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maison vente 4 pieces queaux 84m2

VilleQueaux (86)
Surface84
Coût Total93 300
Loyer Annuel7 085
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+42
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 559,52 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

CHARMANTE MAISON DE CAMPAGNE -DEPENDANCES ET TERRES A QUEAUX- 10 min L’ISLE JOURDAIN Cette magnifique maison de campagne située à Queaux offre un cadre de vie paisible et authentique, idéal pour les amoureux de la nature et de la tranquillité. Avec une surface habitable de 84m² répartie sur 2 étages composé comme suit :

  • Un espace pelouse terrasse devant qui vous mène au RDC vers l’entrée avec d’un côté le salon et de l’autre une grande cuisine avec espace wc sous les marches.
  • L’étage se compose par 2 grandes chambres, salle d’eau avec wc et pièce rangement pouvant servir de dressing. Menuiseries double vitrage PVC, chauffage électrique. Bien que nécessitant quelques travaux de rénovation pour révéler tout son potentiel, cette maison de campagne offre un cadre de vie authentique et chaleureux. En face de la maison vous disposez d’une belle parcelle de jardin avec des toits prêts à accueillir vos animaux et votre potager… Dépendances et garage ainsi qu’une autre parcelle de terre vient compléter le tout faisant au total 3823m² sur 3 parcelles. Vous aurez l'opportunité de personnaliser chaque espace selon vos goûts et vos besoins, pour en faire un lieu de vie unique et accueillant. Situation idéale pour les amoureux de la nature et des animaux. Cette maison est entourée de verdure et de calme. Vous pourrez profiter de balades en pleine nature, de moments de détente en extérieur et de soirées paisibles loin du tumulte de la ville. Une réelle opportunité pour les amateurs de maisons de campagne à rénover, offrant un cadre de vie authentique et serein. ALORS VITE VITE CONTACTEZ-MOI POUR LA DECOUVRIR !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Maria De Lurdes Gomes Xavier mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de POITIERS sous le numéro 820431252, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Queaux
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86150
Total : 93 300
Prix d'acquisition : 47 000
Travaux : 42 540
Valeur du bien : 89 540
Frais de notaire : 3 760
Coût estimé : 3 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 590€/mois
Loyer annuel estimé : 7085€/an
Fourchette totale : 439€ - 793€/mois
Fourchette annuelle : 5272€ - 9522€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 10.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :885,74 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 402
Prix d'achat :47 000
Décote à l'achat :-27 402 (-36.8%)
Marge achat-revente :-18 898€ (-25.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :462,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 489,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 327,89
Coût de l'assurance :8 163,75
Taxe foncière : 708,50€/an
Soit par mois : 59,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 590,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 548,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :42,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 supposé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 supposé - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 540(506 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 040
    Isolation toiture: 84 m² × 60€/m² = 5040€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 700€ = 7000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Queaux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 590 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 085 €/an
Calcul : 590 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 132 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 300 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 327 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 708 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 540
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 707
Revenus locatifs : +7 085
Charges déductibles : -46 707
Résultat foncier Année 1 : -39 622(Déficit de 39 622 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 222
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 167 €/an
Revenus locatifs : +7 085
Charges déductibles : -4 167
Résultat foncier Années 2+ : 2 918 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18221.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 08546 7103 135-39 62521 400 €18 225 €18 225 €
27 2274 0873 0523 140--15 085 €
37 3714 0012 9663 371--11 714 €
47 5193 9112 8763 607--8 107 €
57 6693 8192 7843 850--4 257 €
67 8223 7242 6894 098--159 €
77 9793 6252 5904 353---
88 1383 5232 4884 615---
98 3013 4182 3834 883---
108 4673 3092 2735 159---
118 6373 1962 1605 441---
128 8093 0792 0445 731---
138 9852 9581 9236 028---
149 1652 8331 7986 333---
159 3482 7031 6686 645---
169 5352 5691 5346 966---
179 7262 4311 3967 295---
189 9212 2871 2527 633---
1910 1192 1391 1047 980---
2010 3211 9869518 336---
2110 5281 8277928 701---
2210 7381 6636289 075---
2310 9531 4934589 460---
2411 1721 3182839 855---
2511 3961 13610110 260---
TOTAL226 934113 74445 328113 19021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 190
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 085 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 488 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 488-6 420+7 908
2+1 4880+1 488
3+1 4880+1 488
4+1 4880+1 488
5+1 4880+1 488
6+1 4880+1 488
7+1 488+1 258+230
8+1 488+1 385+103
9+1 488+1 465+23
10+1 488+1 548-60
11+1 488+1 632-144
12+1 488+1 719-231
13+1 488+1 808-320
14+1 488+1 900-412
15+1 488+1 994-506
16+1 488+2 090-602
17+1 488+2 189-701
18+1 488+2 290-802
19+1 488+2 394-906
20+1 488+2 501-1 013
21+1 488+2 610-1 122
22+1 488+2 723-1 235
23+1 488+2 838-1 350
24+1 488+2 956-1 468
25+1 488+3 078-1 590
Total+37 200+33 957+3 243
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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