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Appartement

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface74m²
Coût Total89 040€
Loyer Annuel7 522€
Rentabilité8.45%
Cashflow/mois+93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 054,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 10

À vendre à Châteauroux, ce charmant appartement au premier étage vous offre un cadre de vie agréable. Avec ses trois chambres spacieuses et une salle d'eau bien aménagée, cet espace de vie est idéal pour les familles ou les couples à la recherche de confort. Profitez d'une proximité exceptionnelle avec les transports en commun. De plus, la gare de Châteauroux est à seulement deux minutes en voiture, facilitant vos déplacements quotidiens. À un prix attractif de 78 000 €, ce bien est une opportunité à ne pas manquer. Contactez-nous pour une visite dès aujourd'hui et découvrez votre futur chez-vous! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Ch%C3%A2teauroux-36000/376

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.820181, 1.699252
Total : 89 040€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 4 800€
Valeur du bien : 82 800€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 627€/mois
Loyer annuel estimé : 7522€/an
Fourchette totale : 488€ - 806€/mois
Fourchette annuelle : 5851€ - 9671€/an
Rentabilité brute :8.45%
Fourchette de rentabilité :6.57% - 10.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 119,64 €/m²
Basé sur :98 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 853 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-4 853€ (-5.9%)
Marge achat-revente :-6 187€ (-7.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :444,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :26,71€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 471,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 400,22€
Coût de l'assurance :8 013,60€
Taxe foncière : 752,20€/an
Soit par mois : 62,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 626,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 534,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :92,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 74 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 supposé - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 800 €(65 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 627 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 522 €/an
Calcul : 627 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 060 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 040 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 321 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 752 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 932 €
Revenus locatifs : +7 522 €
Charges déductibles : -8 932 €
Résultat foncier Année 1 : -1 410 €(Déficit de 1 410 €)
Imputable sur revenu global : 1 410 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 132 €/an
Revenus locatifs : +7 522 €
Charges déductibles : -4 132 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 390 €/an
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 522 €8 935 €3 063 €-1 413 €1 413 €--
27 672 €4 055 €2 982 €3 618 €---
37 826 €3 972 €2 899 €3 854 €---
47 982 €3 885 €2 813 €4 097 €---
58 142 €3 796 €2 723 €4 346 €---
68 305 €3 704 €2 631 €4 601 €---
78 471 €3 608 €2 535 €4 863 €---
88 640 €3 509 €2 436 €5 132 €---
98 813 €3 406 €2 333 €5 407 €---
108 989 €3 300 €2 227 €5 690 €---
119 169 €3 190 €2 117 €5 979 €---
129 353 €3 076 €2 003 €6 277 €---
139 540 €2 958 €1 885 €6 582 €---
149 730 €2 836 €1 763 €6 894 €---
159 925 €2 710 €1 637 €7 215 €---
1610 124 €2 579 €1 506 €7 545 €---
1710 326 €2 443 €1 371 €7 883 €---
1810 533 €2 303 €1 230 €8 229 €---
1910 743 €2 158 €1 085 €8 585 €---
2010 958 €2 007 €935 €8 951 €---
2111 177 €1 852 €779 €9 325 €---
2211 401 €1 691 €618 €9 710 €---
2311 629 €1 524 €451 €10 105 €---
2411 861 €1 351 €278 €10 510 €---
2512 099 €1 172 €99 €10 927 €---
TOTAL240 931 €76 019 €44 400 €164 912 €1 413 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 424 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 912 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 522 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 580 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 580 €-424 €+2 004 €
2+1 580 €+1 085 €+495 €
3+1 580 €+1 156 €+424 €
4+1 580 €+1 229 €+351 €
5+1 580 €+1 304 €+276 €
6+1 580 €+1 380 €+200 €
7+1 580 €+1 459 €+121 €
8+1 580 €+1 539 €+41 €
9+1 580 €+1 622 €-42 €
10+1 580 €+1 707 €-127 €
11+1 580 €+1 794 €-214 €
12+1 580 €+1 883 €-303 €
13+1 580 €+1 974 €-394 €
14+1 580 €+2 068 €-488 €
15+1 580 €+2 165 €-585 €
16+1 580 €+2 263 €-683 €
17+1 580 €+2 365 €-785 €
18+1 580 €+2 469 €-889 €
19+1 580 €+2 576 €-996 €
20+1 580 €+2 685 €-1 105 €
21+1 580 €+2 798 €-1 218 €
22+1 580 €+2 913 €-1 333 €
23+1 580 €+3 032 €-1 452 €
24+1 580 €+3 153 €-1 573 €
25+1 580 €+3 278 €-1 698 €
Total+39 500 €+49 474 €+-9 974 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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