Achat maison

Bien expiré

VilleTonneins (47)

Surface292m²

Coût Total321 660€

Loyer Annuel28 240€

Rentabilité8.78%

Cashflow/mois+435€

Prix : 249 500 €

Surface : 292 m²

Prix au m² : 854,45 €/m²

Chambres : 4

Pièces : 5

Étage : 0

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Vue, Surface de 292 m², 5 Pièces, 4 Chambres, 2 Salles de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel électrique, Cuisine équipée, Une entrée, Salle de séjour, 4 Parkings, Terrain de 48325 m², Calme

Jolie vue sur la campagne, cette maison traditionnelle vous séduira par son environnement calme et son terrain d'environ 5 hectares avec dépendance. En intérieur, elle offre: entrée, cuisine équipée, séjour, véranda, salle de bains, quatre chambres dont une avec salle de bains privative, salle d'eau. Le plus un sous-sol intégral.

Ville : Tonneins

Département : Lot-et-Garonne

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 47400

Coordonnées : 44.381620, 0.324240

Total : 321 660€

Prix d'acquisition : 249 500€

Travaux : 52 200€

Valeur du bien : 301 700€

Frais de notaire : 19 960€

Coût estimé : 19 960€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 292m²

Loyer prédit : 8.06€/m²/mois

Fourchette : 6.38€ - 10.18€/m²/mois

Loyer total estimé : 2353€/mois

Loyer annuel estimé : 28240€/an

Fourchette totale : 1864€ - 2971€/mois

Fourchette annuelle : 22369€ - 35653€/an

Rentabilité brute :8.78%

Fourchette de rentabilité :6.95% - 11.08%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :321 660€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 589,68€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.38%

Assurance emprunteur :93,82€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 1 683,50€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 243,65€

Coût de l'assurance :28 145,25€

Taxe foncière : 2 824,04€/an

Soit par mois : 235,34€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 2 353,36€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 918,83€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :434,53€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 207 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Mise à jour des meubles de cuisine et des équipements, peinture et revêtement de sol

Quantité: cuisine d'environ 10 m²

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité

Quantité: 2 salles de bain (environ 15 m² total)

Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol dans les 4 chambres

Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)

Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent un léger rafraîchissement

SalonOPTIONNEL

Sous-catégorie: Rafraîchissement léger

Peinture et éventuellement changement de mobilier

Quantité: salon d'environ 25 m²

Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut être rafraîchi

Électricité généraleOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises

Quantité: 1 tableau électrique

Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

Plomberie généraleOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Vérification de l'état de la tuyauterie et des évacuations

Quantité: toute la maison

Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 200 €(179 € / m²)

Détail par catégorie :

Cuisine:8 800€
Rénovation cuisine: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Peinture murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Revêtement de sol: 10 m² × 50€/m² = 500€, Main d'œuvre: 2000€
Salle de bain:30 000€
Rénovation complète 2 salles de bain: 15 m² × 2000€/m² = 30000€, Main d'œuvre incluse
Chambres:7 200€
Peinture murs: 48 m² × 30€/m² = 1440€, Revêtement de sol: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 3360€
Salon:3 000€
Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 2250€
Électricité générale:1 200€
Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€
Plomberie générale:2 000€
Mise aux normes plomberie: 1 maison × 2000€ = 2000€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonneins (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)

Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 353 €/mois

Revenus locatifs annuels : 28 240 €/an

Calcul : 2 353 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 733 €/an

Base de calcul : Emprunt de 321 660 € à 3.38% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 126 €/an

Calcul : 94 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 2 824 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 200 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 883 €

Revenus locatifs : +28 240 €

Charges déductibles : -66 883 €

Résultat foncier Année 1 : -38 643 €(Déficit de 38 643 €)

Imputable sur revenu global : 10 700 €

Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

Déficit reportable : 27 943 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 683 €/an

Revenus locatifs : +28 240 €

Charges déductibles : -14 683 €

Résultat foncier Années 2+ : 13 557 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 27942.94 € reporté.

