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Maison à vendre

Bien expiré
VilleThémines (46)
Surface228m²
Coût Total224 572€
Loyer Annuel21 201€
Rentabilité9.44%
Cashflow/mois+398€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 900 €
Surface : 228 m²
Prix au m² : 613,6 €/m²
Chambres : 12
Pièces : 13
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 12 chambres, Entrée séparée, Terrasse, Pas de cave, Non meublé

iad France - Remi Pradayrol vous propose: Ancien restaurant de 178 M2 avec un appartement de 50 M2 loué actuellement.

Dans le charmant village de Thémines , belle bâtisse en pierre avec beaucoup de potentiel comprenant : En rez de chaussée , une belle entrée desservant d'un côté un bar avec une arrière cuisine , une grande salle de restaurant de l'autre côté une salle à manger . À l'étage 4 chambres et une salle de bain. Sur la partie droite de la bâtisse au dessus de la salle de restaurant , un appartement loué de 50 M2. À l'extérieur , vous trouverez une terrasse avec un bout de terrain ainsi que de belles caves.

À visiter sans tarder .

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 271 et classe CLIMAT B indice 8. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Remi Pradayrol mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CAHORS sous le numéro 922094321, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Thémines
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46120
Coordonnées : 44.736650, 1.820622
Total : 224 572€
Prix d'acquisition : 139 900€
Travaux : 73 480€
Valeur du bien : 213 380€
Frais de notaire : 11 192€
Coût estimé : 11 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 228m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.03€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1767€/mois
Loyer annuel estimé : 21201€/an
Fourchette totale : 1374€ - 2272€/mois
Fourchette annuelle : 16490€ - 27258€/an
Rentabilité brute :9.44%
Fourchette de rentabilité :7.34% - 12.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 118,3 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :254 974 €
Prix d'achat :139 900 €
Décote à l'achat :-115 074€ (-45.1%)
Marge achat-revente :30 402€ (11.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 572€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 126,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :65,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 192,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 429,19€
Coût de l'assurance :19 650,05€
Taxe foncière : 2 120,10€/an
Soit par mois : 176,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 766,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 368,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :397,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 271 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 228 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 228 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 12 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon : peinture, revêtement sol, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 - Salon nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine : mise à jour des équipements et peinture
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 maison
Raison: État général de la plomberie à vérifier et mettre à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 480 €(322 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 680€
    Isolation combles: 228 m² × 60€/m² = 13680€ (prix moyen) incluant main d'œuvre.
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen) incluant main d'œuvre.
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 600€ = 16800€ (prix moyen) incluant main d'œuvre.
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen) incluant main d'œuvre.
  • Chambres - Rénovation lourde:9 600€
    Rénovation chambres: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (prix moyen) incluant main d'œuvre.
  • Salon - Rénovation complète:4 800€
    Rénovation salon: 30 m² × 160€/m² = 4800€ (prix moyen) incluant main d'œuvre.
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 400€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (prix moyen) incluant main d'œuvre.
  • Électricité générale - Mise aux normes:2 400€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2400€ = 2400€ (prix moyen) incluant main d'œuvre.
  • Plomberie générale - Vérification et mise à niveau:4 800€
    Mise à niveau plomberie: 1 maison × 4800€ = 4800€ (prix moyen) incluant main d'œuvre.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 767 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 201 €/an
Calcul : 1 767 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 806 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 572 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 786 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 120 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 192 €
Revenus locatifs : +21 201 €
Charges déductibles : -84 192 €
Résultat foncier Année 1 : -62 991 €(Déficit de 62 991 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 591 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 712 €/an
Revenus locatifs : +21 201 €
Charges déductibles : -10 712 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 489 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41591.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 935 €(65% de 139 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 307 €/an
Calcul : 90 935 € × 3,636% = 3 307 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 201 €84 200 €7 813 €-62 999 €21 400 €41 599 €41 599 €
221 625 €10 515 €7 609 €11 110 €--30 489 €
322 057 €10 304 €7 398 €11 754 €--18 735 €
422 499 €10 085 €7 179 €12 414 €--6 322 €
522 949 €9 858 €6 952 €13 091 €---
623 408 €9 623 €6 717 €13 784 €---
723 876 €9 380 €6 474 €14 496 €---
824 353 €9 128 €6 222 €15 226 €---
924 840 €8 867 €5 961 €15 974 €---
1025 337 €8 596 €5 690 €16 741 €---
1125 844 €8 316 €5 410 €17 528 €---
1226 361 €8 026 €5 120 €18 335 €---
1326 888 €7 725 €4 819 €19 163 €---
1427 426 €7 414 €4 508 €20 012 €---
1527 974 €7 092 €4 186 €20 882 €---
1628 534 €6 758 €3 852 €21 776 €---
1729 104 €6 412 €3 506 €22 692 €---
1829 686 €6 054 €3 148 €23 633 €---
1930 280 €5 683 €2 777 €24 597 €---
2030 886 €5 298 €2 392 €25 587 €---
2131 504 €4 900 €1 994 €26 603 €---
2232 134 €4 488 €1 582 €27 646 €---
2332 776 €4 061 €1 155 €28 715 €---
2433 432 €3 619 €712 €29 813 €---
2534 100 €3 160 €254 €30 940 €---
TOTAL679 073 €259 562 €113 429 €419 512 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 419 512 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 201 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 452 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 452 €-6 420 €+10 872 €
2+4 452 €0 €+4 452 €
3+4 452 €0 €+4 452 €
4+4 452 €0 €+4 452 €
5+4 452 €+2 031 €+2 421 €
6+4 452 €+4 135 €+317 €
7+4 452 €+4 349 €+103 €
8+4 452 €+4 568 €-116 €
9+4 452 €+4 792 €-340 €
10+4 452 €+5 022 €-570 €
11+4 452 €+5 258 €-806 €
12+4 452 €+5 500 €-1 048 €
13+4 452 €+5 749 €-1 297 €
14+4 452 €+6 003 €-1 551 €
15+4 452 €+6 265 €-1 813 €
16+4 452 €+6 533 €-2 081 €
17+4 452 €+6 808 €-2 356 €
18+4 452 €+7 090 €-2 638 €
19+4 452 €+7 379 €-2 927 €
20+4 452 €+7 676 €-3 224 €
21+4 452 €+7 981 €-3 529 €
22+4 452 €+8 294 €-3 842 €
23+4 452 €+8 615 €-4 163 €
24+4 452 €+8 944 €-4 492 €
25+4 452 €+9 282 €-4 830 €
Total+111 300 €+125 854 €+-14 554 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 175 jours
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