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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAmou (40)
Surface123m²
Coût Total124 800€
Loyer Annuel12 802€
Rentabilité10.26%
Cashflow/mois+305€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 691,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Salon (total 19 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage

EXCLUSIVITE !! Au centre d'AMOU, maison individuelle de bourg partiellement rénovée comprenant, au rez-de-chaussée : une entrée, un salon, un séjour avec poêle à bois, une cuisine séparée, un grand garage buanderie avec WC. A l'étage vous trouverez 3 grandes chambres, 1 bureau, une salle d'eau et un WC. Contactez-nous dès maintenant pour planifier une visite et découvrir le beau potentiel de ce bien. Les honoraires sont à la charge du vendeur ! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1562 € et 2114 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur les années de référence 2021, 2022, 2023 (abonnements compris)

Ville : Amou
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40330
Coordonnées : 43.599307, -0.745061
Total : 124 800€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 33 000€
Valeur du bien : 118 000€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1067€/mois
Loyer annuel estimé : 12802€/an
Fourchette totale : 850€ - 1339€/mois
Fourchette annuelle : 10202€ - 16065€/an
Rentabilité brute :10.26%
Fourchette de rentabilité :8.17% - 12.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 116,07 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :137 277 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-52 277€ (-38.1%)
Marge achat-revente :12 477€ (9.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :618,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :36,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 655,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 831,17€
Coût de l'assurance :10 920,00€
Taxe foncière : 1 280,20€/an
Soit par mois : 106,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 066,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 761,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :304,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et nombre de prises.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries obsolètes.
Quantité: 1 installation
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 000 €(268 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 1 875€/m² = 15 000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol et murs). Main d'œuvre: 3 000€.
  • Salle de bain:7 200€
    Salle de bain complète: 3 m² × 2 000€/m² = 6 000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie, électricité). Main d'œuvre: 1 200€.
  • Chambres - Revêtement sol:3 240€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2 700€ (incluant pose et matériaux). Main d'œuvre: 540€.
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1 080€ (incluant matériaux et main d'œuvre).
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant matériaux et main d'œuvre).
  • Électricité générale:1 440€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1 200€ = 1 200€ (incluant tableau électrique et nombre de prises). Main d'œuvre: 240€.
  • Plomberie générale:1 440€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 1 200€ = 1 200€ (incluant remplacement des tuyauteries obsolètes). Main d'œuvre: 240€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 067 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 802 €/an
Calcul : 1 067 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 202 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 800 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 437 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 280 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 919 €
Revenus locatifs : +12 802 €
Charges déductibles : -38 919 €
Résultat foncier Année 1 : -26 117 €(Déficit de 26 117 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 15 417 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 919 €/an
Revenus locatifs : +12 802 €
Charges déductibles : -5 919 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 883 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15416.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 802 €38 923 €4 206 €-26 121 €10 700 €15 421 €15 421 €
213 058 €5 811 €4 094 €7 247 €--8 174 €
313 319 €5 696 €3 979 €7 623 €--550 €
413 586 €5 576 €3 859 €8 009 €---
513 857 €5 453 €3 736 €8 404 €---
614 134 €5 325 €3 608 €8 809 €---
714 417 €5 193 €3 476 €9 224 €---
814 706 €5 056 €3 339 €9 649 €---
915 000 €4 915 €3 198 €10 085 €---
1015 300 €4 768 €3 051 €10 532 €---
1115 606 €4 617 €2 900 €10 989 €---
1215 918 €4 460 €2 743 €11 458 €---
1316 236 €4 298 €2 581 €11 938 €---
1416 561 €4 130 €2 413 €12 431 €---
1516 892 €3 956 €2 239 €12 936 €---
1617 230 €3 777 €2 060 €13 453 €---
1717 574 €3 591 €1 874 €13 984 €---
1817 926 €3 398 €1 681 €14 528 €---
1918 284 €3 199 €1 482 €15 085 €---
2018 650 €2 994 €1 277 €15 657 €---
2119 023 €2 781 €1 064 €16 243 €---
2219 404 €2 560 €843 €16 843 €---
2319 792 €2 332 €615 €17 459 €---
2420 188 €2 096 €379 €18 091 €---
2520 591 €1 852 €135 €18 739 €---
TOTAL410 053 €136 756 €60 831 €273 296 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 273 296 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 802 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 688 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 688 €-3 210 €+5 898 €
2+2 688 €0 €+2 688 €
3+2 688 €0 €+2 688 €
4+2 688 €+2 238 €+450 €
5+2 688 €+2 521 €+167 €
6+2 688 €+2 643 €+45 €
7+2 688 €+2 767 €-79 €
8+2 688 €+2 895 €-207 €
9+2 688 €+3 026 €-338 €
10+2 688 €+3 159 €-471 €
11+2 688 €+3 297 €-609 €
12+2 688 €+3 437 €-749 €
13+2 688 €+3 582 €-894 €
14+2 688 €+3 729 €-1 041 €
15+2 688 €+3 881 €-1 193 €
16+2 688 €+4 036 €-1 348 €
17+2 688 €+4 195 €-1 507 €
18+2 688 €+4 358 €-1 670 €
19+2 688 €+4 525 €-1 837 €
20+2 688 €+4 697 €-2 009 €
21+2 688 €+4 873 €-2 185 €
22+2 688 €+5 053 €-2 365 €
23+2 688 €+5 238 €-2 550 €
24+2 688 €+5 427 €-2 739 €
25+2 688 €+5 622 €-2 934 €
Total+67 200 €+81 989 €+-14 789 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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