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Duplex 3 pièces 78 m²

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface78
Coût Total168 680
Loyer Annuel9 581
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-399
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 500 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 519,23 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 3 pièces 78 m² - Duplex 3 pièces 78 m²

Très bel appartement en duplex lumineux au dernier étage d'une residence au calme, place de parking libre + un garage de 16 m2, tout à l'égout Il se compose d'une entrée avec rangements, un bel espace salon, une cuisine indépendante équipée, une chambre, un wc indépendant. A l'étage: grande chambre avec espace de rangements et une autre petite pièce ou vous pourrez projeter la pièce qui vous convient( dressing, salle d'eau, bureau) Charges de co propriété: 210EUR/ mois chauffage inclus. Taxe foncière: 1251EUR « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». CONTACT : CORINNE LOISEAU Agent Commercial inscrit au RCS de Bergerac sous le no 793 534 900 Tél : [Coordonnées masquées] / E-mail :[Coordonnées masquées] Au plaisir ! . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques: www.georisques.gouv.frCYRANOIMMOBILIER, vous avez un PROJET, nous avons du NEZ, pour le réaliser !!![Coordonnées masquées]

Surface : 78 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/10/2025

Consommation énergie primaire : 211 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 211 kWh/m²/an

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.840550, 0.498464
Total : 168 680
Prix d'acquisition : 118 500
Travaux : 40 700
Valeur du bien : 159 200
Frais de notaire : 9 480
Coût estimé : 9 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 798€/mois
Loyer annuel estimé : 9581€/an
Fourchette totale : 593€ - 1075€/mois
Fourchette annuelle : 7117€ - 12898€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :833,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :49,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 882,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 410,49
Coût de l'assurance :14 759,50
Taxe foncière : 1 251,00€/an
Soit par mois : 104,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 210,00€/mois
Soit par an : 2 520,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 798,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 197,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-398,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique et réduction des coûts énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique et acoustique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si l'actuel est électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais avec signes d'usure.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4/5 visible - revêtements en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais pourrait bénéficier d'un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 700(522 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 100
    Revêtement sol: 28 m² × 75€/m² = 2100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 798 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 581 €/an
Calcul : 798 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 629 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 680 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 590 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 251 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 520 €/an
Calcul : 210 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 690
Revenus locatifs : +9 581
Charges déductibles : -50 690
Résultat foncier Année 1 : -41 109(Déficit de 41 109 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 709
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 990 €/an
Revenus locatifs : +9 581
Charges déductibles : -9 990
Résultat foncier Années 2+ : -409 €/an(Déficit de 409 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19709.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 025(65% de 118 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 801 €/an
Calcul : 77 025 € × 3,636% = 2 801
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 58150 6955 634-41 11521 400 €19 715 €19 715 €
29 7729 8455 484-7373 €-19 715 €
39 9689 6905 329278--19 437 €
410 1679 5305 168637--18 800 €
510 3719 3645 0031 007--17 793 €
610 5789 1924 8311 386--16 407 €
710 7909 0154 6531 775--14 632 €
811 0058 8314 4702 174--12 458 €
911 2258 6414 2802 584--9 874 €
1011 4508 4444 0833 005--6 868 €
1111 6798 2413 8803 438--3 431 €
1211 9138 0313 6703 881---
1312 1517 8143 4524 337---
1412 3947 5893 2274 805---
1512 6427 3562 9955 286---
1612 8947 1152 7545 779---
1713 1526 8672 5056 286---
1813 4156 6092 2486 806---
1913 6846 3431 9827 341---
2013 9576 0681 7067 890---
2114 2375 7831 4218 454---
2214 5215 4881 1279 033---
2314 8125 1838229 628---
2415 1084 86850710 240---
2515 4104 54218110 868---
TOTAL306 876231 14581 41075 73121 473Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 442
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 731
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 581 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 012 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 012-6 420+8 432
2+2 012-22+2 034
3+2 0120+2 012
4+2 0120+2 012
5+2 0120+2 012
6+2 0120+2 012
7+2 0120+2 012
8+2 0120+2 012
9+2 0120+2 012
10+2 0120+2 012
11+2 0120+2 012
12+2 012+1 164+848
13+2 012+1 301+711
14+2 012+1 442+570
15+2 012+1 586+426
16+2 012+1 734+278
17+2 012+1 886+126
18+2 012+2 042-30
19+2 012+2 202-190
20+2 012+2 367-355
21+2 012+2 536-524
22+2 012+2 710-698
23+2 012+2 889-877
24+2 012+3 072-1 060
25+2 012+3 260-1 248
Total+50 300+23 748+26 552
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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