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Appartement 3 chambres 80m2

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface78m²
Coût Total81 360€
Loyer Annuel8 280€
Rentabilité10.18%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 70 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 897,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

QUARTIER MONTREYNAUD proche écoles, crèche, collège et commerces de proximité à 100m (supérette, pharmacie, boucherie, boulangerie, banque...) T4 rénové en 2022 au 1er étage avec ascenseur + cave et Parking collectif

  • Entrée avec placard intégré 7m2, porte blindée
  • Cuisine tout équipée avec électroménager intégré 13m2 donnant sur séjour de 18m2
  • 3 chambres (9, 11 et 12m2) avec dressing
  • Petite buanderie avec branchement machine à laver et sèche-linge
  • Sdb 4m2 avec baignoire
  • WC séparé Double vitrage PVC, volets électriques, façades refaites en 2021 avec isolation par l'extérieur Logement très avec très bonne isolation thermique : DPE C 230e de charges chauffage , eau chaude … Copropriété calme sécurisée, avec interphone PAS D'AGENCE n'hésitez pas pour plus de photos Idéale investisseur ou résidence principale
Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.470140, 4.401930
Total : 81 360€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 5 760€
Valeur du bien : 75 760€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 690€/mois
Loyer annuel estimé : 8280€/an
Fourchette totale : 512€ - 930€/mois
Fourchette annuelle : 6141€ - 11163€/an
Rentabilité brute :10.18%
Fourchette de rentabilité :7.55% - 13.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :402,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :23,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 425,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 267,00€
Coût de l'assurance :7 119,00€
Taxe foncière : 827,99€/an
Soit par mois : 69,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 230,00€/mois
Soit par an : 2 760,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 689,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 724,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 760 €(74 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Revêtement de sol (Chambres):2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture (Chambres):960€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité (Chambres):2 400€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 800€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 690 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 280 €/an
Calcul : 690 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 715 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 360 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 285 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 828 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 760 €/an
Calcul : 230 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 348 €
Revenus locatifs : +8 280 €
Charges déductibles : -12 348 €
Résultat foncier Année 1 : -4 068 €(Déficit de 4 068 €)
Imputable sur revenu global : 4 068 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 588 €/an
Revenus locatifs : +8 280 €
Charges déductibles : -6 588 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 692 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 280 €12 350 €2 718 €-4 070 €4 070 €--
28 446 €6 518 €2 645 €1 928 €---
38 614 €6 443 €2 570 €2 171 €---
48 787 €6 366 €2 493 €2 421 €---
58 962 €6 286 €2 413 €2 677 €---
69 142 €6 203 €2 330 €2 939 €---
79 325 €6 117 €2 244 €3 207 €---
89 511 €6 029 €2 156 €3 482 €---
99 701 €5 937 €2 064 €3 764 €---
109 895 €5 842 €1 969 €4 053 €---
1110 093 €5 744 €1 871 €4 349 €---
1210 295 €5 643 €1 770 €4 652 €---
1310 501 €5 538 €1 665 €4 963 €---
1410 711 €5 429 €1 557 €5 282 €---
1510 925 €5 317 €1 444 €5 608 €---
1611 144 €5 201 €1 328 €5 943 €---
1711 367 €5 081 €1 208 €6 285 €---
1811 594 €4 957 €1 084 €6 637 €---
1911 826 €4 829 €956 €6 997 €---
2012 062 €4 696 €823 €7 367 €---
2112 304 €4 558 €686 €7 745 €---
2212 550 €4 416 €543 €8 133 €---
2312 801 €4 269 €396 €8 531 €---
2413 057 €4 117 €244 €8 939 €---
2513 318 €3 960 €87 €9 358 €---
TOTAL265 209 €141 846 €39 267 €123 363 €4 070 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 221 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 363 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 280 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 739 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 739 €-1 221 €+2 960 €
2+1 739 €+578 €+1 161 €
3+1 739 €+651 €+1 088 €
4+1 739 €+726 €+1 013 €
5+1 739 €+803 €+936 €
6+1 739 €+882 €+857 €
7+1 739 €+962 €+777 €
8+1 739 €+1 045 €+694 €
9+1 739 €+1 129 €+610 €
10+1 739 €+1 216 €+523 €
11+1 739 €+1 305 €+434 €
12+1 739 €+1 396 €+343 €
13+1 739 €+1 489 €+250 €
14+1 739 €+1 584 €+155 €
15+1 739 €+1 682 €+57 €
16+1 739 €+1 783 €-44 €
17+1 739 €+1 886 €-147 €
18+1 739 €+1 991 €-252 €
19+1 739 €+2 099 €-360 €
20+1 739 €+2 210 €-471 €
21+1 739 €+2 324 €-585 €
22+1 739 €+2 440 €-701 €
23+1 739 €+2 559 €-820 €
24+1 739 €+2 682 €-943 €
25+1 739 €+2 807 €-1 068 €
Total+43 475 €+37 009 €+6 466 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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