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Appartement T3 T4 proche comodité

VilleChâteaudun (28)
Surface66m²
Coût Total112 500€
Loyer Annuel6 650€
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 64 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 969,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vends cet appartement T3/T4 de 66m² situé à Châteaudun. Cet appartement comprend 3 chambres et 1 salle de bain. Il est en très bon état général.

  • Proche des commodités

Classe énergie et classe climat E N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Châteaudun
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28200
Coordonnées : 48.072490, 1.346090
Total : 112 500€
Prix d'acquisition : 64 000€
Travaux : 43 380€
Valeur du bien : 107 380€
Frais de notaire : 5 120€
Coût estimé : 5 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 554€/mois
Loyer annuel estimé : 6650€/an
Fourchette totale : 453€ - 678€/mois
Fourchette annuelle : 5435€ - 8137€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :950,71 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 747 €
Prix d'achat :64 000 €
Décote à l'achat :+1 253€ (+2.0%)
Marge achat-revente :-49 753€ (-79.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :557,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 590,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 655,81€
Coût de l'assurance :9 843,75€
Taxe foncière : 664,99€/an
Soit par mois : 55,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 554,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 645,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergie et classe climat E mentionnée explicitement.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 380 €(657 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant nouveaux éléments et peinture)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaudun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 554 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 650 €/an
Calcul : 554 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 776 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 500 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 394 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 665 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 215 €
Revenus locatifs : +6 650 €
Charges déductibles : -48 215 €
Résultat foncier Année 1 : -41 565 €(Déficit de 41 565 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 165 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 835 €/an
Revenus locatifs : +6 650 €
Charges déductibles : -4 835 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 815 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20165.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 600 €(65% de 64 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 513 €/an
Calcul : 41 600 € × 3,636% = 1 513 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 650 €48 219 €3 780 €-41 569 €21 400 €20 169 €20 169 €
26 783 €4 738 €3 680 €2 044 €--18 124 €
36 919 €4 635 €3 576 €2 284 €--15 840 €
47 057 €4 527 €3 468 €2 530 €--13 311 €
57 198 €4 416 €3 357 €2 782 €--10 529 €
67 342 €4 301 €3 242 €3 041 €--7 488 €
77 489 €4 182 €3 123 €3 307 €--4 181 €
87 639 €4 059 €3 000 €3 580 €--601 €
97 791 €3 932 €2 873 €3 860 €---
107 947 €3 800 €2 741 €4 147 €---
118 106 €3 664 €2 605 €4 442 €---
128 268 €3 523 €2 464 €4 745 €---
138 434 €3 377 €2 318 €5 057 €---
148 602 €3 226 €2 167 €5 376 €---
158 774 €3 070 €2 011 €5 704 €---
168 950 €2 909 €1 850 €6 041 €---
179 129 €2 742 €1 683 €6 387 €---
189 311 €2 569 €1 510 €6 742 €---
199 498 €2 390 €1 331 €7 107 €---
209 688 €2 205 €1 146 €7 482 €---
219 881 €2 014 €955 €7 867 €---
2210 079 €1 816 €757 €8 263 €---
2310 281 €1 611 €552 €8 669 €---
2410 486 €1 399 €341 €9 087 €---
2510 696 €1 180 €122 €9 516 €---
TOTAL212 997 €124 504 €54 656 €88 493 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 493 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 650 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 396 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 396 €-6 420 €+7 816 €
2+1 396 €0 €+1 396 €
3+1 396 €0 €+1 396 €
4+1 396 €0 €+1 396 €
5+1 396 €0 €+1 396 €
6+1 396 €0 €+1 396 €
7+1 396 €0 €+1 396 €
8+1 396 €0 €+1 396 €
9+1 396 €+978 €+418 €
10+1 396 €+1 244 €+152 €
11+1 396 €+1 333 €+63 €
12+1 396 €+1 424 €-28 €
13+1 396 €+1 517 €-121 €
14+1 396 €+1 613 €-217 €
15+1 396 €+1 711 €-315 €
16+1 396 €+1 812 €-416 €
17+1 396 €+1 916 €-520 €
18+1 396 €+2 023 €-627 €
19+1 396 €+2 132 €-736 €
20+1 396 €+2 245 €-849 €
21+1 396 €+2 360 €-964 €
22+1 396 €+2 479 €-1 083 €
23+1 396 €+2 601 €-1 205 €
24+1 396 €+2 726 €-1 330 €
25+1 396 €+2 855 €-1 459 €
Total+34 900 €+26 548 €+8 352 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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