Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Poisy Centre : Esprit Maison & Coup de Cœur Assuré

VillePoisy (74)
Surface349
Coût Total773 660
Loyer Annuel77 349
Rentabilité10.00%
Cashflow/mois+1 797
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 682 000 €
Surface : 349 m²
Prix au m² : 1 954,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Poisy Centre : Esprit Maison & Coup de Cœur Assuré - Si vous recherchez le compromis idéal entre un appartement et une maison au calme, avec de très belles prestations soignées, tout en étant en plein cœur de Poisy et à proximité immédiate de toutes les commodités, ce bien est sans aucun doute fait pour vous !

Développé sur 114,92 m² au sol (100,29 m² loi Carrez), ce logement aux prestations de grande qualité mêle élégance, authenticité et contemporain. Situé dans une petite copropriété de seulement deux logements, il bénéficie d’un jardin privatif d’environ 349 m² avec une grande terrasse en bois exposée sud-ouest.

Il se compose d’une belle entrée, d’une cuisine entièrement équipée, d’un salon/séjour offrant une vue sur la montagne d’Âge, de trois chambres, d’une salle de bains, d’un WC indépendant, d’un dressing ainsi que d’une vaste buanderie.

Un garage et deux places de stationnement complètent ce bien, auxquels s’ajoute une grande cour commune accessible par un portail motorisé.

Un véritable coup de cœur à découvrir sans tarder !

Ville : Poisy
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74330
Coordonnées : 45.922870, 6.062830
Total : 773 660
Prix d'acquisition : 682 000
Travaux : 37 100
Valeur du bien : 719 100
Frais de notaire : 54 560
Coût estimé : 54 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 349
Loyer prédit : 18.47€/m²/mois
Fourchette : 14.03€ - 24.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 6446€/mois
Loyer annuel estimé : 77349€/an
Fourchette totale : 4895€ - 8488€/mois
Fourchette annuelle : 58738€ - 101856€/an
Rentabilité brute :10.00%
Fourchette de rentabilité :7.59% - 13.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 203,1 €/m²
Basé sur :72 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 815 882
Prix d'achat :682 000
Décote à l'achat :-1 133 882 (-62.4%)
Marge achat-revente :1 042 222€ (57.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :773 660
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 778,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :225,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 004,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :359 844,87
Coût de l'assurance :67 695,25
Taxe foncière : 7 734,90€/an
Soit par mois : 644,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 445,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 648,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 797,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 114,92 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et potentiel gain énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres (estimation pour 114,92 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires et peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 100(106 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Menuiseries:4 000
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1000€ = 4000€
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:6 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poisy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 446 €/mois
Revenus locatifs annuels : 77 349 €/an
Calcul : 6 446 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 24 971 €/an
Base de calcul : Emprunt de 773 660 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 708 €/an
Calcul : 226 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 735 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 514
Revenus locatifs : +77 349
Charges déductibles : -72 514
Résultat foncier Année 1 : 4 835

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 35 414 €/an
Revenus locatifs : +77 349
Charges déductibles : -35 414
Résultat foncier Années 2+ : 41 935 €/an
Prix d'achat du bien : 682 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 443 300(65% de 682 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 16 120 €/an
Calcul : 443 300 € × 3,636% = 16 120
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
177 34972 53824 9964 811---
278 89634 76324 32044 133---
380 47434 06523 62246 409---
482 08333 34422 90248 739---
583 72532 59922 15751 126---
685 40031 83021 38753 570---
787 10831 03520 59256 073---
888 85030 21319 77158 636---
990 62729 36418 92261 262---
1092 43928 48818 04563 952---
1194 28827 58117 13966 707---
1296 17426 64516 20369 528---
1398 09725 67815 23572 419---
14100 05924 67914 23675 380---
15102 06023 64613 20478 414---
16104 10222 58012 13781 522---
17106 18421 47711 03584 706---
18108 30720 3399 89687 969---
19110 47319 1628 71991 311---
20112 68317 9467 50494 736---
21114 93716 6916 24898 246---
22117 23515 3934 950101 842---
23119 58014 0523 609105 528---
24121 97212 6672 224109 305---
25124 41111 236793113 175---
TOTAL2 477 513658 013359 8451 819 5000Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 819 500
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 77 349 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +16 243 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+16 243+1 443+14 800
2+16 243+13 240+3 003
3+16 243+13 923+2 320
4+16 243+14 622+1 621
5+16 243+15 338+905
6+16 243+16 071+172
7+16 243+16 822-579
8+16 243+17 591-1 348
9+16 243+18 379-2 136
10+16 243+19 186-2 943
11+16 243+20 012-3 769
12+16 243+20 859-4 616
13+16 243+21 726-5 483
14+16 243+22 614-6 371
15+16 243+23 524-7 281
16+16 243+24 457-8 214
17+16 243+25 412-9 169
18+16 243+26 391-10 148
19+16 243+27 393-11 150
20+16 243+28 421-12 178
21+16 243+29 474-13 231
22+16 243+30 553-14 310
23+16 243+31 658-15 415
24+16 243+32 791-16 548
25+16 243+33 953-17 710
Total+406 075+545 850+-139 775
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →