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Appartement 3 pièces 64 m²

Bien expiré
VilleSaint-Seurin-sur-l'Isle (33)
Surface64
Coût Total98 552
Loyer Annuel6 818
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-156
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 248,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 64 m²

Belle opportunité à saisir – Idéal investisseur – Résidence calme

Sporting Immobilier vous propose à la vente ce spacieux T3 d’environ 65 m², vendu loué, avec un loyer mensuel de 578,52 € charges comprises.

Situé au premier et dernier étage, l’appartement se compose d’une entrée avec placard, d’un séjour ouvrant sur une terrasse, d’une cuisine aménagée, de deux chambres avec rangements, d’une salle de bains et de WC séparés.

Deux places de stationnement viennent compléter ce bien.

La résidence, agréable et bien entretenue, se compose de 40 appartements et 5 villas. Elle bénéficie d’un emplacement idéal, à proximité immédiate des commerces et de toutes les commodités.

Surface : 64 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 105 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/10/2022

Consommation énergie primaire : 208 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 890 € et 1 250 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Saint-Seurin-sur-l'Isle
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33660
Coordonnées : 45.011875, -0.003922
Total : 98 552
Prix d'acquisition : 79 900
Travaux : 12 260
Valeur du bien : 92 160
Frais de notaire : 6 392
Coût estimé : 6 392
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 7.16€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 568€/mois
Loyer annuel estimé : 6818€/an
Fourchette totale : 458€ - 704€/mois
Fourchette annuelle : 5501€ - 8450€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 552
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :487,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :29,57€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 517,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 721,89
Coût de l'assurance :8 869,68
Taxe foncière : 681,79€/an
Soit par mois : 56,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 568,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 723,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-155,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 22 m² (environ 11 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 260(192 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:380
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 38€/m² = 380€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Peinture:880
    Peinture des murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 000
    Peinture des murs et plafond: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Seurin-sur-l'Isle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 568 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 818 €/an
Calcul : 568 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 298 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 552 à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 355 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 682 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 395
Revenus locatifs : +6 818
Charges déductibles : -18 395
Résultat foncier Année 1 : -11 577(Déficit de 11 577 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 877
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 135 €/an
Revenus locatifs : +6 818
Charges déductibles : -6 135
Résultat foncier Années 2+ : 683 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 877.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 81818 3983 302-11 58010 700 €880 €880 €
26 9546 0503 214904---
37 0935 9603 1231 134---
47 2355 8663 0291 370---
57 3805 7682 9321 611---
67 5275 6682 8311 860---
77 6785 5642 7272 114---
87 8325 4562 6202 375---
97 9885 3452 5092 643---
108 1485 2302 3942 918---
118 3115 1112 2743 200---
128 4774 9882 1513 489---
138 6474 8602 0243 786---
148 8204 7291 8924 091---
158 9964 5921 7564 404---
169 1764 4511 6154 725---
179 3594 3061 4695 054---
189 5474 1551 3185 392---
199 7383 9991 1625 739---
209 9323 8371 0016 095---
2110 1313 6708346 461---
2210 3343 4976616 836---
2310 5403 3194827 222---
2410 7513 1342977 617---
2510 9662 9431068 023---
TOTAL218 378130 89647 72287 48210 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 482
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 818 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 432 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 432-3 210+4 642
2+1 432+7+1 425
3+1 432+340+1 092
4+1 432+411+1 021
5+1 432+483+949
6+1 432+558+874
7+1 432+634+798
8+1 432+713+719
9+1 432+793+639
10+1 432+875+557
11+1 432+960+472
12+1 432+1 047+385
13+1 432+1 136+296
14+1 432+1 227+205
15+1 432+1 321+111
16+1 432+1 417+15
17+1 432+1 516-84
18+1 432+1 618-186
19+1 432+1 722-290
20+1 432+1 829-397
21+1 432+1 938-506
22+1 432+2 051-619
23+1 432+2 166-734
24+1 432+2 285-853
25+1 432+2 407-975
Total+35 800+26 245+9 555
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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