Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

A Vendre Propriété de plus de 2 hectares avec trois maisons d'habitation en pierre et dépendances

VilleCastéra-Verduzan (32)
Surface524
Coût Total496 860
Loyer Annuel45 782
Rentabilité9.21%
Cashflow/mois+793
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 400 000 €
Surface : 524 m²
Prix au m² : 763,36 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 16
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 4, Cheminée, Jardin

A la Vente Maisons avec un total de 524 m² habitable et dépendances de 500 m² à Castéra-Verduzan La maison principale, une gasconne de 347 m² , propose 11 pièces principales et bénéficie d'une configuration permettant une vie de plain-pied. Dès l'entrée, vous découvrez une pièce de vie de 31 m² agrémentée d'une cheminée, prolongée par une cuisine de 10 m² ouvrant directement sur l'extérieur. Un cellier complète cet espace. En parallèle se succèdent un salon de 30 m², une chambre de 20 m², une chaufferie de 13 m² ainsi qu'une vaste pièce de 50 m² équipée d'une salle d'eau et de WC, offrant de multiples possibilités d'aménagement. Depuis cette dernière, un escalier mène à un espace de 37 m² desservant une première chambre de 23 m². À l'étage, accessible par l'escalier de l'entrée, un palier dessert quatre chambres, entre 20 et 28 m², ainsi qu'une salle de bains et des WC indépendants. Cette bâtisse est complétée par une dépendance attenante de 121 m², une cave ainsi qu'un puits à l'extérieur. Entièrement rénovée, la seconde habitation développe 58 m². Elle comprend une pièce de vie avec foyer ouvert, une cuisine aménagée et équipée de 10 m² prolongée par une arrière-cuisine de même superficie. Une chambre de 20 m² ainsi qu'une salle d'eau avec WC, permet une vie plain-pied. La troisième habitation, également en pierre, offre 119 m² habitables. Elle se compose d'une pièce de vie de 37 m², d'une chambre, d'un bureau et d'une salle d'eau avec WC. Un salon équipé d'un poêle conduit à une mezzanine desservant une grande pièce de 34 m² intégrant une cuisine aménagée et équipée. A l'extérieur vous trouverez plusieurs dépendances, avec un bâtiment en pierre de 200 m² au sol et un hangar métallique de 179 m², permettant de multiples possibilités Cette propriété de 2 hectares se situe à seulement 5 minutes des commerces et services de Castéra-Verduzan. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/283300.pdf

Ville : Castéra-Verduzan
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32410
Coordonnées : 43.797225, 0.425525
Total : 496 860
Prix d'acquisition : 400 000
Travaux : 64 860
Valeur du bien : 464 860
Frais de notaire : 32 000
Coût estimé : 32 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 524
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 3815€/mois
Loyer annuel estimé : 45782€/an
Fourchette totale : 3014€ - 4830€/mois
Fourchette annuelle : 36163€ - 57961€/an
Rentabilité brute :9.21%
Fourchette de rentabilité :7.28% - 11.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :904,55 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :473 982
Prix d'achat :400 000
Décote à l'achat :-73 982 (-15.6%)
Marge achat-revente :-22 878€ (-4.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :496 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 495,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :144,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 640,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :251 759,89
Coût de l'assurance :43 475,25
Taxe foncière : 4 578,25€/an
Soit par mois : 381,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 815,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 021,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :793,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 524 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 524 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 524 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 160 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 160 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de l'électroménager dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 860(124 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:21 460
    Isolation toiture/combles: 524 m² × 40€/m² = 20960€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:14 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€/fenêtre = 4800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:9 600
    Parquet flottant: 160 m² × 60€/m² = 9600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:4 800
    Peinture murs/plafonds: 160 m² × 30€/m² = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000
    Rafraîchissement cuisine: Électroménager: 2000€, Peinture: 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castéra-Verduzan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 460✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 815 €/mois
Revenus locatifs annuels : 45 782 €/an
Calcul : 3 815 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 320 €/an
Base de calcul : Emprunt de 496 860 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 739 €/an
Calcul : 145 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 578 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 860
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 497
Revenus locatifs : +45 782
Charges déductibles : -88 497
Résultat foncier Année 1 : -42 715(Déficit de 42 715 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 315
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 637 €/an
Revenus locatifs : +45 782
Charges déductibles : -23 637
Résultat foncier Années 2+ : 22 145 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21314.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 400 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 260 000(65% de 400 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 455 €/an
Calcul : 260 000 € × 3,636% = 9 455
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
145 78288 51417 336-42 73121 400 €21 331 €21 331 €
246 69823 20116 88423 497---
347 63222 73316 41624 899---
448 58522 24715 93026 337---
549 55621 74515 42727 812---
650 54821 22414 90729 324---
751 55920 68414 36730 874---
852 59020 12513 80832 464---
953 64119 54613 22934 095---
1054 71418 94712 62935 768---
1155 80918 32612 00837 483---
1256 92517 68211 36539 243---
1358 06317 01510 69841 048---
1459 22516 32510 00842 900---
1560 40915 6109 29244 799---
1661 61714 8698 55146 748---
1762 85014 1017 78448 748---
1864 10713 3066 98950 800---
1965 38912 4836 16552 906---
2066 69611 6295 31255 067---
2168 03010 7464 42857 285---
2269 3919 8303 51359 561---
2370 7798 8822 56561 897---
2472 1947 9001 58264 295---
2573 6386 88256566 756---
TOTAL1 466 427474 551251 760991 87521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 991 875
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 45 782 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 614 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 614-6 420+16 034
2+9 614+650+8 964
3+9 614+7 470+2 144
4+9 614+7 901+1 713
5+9 614+8 344+1 270
6+9 614+8 797+817
7+9 614+9 262+352
8+9 614+9 739-125
9+9 614+10 229-615
10+9 614+10 730-1 116
11+9 614+11 245-1 631
12+9 614+11 773-2 159
13+9 614+12 314-2 700
14+9 614+12 870-3 256
15+9 614+13 440-3 826
16+9 614+14 025-4 411
17+9 614+14 625-5 011
18+9 614+15 240-5 626
19+9 614+15 872-6 258
20+9 614+16 520-6 906
21+9 614+17 185-7 571
22+9 614+17 868-8 254
23+9 614+18 569-8 955
24+9 614+19 288-9 674
25+9 614+20 027-10 413
Total+240 350+297 563+-57 213
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →