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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLaon (02)
Surface51.4m²
Coût Total115 880€
Loyer Annuel7 165€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 51.4 m²
Prix au m² : 1 478,6 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Terrasse, Belle vue, Exposition est, Pas de balcon, Non meublé

LAON QUARTIER DE SEMILLY SPECIAL INVESTISSEUR DANS PETITE RESIDENCE, FAIBLES CHARGES DE COPROPRIETE APPARTEMENT DE TYPE 2 AVEC JARDIN ET TERRASSE 2 PLACES DE PARKING RESIDENCE ET APPARTEMENT EN ETAT IMPECCABLE VENDU LOUE

Ville : Laon
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02000
Coordonnées : 49.567938, 3.622097
Total : 115 880€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 33 800€
Valeur du bien : 109 800€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51.4m²
Loyer prédit : 11.62€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 597€/mois
Loyer annuel estimé : 7165€/an
Fourchette totale : 483€ - 738€/mois
Fourchette annuelle : 5797€ - 8856€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 149,63 €/m²
Basé sur :126 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 091 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :+16 909€ (+28.6%)
Marge achat-revente :-56 789€ (-96.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :574,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :33,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 608,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 483,30€
Coût de l'assurance :10 139,50€
Taxe foncière : 716,50€/an
Soit par mois : 59,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 597,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 668,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre sans photo, état moyen nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre sans photo, état moyen nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans la chambre.
Quantité: 1 chambre
Raison: État 3/5 - Chambre sans photo, état moyen nécessitant une mise aux normes.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon avec usure normale, nécessite un léger rafraîchissement.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et vérification de la mise à la terre.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 800 €(658 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambre - Revêtement sol:1 200€
    Pose de parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambre - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 25€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambre - Électricité:800€
    Mise aux normes électricité: 1 chambre: 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 20€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique: 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 597 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 165 €/an
Calcul : 597 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 901 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 880 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 406 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 716 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 823 €
Revenus locatifs : +7 165 €
Charges déductibles : -38 823 €
Résultat foncier Année 1 : -31 658 €(Déficit de 31 658 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 20 958 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 023 €/an
Revenus locatifs : +7 165 €
Charges déductibles : -5 023 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 142 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 20958.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 165 €38 827 €3 905 €-31 662 €10 700 €20 962 €20 962 €
27 308 €4 924 €3 802 €2 385 €--18 578 €
37 454 €4 816 €3 694 €2 638 €--15 940 €
47 604 €4 706 €3 584 €2 898 €--13 042 €
57 756 €4 591 €3 469 €3 165 €--9 877 €
67 911 €4 472 €3 350 €3 438 €--6 439 €
78 069 €4 350 €3 227 €3 719 €--2 719 €
88 230 €4 222 €3 100 €4 008 €---
98 395 €4 091 €2 969 €4 304 €---
108 563 €3 955 €2 833 €4 608 €---
118 734 €3 814 €2 692 €4 920 €---
128 909 €3 669 €2 547 €5 240 €---
139 087 €3 518 €2 396 €5 569 €---
149 269 €3 362 €2 240 €5 906 €---
159 454 €3 201 €2 079 €6 253 €---
169 643 €3 034 €1 912 €6 609 €---
179 836 €2 862 €1 740 €6 974 €---
1810 033 €2 683 €1 561 €7 349 €---
1910 233 €2 499 €1 376 €7 735 €---
2010 438 €2 307 €1 185 €8 131 €---
2110 647 €2 110 €988 €8 537 €---
2210 860 €1 905 €783 €8 955 €---
2311 077 €1 693 €571 €9 383 €---
2411 298 €1 474 €352 €9 824 €---
2511 524 €1 248 €126 €10 277 €---
TOTAL229 496 €118 335 €56 483 €111 161 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 161 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 165 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 505 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 505 €-3 210 €+4 715 €
2+1 505 €0 €+1 505 €
3+1 505 €0 €+1 505 €
4+1 505 €0 €+1 505 €
5+1 505 €0 €+1 505 €
6+1 505 €0 €+1 505 €
7+1 505 €0 €+1 505 €
8+1 505 €+387 €+1 118 €
9+1 505 €+1 291 €+214 €
10+1 505 €+1 382 €+123 €
11+1 505 €+1 476 €+29 €
12+1 505 €+1 572 €-67 €
13+1 505 €+1 671 €-166 €
14+1 505 €+1 772 €-267 €
15+1 505 €+1 876 €-371 €
16+1 505 €+1 983 €-478 €
17+1 505 €+2 092 €-587 €
18+1 505 €+2 205 €-700 €
19+1 505 €+2 320 €-815 €
20+1 505 €+2 439 €-934 €
21+1 505 €+2 561 €-1 056 €
22+1 505 €+2 686 €-1 181 €
23+1 505 €+2 815 €-1 310 €
24+1 505 €+2 947 €-1 442 €
25+1 505 €+3 083 €-1 578 €
Total+37 625 €+33 348 €+4 277 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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