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Achat maison

Bien expiré
VilleTonneins (47)
Surface292m²
Coût Total321 660€
Loyer Annuel28 240€
Rentabilité8.78%
Cashflow/mois+435€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 500 €
Surface : 292 m²
Prix au m² : 854,45 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Vue, Surface de 292 m², 5 Pièces, 4 Chambres, 2 Salles de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel électrique, Cuisine équipée, Une entrée, Salle de séjour, 4 Parkings, Terrain de 48325 m², Calme

Jolie vue sur la campagne, cette maison traditionnelle vous séduira par son environnement calme et son terrain d'environ 5 hectares avec dépendance. En intérieur, elle offre: entrée, cuisine équipée, séjour, véranda, salle de bains, quatre chambres dont une avec salle de bains privative, salle d'eau. Le plus un sous-sol intégral.

Ville : Tonneins
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47400
Coordonnées : 44.381620, 0.324240
Total : 321 660€
Prix d'acquisition : 249 500€
Travaux : 52 200€
Valeur du bien : 301 700€
Frais de notaire : 19 960€
Coût estimé : 19 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 292m²
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.38€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 2353€/mois
Loyer annuel estimé : 28240€/an
Fourchette totale : 1864€ - 2971€/mois
Fourchette annuelle : 22369€ - 35653€/an
Rentabilité brute :8.78%
Fourchette de rentabilité :6.95% - 11.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :321 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 589,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :93,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 683,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 243,65€
Coût de l'assurance :28 145,25€
Taxe foncière : 2 824,04€/an
Soit par mois : 235,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 353,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 918,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :434,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et des équipements, peinture et revêtement de sol
Quantité: cuisine d'environ 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (environ 15 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et éventuellement changement de mobilier
Quantité: salon d'environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut être rafraîchi
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de l'état de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 200 €(179 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 800€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Peinture murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Revêtement de sol: 10 m² × 50€/m² = 500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:30 000€
    Rénovation complète 2 salles de bain: 15 m² × 2000€/m² = 30000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 200€
    Peinture murs: 48 m² × 30€/m² = 1440€, Revêtement de sol: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 3360€
  • Salon:3 000€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 2250€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€
  • Plomberie générale:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 2000€ = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonneins (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 353 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 240 €/an
Calcul : 2 353 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 733 €/an
Base de calcul : Emprunt de 321 660 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 126 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 824 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 883 €
Revenus locatifs : +28 240 €
Charges déductibles : -66 883 €
Résultat foncier Année 1 : -38 643 €(Déficit de 38 643 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 27 943 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 683 €/an
Revenus locatifs : +28 240 €
Charges déductibles : -14 683 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 557 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 27942.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 175 €(65% de 249 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 897 €/an
Calcul : 162 175 € × 3,636% = 5 897 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 240 €66 894 €10 744 €-38 653 €10 700 €27 953 €27 953 €
228 805 €14 408 €10 458 €14 398 €--13 556 €
329 381 €14 112 €10 162 €15 270 €---
429 969 €13 806 €9 856 €16 163 €---
530 568 €13 489 €9 539 €17 079 €---
631 180 €13 162 €9 212 €18 018 €---
731 803 €12 823 €8 873 €18 980 €---
832 439 €12 473 €8 523 €19 966 €---
933 088 €12 111 €8 161 €20 977 €---
1033 750 €11 736 €7 786 €22 014 €---
1134 425 €11 348 €7 399 €23 076 €---
1235 113 €10 948 €6 998 €24 166 €---
1335 816 €10 533 €6 583 €25 283 €---
1436 532 €10 104 €6 154 €26 428 €---
1537 263 €9 660 €5 711 €27 602 €---
1638 008 €9 202 €5 252 €28 806 €---
1738 768 €8 727 €4 777 €30 041 €---
1839 543 €8 236 €4 286 €31 307 €---
1940 334 €7 729 €3 779 €32 606 €---
2041 141 €7 203 €3 254 €33 938 €---
2141 964 €6 660 €2 710 €35 303 €---
2242 803 €6 098 €2 149 €36 705 €---
2343 659 €5 517 €1 567 €38 142 €---
2444 532 €4 916 €966 €39 616 €---
2545 423 €4 295 €345 €41 128 €---
TOTAL904 547 €306 190 €155 244 €598 358 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 598 358 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 240 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 930 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 930 €-3 210 €+9 140 €
2+5 930 €0 €+5 930 €
3+5 930 €+514 €+5 416 €
4+5 930 €+4 849 €+1 081 €
5+5 930 €+5 124 €+806 €
6+5 930 €+5 405 €+525 €
7+5 930 €+5 694 €+236 €
8+5 930 €+5 990 €-60 €
9+5 930 €+6 293 €-363 €
10+5 930 €+6 604 €-674 €
11+5 930 €+6 923 €-993 €
12+5 930 €+7 250 €-1 320 €
13+5 930 €+7 585 €-1 655 €
14+5 930 €+7 928 €-1 998 €
15+5 930 €+8 281 €-2 351 €
16+5 930 €+8 642 €-2 712 €
17+5 930 €+9 012 €-3 082 €
18+5 930 €+9 392 €-3 462 €
19+5 930 €+9 782 €-3 852 €
20+5 930 €+10 181 €-4 251 €
21+5 930 €+10 591 €-4 661 €
22+5 930 €+11 011 €-5 081 €
23+5 930 €+11 443 €-5 513 €
24+5 930 €+11 885 €-5 955 €
25+5 930 €+12 338 €-6 408 €
Total+148 250 €+179 507 €+-31 257 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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