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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChénérailles (23)
Surface100m²
Coût Total97 690€
Loyer Annuel7 742€
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois+63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 500 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 575 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine équipée, Salon (total 31 m²), 2 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, calme, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

A vendre maison de bourg avec garage et atelier non attenant Charmante maison en pierres dans le coeur du vieux Chénérailles, proche de tous les commerces et services. Au rez de chaussée : cuisine aménagée, wc avec buanderie, cellier, grande pièce de vie de 31 m² baignée de lumière. A l'étage : 2 chambres ( 14 et 26 m²) dont une avec lavabo et accès au patio, salle d'eau avec wc Grenier aménageable au dessus Tout à l'égout batiment non attenant avec au rez de route un garage de 20 m² et au dessus une pièce de meme surface. Le batiment est relié à l'électricité

Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Isabelle DUMAY

Honoraires à la charge du vendeur Prix de vente 57 500 euros

Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Isabelle DUMAY agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au Ville du greffe : GUERET sous le numéro RSAC N° 531 153 948 auprès de la SAS IMMO RESEAU au capital de 10 000 euros - Réseau national immobilier sur internet, 44 Allée des Cinq Continents - 44120 VERTOU - RNE NANTES 519 718 886. Carte professionnelle T et G n° CPI 3002 2018 000 024 971 CCI de Nantes-Saint-Nazaire (44) ; Garantie par GALIAN – 89 rue de la Boétie - 75008 Paris N°171379G pour 120 000 euros pour T. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN n° de police 120 137 405 (réf. 39554) - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier Prix de vente 57 500 euros Honoraires à la charge du vendeur

Ville : Chénérailles
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23130
Coordonnées : 46.113582, 2.170236
Total : 97 690€
Prix d'acquisition : 57 500€
Travaux : 35 590€
Valeur du bien : 93 090€
Frais de notaire : 4 600€
Coût estimé : 4 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 645€/mois
Loyer annuel estimé : 7742€/an
Fourchette totale : 494€ - 842€/mois
Fourchette annuelle : 5929€ - 10109€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 10.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :425,93 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :42 593 €
Prix d'achat :57 500 €
Décote à l'achat :+14 907€ (+35.0%)
Marge achat-revente :-55 097€ (-129.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :489,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :28,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 517,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 027,75€
Coût de l'assurance :8 547,87€
Taxe foncière : 774,18€/an
Soit par mois : 64,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 645,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 582,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :63,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - sols en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - murs nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 31 m²)
Raison: État 2/5 assumé - sol en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 31 m²)
Raison: État 2/5 assumé - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 590 €(356 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 500€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 75€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€/fenêtre = 3200€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 860€
    Parquet flottant salon: 31 m² × 60€/m² = 1860€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:930€
    Peinture murs et plafonds salon: 31 m² × 30€/m² = 930€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chénérailles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 645 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 742 €/an
Calcul : 645 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 376 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 690 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 342 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 774 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 590 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 082 €
Revenus locatifs : +7 742 €
Charges déductibles : -40 082 €
Résultat foncier Année 1 : -32 341 €(Déficit de 32 341 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 941 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 492 €/an
Revenus locatifs : +7 742 €
Charges déductibles : -4 492 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 249 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10940.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 375 €(65% de 57 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 359 €/an
Calcul : 37 375 € × 3,636% = 1 359 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 742 €40 086 €3 379 €-32 344 €21 400 €10 944 €10 944 €
27 897 €4 407 €3 291 €3 490 €--7 454 €
38 055 €4 315 €3 199 €3 739 €--3 715 €
48 216 €4 220 €3 104 €3 995 €---
58 380 €4 122 €3 006 €4 258 €---
68 548 €4 020 €2 904 €4 527 €---
78 719 €3 915 €2 799 €4 804 €---
88 893 €3 806 €2 690 €5 087 €---
99 071 €3 693 €2 576 €5 378 €---
109 252 €3 575 €2 459 €5 677 €---
119 437 €3 454 €2 338 €5 983 €---
129 626 €3 329 €2 213 €6 297 €---
139 818 €3 199 €2 082 €6 620 €---
1410 015 €3 064 €1 948 €6 951 €---
1510 215 €2 924 €1 808 €7 291 €---
1610 419 €2 780 €1 664 €7 639 €---
1710 628 €2 631 €1 514 €7 997 €---
1810 840 €2 476 €1 360 €8 365 €---
1911 057 €2 315 €1 199 €8 742 €---
2011 278 €2 149 €1 033 €9 129 €---
2111 504 €1 977 €861 €9 527 €---
2211 734 €1 799 €683 €9 935 €---
2311 969 €1 615 €499 €10 354 €---
2412 208 €1 424 €308 €10 784 €---
2512 452 €1 226 €110 €11 226 €---
TOTAL247 973 €112 520 €49 028 €135 452 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 452 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 742 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 626 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 626 €-6 420 €+8 046 €
2+1 626 €0 €+1 626 €
3+1 626 €0 €+1 626 €
4+1 626 €+84 €+1 542 €
5+1 626 €+1 277 €+349 €
6+1 626 €+1 358 €+268 €
7+1 626 €+1 441 €+185 €
8+1 626 €+1 526 €+100 €
9+1 626 €+1 613 €+13 €
10+1 626 €+1 703 €-77 €
11+1 626 €+1 795 €-169 €
12+1 626 €+1 889 €-263 €
13+1 626 €+1 986 €-360 €
14+1 626 €+2 085 €-459 €
15+1 626 €+2 187 €-561 €
16+1 626 €+2 292 €-666 €
17+1 626 €+2 399 €-773 €
18+1 626 €+2 509 €-883 €
19+1 626 €+2 623 €-997 €
20+1 626 €+2 739 €-1 113 €
21+1 626 €+2 858 €-1 232 €
22+1 626 €+2 980 €-1 354 €
23+1 626 €+3 106 €-1 480 €
24+1 626 €+3 235 €-1 609 €
25+1 626 €+3 368 €-1 742 €
Total+40 650 €+40 636 €+14 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 131 jours
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