 traversant offre vue dégagée, belle luminosité et agencement fonctionnel : séjour, cuisine séparée, 3 chambres, salle de bain, WC séparés, cave. DPE C Appartement à rénover. Résidence isolée récemment, huisseries PVC double vitrageChauffage collectif gaz inclus dans les charges (200 €/mois)Quartier en rénovation urbaine dès 2026 : cadre de vie valorisé à moyen termeLoyer actuel : 750 €/mois Bonne rentabilité pour investisseur RENTABILITE Brute 11%Commerces, écoles et transports au pied de l'immeuble Confort, potentiel locatif et valorisation future : un bien à ne pas manquer, que ce soit pour y vivre ou investir ! Cette annonce vous est proposée par MONTEREMAL Jérôme - EURL - N°RSAC: 422792168, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Aubenas Estimer votre bien en 2 mn sur notre site et en nous appelant

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.545781, 4.742027
Total : 92 960€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 26 000€
Valeur du bien : 88 000€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69.4m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.94€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 623€/mois
Loyer annuel estimé : 7472€/an
Fourchette totale : 481€ - 806€/mois
Fourchette annuelle : 5776€ - 9666€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 10.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 465,57 €/m²
Basé sur :168 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 711 €
Prix d'achat :62 000 €
Décote à l'achat :-39 711€ (-39.0%)
Marge achat-revente :8 751€ (8.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :466,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :27,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 493,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 103,01€
Coût de l'assurance :8 134,00€
Taxe foncière : 747,22€/an
Soit par mois : 62,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 622,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 756,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 87 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - Bien que le DPE soit acceptable, une vérification est recommandée pour garantir l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine à rénover pour améliorer l'esthétique et la fonctionnalité.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain à rénover pour améliorer l'esthétique et la fonctionnalité.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 000 €(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:900€
    Vérification système chauffage collectif au gaz: 1 système × 900€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 3 chambres × 100€/chambre = 300€, Main d'œuvre: 900€ = 1200€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 600€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 623 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 472 €/an
Calcul : 623 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 241 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 960 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 325 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 747 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 713 €
Revenus locatifs : +7 472 €
Charges déductibles : -32 713 €
Résultat foncier Année 1 : -25 241 €(Déficit de 25 241 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 841 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 713 €/an
Revenus locatifs : +7 472 €
Charges déductibles : -6 713 €
Résultat foncier Années 2+ : 759 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3840.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 472 €32 716 €3 244 €-25 244 €21 400 €3 844 €3 844 €
27 622 €6 632 €3 159 €990 €--2 854 €
37 774 €6 544 €3 071 €1 230 €--1 624 €
47 930 €6 453 €2 980 €1 477 €--147 €
58 088 €6 359 €2 886 €1 729 €---
68 250 €6 262 €2 789 €1 988 €---
78 415 €6 161 €2 688 €2 254 €---
88 583 €6 056 €2 583 €2 527 €---
98 755 €5 948 €2 475 €2 807 €---
108 930 €5 835 €2 363 €3 094 €---
119 109 €5 719 €2 247 €3 389 €---
129 291 €5 599 €2 126 €3 692 €---
139 477 €5 474 €2 002 €4 002 €---
149 666 €5 345 €1 872 €4 321 €---
159 859 €5 211 €1 739 €4 648 €---
1610 057 €5 073 €1 600 €4 984 €---
1710 258 €4 929 €1 456 €5 329 €---
1810 463 €4 780 €1 308 €5 683 €---
1910 672 €4 626 €1 153 €6 046 €---
2010 886 €4 466 €994 €6 419 €---
2111 103 €4 301 €829 €6 802 €---
2211 325 €4 130 €657 €7 196 €---
2311 552 €3 952 €480 €7 599 €---
2411 783 €3 769 €296 €8 014 €---
2512 019 €3 578 €106 €8 440 €---
TOTAL239 337 €159 918 €47 103 €79 419 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 419 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 472 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 569 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 569 €-6 420 €+7 989 €
2+1 569 €0 €+1 569 €
3+1 569 €0 €+1 569 €
4+1 569 €0 €+1 569 €
5+1 569 €+475 €+1 094 €
6+1 569 €+597 €+972 €
7+1 569 €+676 €+893 €
8+1 569 €+758 €+811 €
9+1 569 €+842 €+727 €
10+1 569 €+928 €+641 €
11+1 569 €+1 017 €+552 €
12+1 569 €+1 108 €+461 €
13+1 569 €+1 201 €+368 €
14+1 569 €+1 296 €+273 €
15+1 569 €+1 394 €+175 €
16+1 569 €+1 495 €+74 €
17+1 569 €+1 599 €-30 €
18+1 569 €+1 705 €-136 €
19+1 569 €+1 814 €-245 €
20+1 569 €+1 926 €-357 €
21+1 569 €+2 041 €-472 €
22+1 569 €+2 159 €-590 €
23+1 569 €+2 280 €-711 €
24+1 569 €+2 404 €-835 €
25+1 569 €+2 532 €-963 €
Total+39 225 €+23 826 €+15 399 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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