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Maison 4 pièces 88 m²

VilleBoësses (45)
Surface88m²
Coût Total156 280€
Loyer Annuel9 043€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 204,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 88 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial TERRA NOTAIRES, SELAS vous proposent : Maison / villa à vendre - BOESSES (45390)

Commune de Boesses à 7km de PUISEAUX. Maison d'habitation comprenant: -au rez-de-chaussée, entrée, sur salon/séjour, cuisine, couloir, salle de bains, Wc et chambre -à l'étage, palier et deux chambres. Garage attenant et jardin.

Honoraires inclus de 6% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 100 000 €. Classe énergie D, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 16777215 : entre 1800.00 et 2460.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude TERRA NOTAIRES, SELAS - Notaires à Beaune-la-Rolande - N° SIRET : 32633077600021

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Surface : 88 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/06/2026

Ville : Boësses
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45390
Coordonnées : 48.149910, 2.447046
Total : 156 280€
Prix d'acquisition : 106 000€
Travaux : 41 800€
Valeur du bien : 147 800€
Frais de notaire : 8 480€
Coût estimé : 8 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.97€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 754€/mois
Loyer annuel estimé : 9043€/an
Fourchette totale : 613€ - 926€/mois
Fourchette annuelle : 7360€ - 11112€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 7.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 521,29 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 874 €
Prix d'achat :106 000 €
Décote à l'achat :-27 874€ (-20.8%)
Marge achat-revente :-22 406€ (-16.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :784,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 830,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 187,37€
Coût de l'assurance :13 674,50€
Taxe foncière : 904,34€/an
Soit par mois : 75,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 753,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 905,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du mobilier
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 800 €(475 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boësses (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 754 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 043 €/an
Calcul : 754 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 448 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 280 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 547 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 904 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 699 €
Revenus locatifs : +9 043 €
Charges déductibles : -48 699 €
Résultat foncier Année 1 : -39 656 €(Déficit de 39 656 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 256 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 899 €/an
Revenus locatifs : +9 043 €
Charges déductibles : -6 899 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 144 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18255.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900 €(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 043 €48 704 €5 453 €-39 661 €21 400 €18 261 €18 261 €
29 224 €6 762 €5 311 €2 462 €--15 799 €
39 409 €6 615 €5 163 €2 794 €--13 004 €
49 597 €6 462 €5 011 €3 135 €--9 869 €
59 789 €6 304 €4 852 €3 485 €--6 384 €
69 985 €6 140 €4 689 €3 845 €--2 540 €
710 184 €5 970 €4 519 €4 214 €---
810 388 €5 794 €4 343 €4 594 €---
910 596 €5 612 €4 161 €4 983 €---
1010 808 €5 424 €3 972 €5 384 €---
1111 024 €5 228 €3 777 €5 796 €---
1211 244 €5 026 €3 575 €6 218 €---
1311 469 €4 816 €3 365 €6 653 €---
1411 699 €4 599 €3 148 €7 100 €---
1511 933 €4 374 €2 923 €7 558 €---
1612 171 €4 141 €2 690 €8 030 €---
1712 415 €3 900 €2 448 €8 515 €---
1812 663 €3 650 €2 198 €9 013 €---
1912 916 €3 391 €1 939 €9 526 €---
2013 175 €3 122 €1 671 €10 052 €---
2113 438 €2 844 €1 393 €10 594 €---
2213 707 €2 556 €1 105 €11 151 €---
2313 981 €2 258 €807 €11 723 €---
2414 261 €1 949 €498 €12 312 €---
2514 546 €1 629 €178 €12 917 €---
TOTAL289 663 €157 270 €79 187 €132 392 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 392 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 043 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 899 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 899 €-6 420 €+8 319 €
2+1 899 €0 €+1 899 €
3+1 899 €0 €+1 899 €
4+1 899 €0 €+1 899 €
5+1 899 €0 €+1 899 €
6+1 899 €0 €+1 899 €
7+1 899 €+502 €+1 397 €
8+1 899 €+1 378 €+521 €
9+1 899 €+1 495 €+404 €
10+1 899 €+1 615 €+284 €
11+1 899 €+1 739 €+160 €
12+1 899 €+1 866 €+33 €
13+1 899 €+1 996 €-97 €
14+1 899 €+2 130 €-231 €
15+1 899 €+2 268 €-369 €
16+1 899 €+2 409 €-510 €
17+1 899 €+2 555 €-656 €
18+1 899 €+2 704 €-805 €
19+1 899 €+2 858 €-959 €
20+1 899 €+3 016 €-1 117 €
21+1 899 €+3 178 €-1 279 €
22+1 899 €+3 345 €-1 446 €
23+1 899 €+3 517 €-1 618 €
24+1 899 €+3 693 €-1 794 €
25+1 899 €+3 875 €-1 976 €
Total+47 475 €+39 718 €+7 757 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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