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Maison

VilleMolières-sur-Cèze (30)
Surface300m²
Coût Total255 770€
Loyer Annuel31 060€
Rentabilité12.14%
Cashflow/mois+987€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 563,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 300 m², 8 pièces, 2 chambres, Orientation sud, Toilettes séparées, Cave, Chauffage électrique

Fiche Id-VIZ182710 : Mas atypique de village en pierre, idéal pour projet de gîtes, culturel ou investisseur ! Comprenant : deux niveaux, avec entrée indépendante du deuxième étage ! Au rez-de-chaussée, une belle pièce de vie avec cuisine, une grande chambre salle d'eau, Wc, et dépendance avec une très grande pièce de loisir style café-théâtre ! A l'étage, avec une entrée indépendante du rez-de-chaussée, une surface importante à rénover entièrement, pour créer une possibilité de plusieurs appartements voir plus ! Le tout sur 2000 m² en pleine nature, endroit calme isolé tout en étant près de commodités ! Branchement tout à l'égout ! - Mentions légales : Proposé à la vente à 169000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Classe Energie E : 239 kWh.m2.an - (Dpe ancienne version) - Affaire suivie par Mr Roger Brun (Agent commercial independant) - Reseau Immo-Diffusion Les Mages - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Ville : Molières-sur-Cèze
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30410
Coordonnées : 44.259257, 4.157398
Total : 255 770€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 73 250€
Valeur du bien : 242 250€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 11.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 2588€/mois
Loyer annuel estimé : 31060€/an
Fourchette totale : 1958€ - 3422€/mois
Fourchette annuelle : 23493€ - 41063€/an
Rentabilité brute :12.14%
Fourchette de rentabilité :9.19% - 16.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 420,5 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :426 148 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-257 148€ (-60.3%)
Marge achat-revente :170 378€ (40.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :255 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 246,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :95,91€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 342,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 152,61€
Coût de l'assurance :28 774,13€
Taxe foncière : 3 106,00€/an
Soit par mois : 258,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 588,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 601,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :987,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 27 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien du parquet dans le salon
Quantité: 55 m² (estimation selon surface)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 250 €(244 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:21 000€
    Isolation toiture/combles: 300 m² × 70€/m² = 21 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 500€
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 500€ = 18 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (27 m²) × 8000€ = 8 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 750€
    Rafraîchissement salon: 55 m² × 50€/m² = 2 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Molières-sur-Cèze (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 52 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 588 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 060 €/an
Calcul : 2 588 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 205 €/an
Base de calcul : Emprunt de 255 770 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 151 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 106 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 712 €
Revenus locatifs : +31 060 €
Charges déductibles : -85 712 €
Résultat foncier Année 1 : -54 652 €(Déficit de 54 652 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 252 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 462 €/an
Revenus locatifs : +31 060 €
Charges déductibles : -12 462 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 598 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33251.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 060 €85 720 €8 213 €-54 660 €21 400 €33 260 €33 260 €
231 681 €12 247 €7 990 €19 434 €--13 826 €
332 315 €12 017 €7 760 €20 297 €---
432 961 €11 780 €7 523 €21 181 €---
533 620 €11 535 €7 278 €22 086 €---
634 293 €11 281 €7 024 €23 011 €---
734 979 €11 020 €6 763 €23 959 €---
835 678 €10 749 €6 492 €24 929 €---
936 392 €10 470 €6 213 €25 922 €---
1037 120 €10 182 €5 925 €26 938 €---
1137 862 €9 884 €5 627 €27 978 €---
1238 619 €9 576 €5 319 €29 043 €---
1339 392 €9 258 €5 001 €30 134 €---
1440 179 €8 930 €4 673 €31 250 €---
1540 983 €8 590 €4 333 €32 393 €---
1641 803 €8 240 €3 983 €33 563 €---
1742 639 €7 878 €3 621 €34 761 €---
1843 491 €7 504 €3 247 €35 988 €---
1944 361 €7 118 €2 861 €37 244 €---
2045 249 €6 719 €2 462 €38 530 €---
2146 153 €6 306 €2 049 €39 847 €---
2247 077 €5 881 €1 624 €41 196 €---
2348 018 €5 441 €1 184 €42 577 €---
2448 978 €4 986 €729 €43 992 €---
2549 958 €4 517 €260 €45 441 €---
TOTAL994 860 €297 827 €118 153 €697 034 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 697 034 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 060 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 523 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 523 €-6 420 €+12 943 €
2+6 523 €0 €+6 523 €
3+6 523 €+1 942 €+4 581 €
4+6 523 €+6 354 €+169 €
5+6 523 €+6 626 €-103 €
6+6 523 €+6 903 €-380 €
7+6 523 €+7 188 €-665 €
8+6 523 €+7 479 €-956 €
9+6 523 €+7 776 €-1 253 €
10+6 523 €+8 081 €-1 558 €
11+6 523 €+8 393 €-1 870 €
12+6 523 €+8 713 €-2 190 €
13+6 523 €+9 040 €-2 517 €
14+6 523 €+9 375 €-2 852 €
15+6 523 €+9 718 €-3 195 €
16+6 523 €+10 069 €-3 546 €
17+6 523 €+10 428 €-3 905 €
18+6 523 €+10 796 €-4 273 €
19+6 523 €+11 173 €-4 650 €
20+6 523 €+11 559 €-5 036 €
21+6 523 €+11 954 €-5 431 €
22+6 523 €+12 359 €-5 836 €
23+6 523 €+12 773 €-6 250 €
24+6 523 €+13 198 €-6 675 €
25+6 523 €+13 632 €-7 109 €
Total+163 075 €+209 110 €+-46 035 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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