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Appartement 3 chambres 80m2

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface78
Coût Total81 360
Loyer Annuel8 280
Rentabilité10.18%
Cashflow/mois-35
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 70 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 897,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

QUARTIER MONTREYNAUD proche écoles, crèche, collège et commerces de proximité à 100m (supérette, pharmacie, boucherie, boulangerie, banque...) T4 rénové en 2022 au 1er étage avec ascenseur + cave et Parking collectif

  • Entrée avec placard intégré 7m2, porte blindée
  • Cuisine tout équipée avec électroménager intégré 13m2 donnant sur séjour de 18m2
  • 3 chambres (9, 11 et 12m2) avec dressing
  • Petite buanderie avec branchement machine à laver et sèche-linge
  • Sdb 4m2 avec baignoire
  • WC séparé Double vitrage PVC, volets électriques, façades refaites en 2021 avec isolation par l'extérieur Logement très avec très bonne isolation thermique : DPE C 230e de charges chauffage , eau chaude … Copropriété calme sécurisée, avec interphone PAS D'AGENCE n'hésitez pas pour plus de photos Idéale investisseur ou résidence principale
Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.470140, 4.401930
Total : 81 360
Prix d'acquisition : 70 000
Travaux : 5 760
Valeur du bien : 75 760
Frais de notaire : 5 600
Coût estimé : 5 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 690€/mois
Loyer annuel estimé : 8280€/an
Fourchette totale : 512€ - 930€/mois
Fourchette annuelle : 6141€ - 11163€/an
Rentabilité brute :10.18%
Fourchette de rentabilité :7.55% - 13.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :402,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :23,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 425,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 267,00
Coût de l'assurance :7 119,00
Taxe foncière : 827,99€/an
Soit par mois : 69,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 230,00€/mois
Soit par an : 2 760,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 689,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 724,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 760(74 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Revêtement de sol (Chambres):2 400
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture (Chambres):960
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité (Chambres):2 400
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 800€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 690 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 280 €/an
Calcul : 690 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 715 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 360 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 285 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 828 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 760 €/an
Calcul : 230 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 760
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 348
Revenus locatifs : +8 280
Charges déductibles : -12 348
Résultat foncier Année 1 : -4 068(Déficit de 4 068 €)
Imputable sur revenu global : 4 068
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 588 €/an
Revenus locatifs : +8 280
Charges déductibles : -6 588
Résultat foncier Années 2+ : 1 692 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 28012 3502 718-4 0704 070 €--
28 4466 5182 6451 928---
38 6146 4432 5702 171---
48 7876 3662 4932 421---
58 9626 2862 4132 677---
69 1426 2032 3302 939---
79 3256 1172 2443 207---
89 5116 0292 1563 482---
99 7015 9372 0643 764---
109 8955 8421 9694 053---
1110 0935 7441 8714 349---
1210 2955 6431 7704 652---
1310 5015 5381 6654 963---
1410 7115 4291 5575 282---
1510 9255 3171 4445 608---
1611 1445 2011 3285 943---
1711 3675 0811 2086 285---
1811 5944 9571 0846 637---
1911 8264 8299566 997---
2012 0624 6968237 367---
2112 3044 5586867 745---
2212 5504 4165438 133---
2312 8014 2693968 531---
2413 0574 1172448 939---
2513 3183 960879 358---
TOTAL265 209141 84639 267123 3634 070Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 221
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 363
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 280 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 739 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 739-1 221+2 960
2+1 739+578+1 161
3+1 739+651+1 088
4+1 739+726+1 013
5+1 739+803+936
6+1 739+882+857
7+1 739+962+777
8+1 739+1 045+694
9+1 739+1 129+610
10+1 739+1 216+523
11+1 739+1 305+434
12+1 739+1 396+343
13+1 739+1 489+250
14+1 739+1 584+155
15+1 739+1 682+57
16+1 739+1 783-44
17+1 739+1 886-147
18+1 739+1 991-252
19+1 739+2 099-360
20+1 739+2 210-471
21+1 739+2 324-585
22+1 739+2 440-701
23+1 739+2 559-820
24+1 739+2 682-943
25+1 739+2 807-1 068
Total+43 475+37 009+6 466
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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