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Appartement 3 pièces 109 m²

VilleColomiers (31)
Surface109m²
Coût Total240 380€
Loyer Annuel14 830€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-159€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 186 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 1 706,42 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

VASTE APPARTEMENT SUR COLOMIERS

Colomiers, Aux pieds de toutes commodités, dans une résidence bien entretenue, venez découvrir cet appartement 3 pièces d'environ 109 m2 situé au 3e étage avec ascenseur. Idéal pour une colocation ou une famille, cet appartement possède de multiple possibilité d'aménagement. Il se compose aujourd'hui d'une entrée avec placard, une cuisine équipée séparée, un salon/séjour donnant sur un balcon, une chambre/bureau donnant également sur le balcon, 2 salles d'eau avec wc, 2 chambres et une buanderie. L'appartement possède également un cellier idéal pour stocker !! Vous serez séduits par son emplacement centrale, à proximité des commerces, de la place du marché... Une question ou une visite, alors ne tardez pas et contactez-moi rapidement !! Référence annonce : 13984 Date de réalisation du diagnostic : 29/06/2026 Prix hors honoraires : 175 000 €

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Colomiers
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31770
Coordonnées : 43.611126, 1.331315
Total : 240 380€
Prix d'acquisition : 186 000€
Travaux : 39 500€
Valeur du bien : 225 500€
Frais de notaire : 14 880€
Coût estimé : 14 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 11.34€/m²/mois
Fourchette : 9.77€ - 13.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1236€/mois
Loyer annuel estimé : 14830€/an
Fourchette totale : 1065€ - 1434€/mois
Fourchette annuelle : 12785€ - 17202€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 7.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 286,86 €/m²
Basé sur :192 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :249 267 €
Prix d'achat :186 000 €
Décote à l'achat :-63 267€ (-25.4%)
Marge achat-revente :8 887€ (3.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 200,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :70,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 270,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 866,63€
Coût de l'assurance :21 033,25€
Taxe foncière : 1 483,04€/an
Soit par mois : 123,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 235,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 394,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain potentiel d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 500 €(362 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Colomiers. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon la région et les spécifications des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 236 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 830 €/an
Calcul : 1 236 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 260 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 380 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 841 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 483 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 084 €
Revenus locatifs : +14 830 €
Charges déductibles : -50 084 €
Résultat foncier Année 1 : -35 254 €(Déficit de 35 254 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 854 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 584 €/an
Revenus locatifs : +14 830 €
Charges déductibles : -10 584 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 246 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13854.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 186 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 900 €(65% de 186 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 396 €/an
Calcul : 120 900 € × 3,636% = 4 396 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 830 €50 092 €8 268 €-35 262 €21 400 €13 862 €13 862 €
215 127 €10 375 €8 051 €4 752 €--9 110 €
315 430 €10 150 €7 826 €5 279 €--3 831 €
415 738 €9 917 €7 593 €5 821 €---
516 053 €9 676 €7 352 €6 377 €---
616 374 €9 427 €7 102 €6 947 €---
716 701 €9 168 €6 844 €7 533 €---
817 035 €8 901 €6 576 €8 135 €---
917 376 €8 624 €6 299 €8 752 €---
1017 724 €8 337 €6 013 €9 387 €---
1118 078 €8 040 €5 716 €10 038 €---
1218 440 €7 733 €5 408 €10 707 €---
1318 809 €7 414 €5 090 €11 394 €---
1419 185 €7 085 €4 760 €12 100 €---
1519 568 €6 744 €4 419 €12 825 €---
1619 960 €6 390 €4 066 €13 569 €---
1720 359 €6 025 €3 700 €14 334 €---
1820 766 €5 646 €3 322 €15 120 €---
1921 181 €5 254 €2 929 €15 928 €---
2021 605 €4 848 €2 523 €16 757 €---
2122 037 €4 428 €2 103 €17 610 €---
2222 478 €3 992 €1 668 €18 486 €---
2322 928 €3 542 €1 217 €19 386 €---
2423 386 €3 075 €751 €20 311 €---
2523 854 €2 592 €268 €21 261 €---
TOTAL475 022 €217 476 €119 867 €257 547 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 257 547 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 830 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 114 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 114 €-6 420 €+9 534 €
2+3 114 €0 €+3 114 €
3+3 114 €0 €+3 114 €
4+3 114 €+597 €+2 517 €
5+3 114 €+1 913 €+1 201 €
6+3 114 €+2 084 €+1 030 €
7+3 114 €+2 260 €+854 €
8+3 114 €+2 440 €+674 €
9+3 114 €+2 626 €+488 €
10+3 114 €+2 816 €+298 €
11+3 114 €+3 011 €+103 €
12+3 114 €+3 212 €-98 €
13+3 114 €+3 418 €-304 €
14+3 114 €+3 630 €-516 €
15+3 114 €+3 847 €-733 €
16+3 114 €+4 071 €-957 €
17+3 114 €+4 300 €-1 186 €
18+3 114 €+4 536 €-1 422 €
19+3 114 €+4 778 €-1 664 €
20+3 114 €+5 027 €-1 913 €
21+3 114 €+5 283 €-2 169 €
22+3 114 €+5 546 €-2 432 €
23+3 114 €+5 816 €-2 702 €
24+3 114 €+6 093 €-2 979 €
25+3 114 €+6 378 €-3 264 €
Total+77 850 €+77 264 €+586 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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