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Détails du bien

Bien expiré
VilleValence (26)
Surface78m²
Coût Total148 620€
Loyer Annuel9 564€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-218€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 129 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 653,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 8, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé à Valence Sud, dans un secteur bien desservi, ce T4 de 78 m² au 5 € étage avec ascenseur séduit par son double séjour lumineux et son agencement fonctionnel comprenant deux chambres. En bon état général, l'appartement offre un confort appréciable avec des charges incluant chauffage, eau chaude et eau froide, ainsi qu'une proximité immédiate des axes routiers et des transports en commun. Possibilité d'acquérir un garage en supplément, idéal pour compléter ce bien, pour les visites contactez moi au O6 31 18 97852.

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Total : 148 620€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 9 300€
Valeur du bien : 138 300€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 797€/mois
Loyer annuel estimé : 9564€/an
Fourchette totale : 628€ - 1011€/mois
Fourchette annuelle : 7535€ - 12138€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :741,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :43,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 784,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 871,31€
Coût de l'assurance :13 004,25€
Taxe foncière : 956,35€/an
Soit par mois : 79,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 796,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 014,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-217,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du plan de travail usé et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Vérification de la robinetterie et des joints, peinture si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire et vérification du parquet
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 300 €(119 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:100€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 100€/m² = 7800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:800€
    Rafraîchissement léger salle de bain: 1 salle de bain complète × 800€ = 800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Rafraîchissement parquet dans 2 chambres: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement léger salon: 1 salon complet × 1200€ = 1200€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une ville de taille moyenne.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 100€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 797 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 564 €/an
Calcul : 797 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 092 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 620 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 956 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 669 €
Revenus locatifs : +9 564 €
Charges déductibles : -17 669 €
Résultat foncier Année 1 : -8 105 €(Déficit de 8 105 €)
Imputable sur revenu global : 8 105 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 369 €/an
Revenus locatifs : +9 564 €
Charges déductibles : -8 369 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 195 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 564 €17 674 €5 097 €-8 110 €8 110 €--
29 755 €8 239 €4 963 €1 515 €---
39 950 €8 101 €4 824 €1 849 €---
410 149 €7 957 €4 680 €2 192 €---
510 352 €7 808 €4 532 €2 544 €---
610 559 €7 654 €4 378 €2 905 €---
710 770 €7 495 €4 218 €3 275 €---
810 985 €7 330 €4 053 €3 656 €---
911 205 €7 159 €3 882 €4 046 €---
1011 429 €6 982 €3 705 €4 447 €---
1111 658 €6 799 €3 522 €4 859 €---
1211 891 €6 609 €3 333 €5 282 €---
1312 129 €6 413 €3 136 €5 716 €---
1412 371 €6 210 €2 933 €6 162 €---
1512 619 €5 999 €2 723 €6 619 €---
1612 871 €5 782 €2 505 €7 090 €---
1713 129 €5 556 €2 280 €7 572 €---
1813 391 €5 323 €2 046 €8 068 €---
1913 659 €5 081 €1 805 €8 578 €---
2013 932 €4 831 €1 554 €9 101 €---
2114 211 €4 572 €1 296 €9 639 €---
2214 495 €4 304 €1 027 €10 191 €---
2314 785 €4 026 €750 €10 759 €---
2415 081 €3 739 €463 €11 342 €---
2515 382 €3 442 €165 €11 941 €---
TOTAL306 323 €165 084 €73 871 €141 238 €8 110 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 433 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 238 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 564 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 008 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 008 €-2 433 €+4 441 €
2+2 008 €+455 €+1 553 €
3+2 008 €+555 €+1 453 €
4+2 008 €+658 €+1 350 €
5+2 008 €+763 €+1 245 €
6+2 008 €+871 €+1 137 €
7+2 008 €+983 €+1 025 €
8+2 008 €+1 097 €+911 €
9+2 008 €+1 214 €+794 €
10+2 008 €+1 334 €+674 €
11+2 008 €+1 458 €+550 €
12+2 008 €+1 585 €+423 €
13+2 008 €+1 715 €+293 €
14+2 008 €+1 849 €+159 €
15+2 008 €+1 986 €+22 €
16+2 008 €+2 127 €-119 €
17+2 008 €+2 272 €-264 €
18+2 008 €+2 421 €-413 €
19+2 008 €+2 573 €-565 €
20+2 008 €+2 730 €-722 €
21+2 008 €+2 892 €-884 €
22+2 008 €+3 057 €-1 049 €
23+2 008 €+3 228 €-1 220 €
24+2 008 €+3 403 €-1 395 €
25+2 008 €+3 582 €-1 574 €
Total+50 200 €+42 372 €+7 828 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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