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Vente appartement 4 pièces

VilleLivry-Gargan (93)
Surface113m²
Coût Total327 720€
Loyer Annuel23 551€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois-259€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 289 000 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 2 557,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Très belle appartement de 4 pièces de 113 m2, comprenant : • Très grand salon avec cheminée et grand balcon balcon • 3 chambres • Cuisine équipée • Grande salle de bain aménagée • Nombreux placards placards • Deuxième grand balcon • Fenêtres double vitrage • 2 Box communiquants • Cave

  • Charges annuelles 3000 €
  • Taxe Foncière 2950 €
  • 1er étage (résidence 2 etage)
  • Proximité écoles, commerces et transports -Résidence très bien entretenue
  • Fibre optique
  • Résidence clôturée avec accès Vigik et Interphone
Ville : Livry-Gargan
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93190
Coordonnées : 48.925740, 2.529320
Total : 327 720€
Prix d'acquisition : 289 000€
Travaux : 15 600€
Valeur du bien : 304 600€
Frais de notaire : 23 120€
Coût estimé : 23 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113m²
Loyer prédit : 17.37€/m²/mois
Fourchette : 14.02€ - 21.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1963€/mois
Loyer annuel estimé : 23551€/an
Fourchette totale : 1584€ - 2431€/mois
Fourchette annuelle : 19014€ - 29172€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 8.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 857,14 €/m²
Basé sur :233 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :322 857 €
Prix d'achat :289 000 €
Décote à l'achat :-33 857€ (-10.5%)
Marge achat-revente :-4 863€ (-1.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :327 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 623,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :92,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 715,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :159 216,02€
Coût de l'assurance :27 856,20€
Taxe foncière : 2 950,00€/an
Soit par mois : 245,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 259,67€/mois
Soit par an : 3 116,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 962,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 221,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-258,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 166 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain, vérification de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 600 €(138 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 500€
    Cuisine complète rafraîchissement: 6000€, Plomberie mise aux normes: 1500€, Électricité mise aux normes: 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant 30 m²: 50€/m² × 30 = 1500€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:1 600€
    Rafraîchissement salle de bain 8 m²: 200€/m² × 8 = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Livry-Gargan), coefficient 1.2 appliqué pour certains postes. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 963 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 551 €/an
Calcul : 1 963 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 001 €/an
Base de calcul : Emprunt de 327 720 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 114 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 950 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 116 €/an
Calcul : 260 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 781 €
Revenus locatifs : +23 551 €
Charges déductibles : -33 781 €
Résultat foncier Année 1 : -10 230 €(Déficit de 10 230 €)
Imputable sur revenu global : 10 230 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 181 €/an
Revenus locatifs : +23 551 €
Charges déductibles : -18 181 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 370 €/an
Prix d'achat du bien : 289 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 187 850 €(65% de 289 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 831 €/an
Calcul : 187 850 € × 3,636% = 6 831 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 551 €33 792 €11 011 €-10 240 €10 240 €--
224 022 €17 899 €10 719 €6 123 €---
324 503 €17 597 €10 417 €6 906 €---
424 993 €17 284 €10 104 €7 709 €---
525 493 €16 960 €9 780 €8 533 €---
626 003 €16 625 €9 445 €9 377 €---
726 523 €16 279 €9 098 €10 244 €---
827 053 €15 920 €8 740 €11 133 €---
927 594 €15 550 €8 369 €12 045 €---
1028 146 €15 166 €7 986 €12 980 €---
1128 709 €14 769 €7 589 €13 940 €---
1229 283 €14 358 €7 178 €14 925 €---
1329 869 €13 934 €6 753 €15 935 €---
1430 466 €13 494 €6 314 €16 972 €---
1531 075 €13 040 €5 859 €18 036 €---
1631 697 €12 569 €5 389 €19 128 €---
1732 331 €12 083 €4 903 €20 248 €---
1832 978 €11 580 €4 399 €21 398 €---
1933 637 €11 059 €3 879 €22 578 €---
2034 310 €10 520 €3 340 €23 790 €---
2134 996 €9 963 €2 782 €25 033 €---
2235 696 €9 386 €2 206 €26 310 €---
2336 410 €8 790 €1 609 €27 620 €---
2437 138 €8 173 €992 €28 965 €---
2537 881 €7 534 €354 €30 346 €---
TOTAL754 355 €354 323 €159 216 €400 032 €10 240 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 072 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 400 032 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 551 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 946 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 946 €-3 072 €+8 018 €
2+4 946 €+1 837 €+3 109 €
3+4 946 €+2 072 €+2 874 €
4+4 946 €+2 313 €+2 633 €
5+4 946 €+2 560 €+2 386 €
6+4 946 €+2 813 €+2 133 €
7+4 946 €+3 073 €+1 873 €
8+4 946 €+3 340 €+1 606 €
9+4 946 €+3 613 €+1 333 €
10+4 946 €+3 894 €+1 052 €
11+4 946 €+4 182 €+764 €
12+4 946 €+4 477 €+469 €
13+4 946 €+4 781 €+165 €
14+4 946 €+5 092 €-146 €
15+4 946 €+5 411 €-465 €
16+4 946 €+5 738 €-792 €
17+4 946 €+6 074 €-1 128 €
18+4 946 €+6 419 €-1 473 €
19+4 946 €+6 773 €-1 827 €
20+4 946 €+7 137 €-2 191 €
21+4 946 €+7 510 €-2 564 €
22+4 946 €+7 893 €-2 947 €
23+4 946 €+8 286 €-3 340 €
24+4 946 €+8 690 €-3 744 €
25+4 946 €+9 104 €-4 158 €
Total+123 650 €+120 010 €+3 640 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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