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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSucy-en-Brie (94)
Surface79.7m²
Coût Total205 426€
Loyer Annuel16 902€
Rentabilité8.23%
Cashflow/mois-141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 79.7 m²
Prix au m² : 2 371,39 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 23,27 m²), 2 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Exposition sud-est, Gardien, Non meublé

Sous compromis : Appartement de 79 m² avec balcon. Il compte deux chambres et une cuisine aménagée. En annexe, il y a une place de parking. Quartier attractif, proche de toutes commodités, des écoles, des crèches et des transports.

Dans une copropriété de 763 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 4 140,52 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 1080.00 et 1520.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller KW RIVE GAUCHE : Diane AKOTO Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC N/A

Ville : Sucy-en-Brie
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94370
Coordonnées : 48.782282, 2.512663
Total : 205 426€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 1 306€
Valeur du bien : 190 306€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.7m²
Loyer prédit : 17.67€/m²/mois
Fourchette : 14.68€ - 21.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1408€/mois
Loyer annuel estimé : 16902€/an
Fourchette totale : 1170€ - 1696€/mois
Fourchette annuelle : 14036€ - 20353€/an
Rentabilité brute :8.23%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 9.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 365,55 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :347 934 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-158 934€ (-45.7%)
Marge achat-revente :142 508€ (41.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 426€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 003,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :59,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 063,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 547,78€
Coût de l'assurance :17 974,77€
Taxe foncière : 1 690,17€/an
Soit par mois : 140,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 345,05€/mois
Soit par an : 4 140,60€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 408,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 549,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-140,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 238 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la robinetterie, carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 306 €(16 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Remplacement lavabo et robinetterie:676€
    Remplacement lavabo: 1 × 340€ = 340€, Remplacement robinetterie: 1 × 200€ = 200€, Main d'œuvre: 40% du total matériaux = 136€
  • Salle de bain - Carrelage partiel:630€
    Carrelage: 5 m² × 90€/m² = 450€, Main d'œuvre: 40% du total matériaux = 180€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 408 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 902 €/an
Calcul : 1 408 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 630 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 426 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 719 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 690 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 141 €/an
Calcul : 345 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 306 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 486 €
Revenus locatifs : +16 902 €
Charges déductibles : -14 486 €
Résultat foncier Année 1 : 2 416 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 180 €/an
Revenus locatifs : +16 902 €
Charges déductibles : -13 180 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 722 €/an
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 902 €14 493 €6 637 €2 409 €---
217 240 €13 007 €6 458 €4 232 €---
317 585 €12 822 €6 272 €4 762 €---
417 936 €12 631 €6 081 €5 306 €---
518 295 €12 433 €5 883 €5 862 €---
618 661 €12 229 €5 679 €6 432 €---
719 034 €12 017 €5 468 €7 017 €---
819 415 €11 799 €5 250 €7 615 €---
919 803 €11 574 €5 024 €8 229 €---
1020 199 €11 341 €4 791 €8 858 €---
1120 603 €11 101 €4 551 €9 503 €---
1221 015 €10 852 €4 302 €10 163 €---
1321 436 €10 595 €4 045 €10 840 €---
1421 864 €10 330 €3 780 €11 534 €---
1522 301 €10 056 €3 506 €12 246 €---
1622 748 €9 772 €3 223 €12 975 €---
1723 202 €9 480 €2 930 €13 723 €---
1823 667 €9 177 €2 628 €14 489 €---
1924 140 €8 865 €2 315 €15 275 €---
2024 623 €8 542 €1 992 €16 080 €---
2125 115 €8 209 €1 659 €16 906 €---
2225 617 €7 864 €1 314 €17 753 €---
2326 130 €7 508 €958 €18 622 €---
2426 652 €7 140 €591 €19 512 €---
2527 185 €6 760 €211 €20 425 €---
TOTAL541 368 €260 598 €95 548 €280 770 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 770 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 902 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 549 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 549 €+723 €+2 826 €
2+3 549 €+1 270 €+2 279 €
3+3 549 €+1 429 €+2 120 €
4+3 549 €+1 592 €+1 957 €
5+3 549 €+1 759 €+1 790 €
6+3 549 €+1 930 €+1 619 €
7+3 549 €+2 105 €+1 444 €
8+3 549 €+2 285 €+1 264 €
9+3 549 €+2 469 €+1 080 €
10+3 549 €+2 657 €+892 €
11+3 549 €+2 851 €+698 €
12+3 549 €+3 049 €+500 €
13+3 549 €+3 252 €+297 €
14+3 549 €+3 460 €+89 €
15+3 549 €+3 674 €-125 €
16+3 549 €+3 893 €-344 €
17+3 549 €+4 117 €-568 €
18+3 549 €+4 347 €-798 €
19+3 549 €+4 582 €-1 033 €
20+3 549 €+4 824 €-1 275 €
21+3 549 €+5 072 €-1 523 €
22+3 549 €+5 326 €-1 777 €
23+3 549 €+5 586 €-2 037 €
24+3 549 €+5 854 €-2 305 €
25+3 549 €+6 128 €-2 579 €
Total+88 725 €+84 231 €+4 494 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 143 jours
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