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Appartement - 5 pièce(s) - 72 m²

Bien expiré
VilleSaint-Priest (69)
Surface72m²
Coût Total152 320€
Loyer Annuel10 911€
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois+30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 791,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À Saint-Priest, AVI KORSSIA IMMOBILIER vous propose cet appartement T4 de 72 m2 situé au 3 rue Racine.

Au 1er étage d'une résidence des années 1970, découvrez un appartement traversant offrant une belle luminosité et une configuration pensée pour un quotidien confortable.

Avec ses trois chambres, ce logement répond aussi bien aux attentes d'une famille recherchant des espaces bien définis qu'à un investisseur souhaitant développer un projet locatif dans un secteur recherché de l'Est Lyonnais.

La cuisine indépendante avec son cellier offre un espace pratique et fonctionnel, tandis que la salle de bains avec buanderie intégrée apporte un vrai confort au quotidien.

Une cave privative et une place de parking complètent ce bien, des prestations appréciées pour faciliter la vie de tous les jours.

Sans travaux à prévoir, cet appartement permet une installation immédiate et offre une belle combinaison entre confort, fonctionnalité et potentiel immobilier.

Contactez AVI KORSSIA IMMOBILIER pour organiser votre visite.

Détails : Nombre de chambre(s) : 3 Nombre de pièces : 5 Mode de chauffage : CHAUDIERE Type de chauffage : AUTRE Format de chauffage : COLLECTIF Cave : 1 Nombre de parking : 1

Ville : Saint-Priest
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69800
Coordonnées : 45.720905, 4.942275
Total : 152 320€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 142 000€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 10.48€ - 15.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 909€/mois
Loyer annuel estimé : 10911€/an
Fourchette totale : 754€ - 1096€/mois
Fourchette annuelle : 9051€ - 13154€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 918,03 €/m²
Basé sur :701 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :210 098 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-81 098€ (-38.6%)
Marge achat-revente :57 778€ (27.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :750,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :38,08€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 788,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 785,35€
Coût de l'assurance :11 424,00€
Taxe foncière : 1 091,11€/an
Soit par mois : 90,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 909,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 879,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :29,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - quelques signes d'usure, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(181 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Priest (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix pour la salle de bain incluent tous les éléments nécessaires à sa rénovation complète.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 909 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 911 €/an
Calcul : 909 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 037 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 320 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 457 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 091 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 585 €
Revenus locatifs : +10 911 €
Charges déductibles : -19 585 €
Résultat foncier Année 1 : -8 674 €(Déficit de 8 674 €)
Imputable sur revenu global : 8 674 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 585 €/an
Revenus locatifs : +10 911 €
Charges déductibles : -6 585 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 326 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 911 €19 590 €5 042 €-8 679 €8 679 €--
211 129 €6 456 €4 907 €4 674 €---
311 352 €6 316 €4 768 €5 036 €---
411 579 €6 172 €4 624 €5 407 €---
511 811 €6 023 €4 475 €5 787 €---
612 047 €5 869 €4 321 €6 178 €---
712 288 €5 710 €4 162 €6 578 €---
812 533 €5 545 €3 997 €6 989 €---
912 784 €5 375 €3 826 €7 410 €---
1013 040 €5 198 €3 650 €7 841 €---
1113 301 €5 016 €3 468 €8 284 €---
1213 567 €4 828 €3 280 €8 739 €---
1313 838 €4 633 €3 085 €9 205 €---
1414 115 €4 432 €2 884 €9 683 €---
1514 397 €4 224 €2 676 €10 173 €---
1614 685 €4 008 €2 460 €10 677 €---
1714 979 €3 786 €2 238 €11 193 €---
1815 278 €3 556 €2 007 €11 723 €---
1915 584 €3 318 €1 769 €12 266 €---
2015 895 €3 071 €1 523 €12 824 €---
2116 213 €2 817 €1 269 €13 396 €---
2216 538 €2 554 €1 006 €13 984 €---
2316 868 €2 282 €734 €14 587 €---
2417 206 €2 000 €452 €15 205 €---
2517 550 €1 709 €161 €15 840 €---
TOTAL349 486 €124 487 €72 785 €224 999 €8 679 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 604 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 999 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 911 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 291 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 291 €-2 604 €+4 895 €
2+2 291 €+1 402 €+889 €
3+2 291 €+1 511 €+780 €
4+2 291 €+1 622 €+669 €
5+2 291 €+1 736 €+555 €
6+2 291 €+1 853 €+438 €
7+2 291 €+1 973 €+318 €
8+2 291 €+2 097 €+194 €
9+2 291 €+2 223 €+68 €
10+2 291 €+2 352 €-61 €
11+2 291 €+2 485 €-194 €
12+2 291 €+2 622 €-331 €
13+2 291 €+2 761 €-470 €
14+2 291 €+2 905 €-614 €
15+2 291 €+3 052 €-761 €
16+2 291 €+3 203 €-912 €
17+2 291 €+3 358 €-1 067 €
18+2 291 €+3 517 €-1 226 €
19+2 291 €+3 680 €-1 389 €
20+2 291 €+3 847 €-1 556 €
21+2 291 €+4 019 €-1 728 €
22+2 291 €+4 195 €-1 904 €
23+2 291 €+4 376 €-2 085 €
24+2 291 €+4 562 €-2 271 €
25+2 291 €+4 752 €-2 461 €
Total+57 275 €+67 500 €+-10 225 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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