Prix d'achat du bien : 249 500 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 162 175 €(65% de 249 500 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 5 897 €/an

Calcul : 162 175 € × 3,636% = 5 897 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	28 240 €	66 894 €	10 744 €	-38 653 €	10 700 €	27 953 €	27 953 €
2	28 805 €	14 408 €	10 458 €	14 398 €	-	-	13 556 €
3	29 381 €	14 112 €	10 162 €	15 270 €	-	-	-
4	29 969 €	13 806 €	9 856 €	16 163 €	-	-	-
5	30 568 €	13 489 €	9 539 €	17 079 €	-	-	-
6	31 180 €	13 162 €	9 212 €	18 018 €	-	-	-
7	31 803 €	12 823 €	8 873 €	18 980 €	-	-	-
8	32 439 €	12 473 €	8 523 €	19 966 €	-	-	-
9	33 088 €	12 111 €	8 161 €	20 977 €	-	-	-
10	33 750 €	11 736 €	7 786 €	22 014 €	-	-	-
11	34 425 €	11 348 €	7 399 €	23 076 €	-	-	-
12	35 113 €	10 948 €	6 998 €	24 166 €	-	-	-
13	35 816 €	10 533 €	6 583 €	25 283 €	-	-	-
14	36 532 €	10 104 €	6 154 €	26 428 €	-	-	-
15	37 263 €	9 660 €	5 711 €	27 602 €	-	-	-
16	38 008 €	9 202 €	5 252 €	28 806 €	-	-	-
17	38 768 €	8 727 €	4 777 €	30 041 €	-	-	-
18	39 543 €	8 236 €	4 286 €	31 307 €	-	-	-
19	40 334 €	7 729 €	3 779 €	32 606 €	-	-	-
20	41 141 €	7 203 €	3 254 €	33 938 €	-	-	-
21	41 964 €	6 660 €	2 710 €	35 303 €	-	-	-
22	42 803 €	6 098 €	2 149 €	36 705 €	-	-	-
23	43 659 €	5 517 €	1 567 €	38 142 €	-	-	-
24	44 532 €	4 916 €	966 €	39 616 €	-	-	-
25	45 423 €	4 295 €	345 €	41 128 €	-	-	-
TOTAL	904 547 €	306 190 €	155 244 €	598 358 €	10 700 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 598 358 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 240 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +5 930 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+5 930 €	-3 210 €	+9 140 €
2	+5 930 €	0 €	+5 930 €
3	+5 930 €	+514 €	+5 416 €
4	+5 930 €	+4 849 €	+1 081 €
5	+5 930 €	+5 124 €	+806 €
6	+5 930 €	+5 405 €	+525 €
7	+5 930 €	+5 694 €	+236 €
8	+5 930 €	+5 990 €	-60 €
9	+5 930 €	+6 293 €	-363 €
10	+5 930 €	+6 604 €	-674 €
11	+5 930 €	+6 923 €	-993 €
12	+5 930 €	+7 250 €	-1 320 €
13	+5 930 €	+7 585 €	-1 655 €
14	+5 930 €	+7 928 €	-1 998 €
15	+5 930 €	+8 281 €	-2 351 €
16	+5 930 €	+8 642 €	-2 712 €
17	+5 930 €	+9 012 €	-3 082 €
18	+5 930 €	+9 392 €	-3 462 €
19	+5 930 €	+9 782 €	-3 852 €
20	+5 930 €	+10 181 €	-4 251 €
21	+5 930 €	+10 591 €	-4 661 €
22	+5 930 €	+11 011 €	-5 081 €
23	+5 930 €	+11 443 €	-5 513 €
24	+5 930 €	+11 885 €	-5 955 €
25	+5 930 €	+12 338 €	-6 408 €
Total	+148 250 €	+179 507 €	+-31 257 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Achat maison

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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