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Maison 7 pièces 161 m²

Bien expiré
VilleCusset (03)
Surface161
Coût Total224 484
Loyer Annuel16 618
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+71
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 800 €
Surface : 161 m²
Prix au m² : 812,42 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 161 m² - Immeuble de 3 appartements

IDEAL INVESTISSEUR TRANSAXIA BOURBON L'ARCHAMBAULT vous propose sur la commune de CUSSET, un immeuble composé de 3 logements loués actuellement : Au rdc : Un ancien bar avec un coin cuisine, un séjour, un wc avec lave mains, une chambre avec une douche et un lavabo et une cave en sous partie. Au 1 er ( A droite) : Une  entrée, un salon/sam avec un escalier pour rejoindre deux chambres, une cuisine, une salle d'eau/wc. Au 1 er (A gauche) : Une entrée, un séjour, une cuisine avec un escalier pour rejoindre deux chambres, un wc et une salle de bain. Le tout relié au tout à l'égout. Pour améliorer un confort de vie, des travaux seront nécessaires. A visiter rapidement. Contactez Pascal BOULIN  TRANSAXIA BOURBON L' ARCHAMBAULT [Coordonnées masquées] ou par mail : [Coordonnées masquées] (agent commercial inscrit au RSAC de Cusset  sous le n° 893465526) Sous Carte Professionnelle N°18012018000030239.  « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ». Référence annonce : 97CAL111106 Consommation énergétique : 303 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 11 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Cusset
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03300
Coordonnées : 46.126656, 3.484623
Total : 224 484
Prix d'acquisition : 130 800
Travaux : 83 220
Valeur du bien : 214 020
Frais de notaire : 10 464
Coût estimé : 10 464
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161
Loyer prédit : 8.60€/m²/mois
Fourchette : 6.68€ - 11.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1385€/mois
Loyer annuel estimé : 16618€/an
Fourchette totale : 1076€ - 1783€/mois
Fourchette annuelle : 12907€ - 21395€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 484
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 109,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :65,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 174,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 343,33
Coût de l'assurance :19 642,35
Taxe foncière : 1 661,76€/an
Soit par mois : 138,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 384,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 313,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 161 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (161 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 161 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 38 m² (2 salons)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 220(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:10 000
    Isolation toiture/combles: 161 m² × 60€/m² = 9660€, Main d'œuvre: 340€
  • Menuiseries:18 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:24 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:1 200
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:1 520
    Peinture salon: 38 m² × 40€/m² = 1520€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cusset (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 385 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 618 €/an
Calcul : 1 385 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 491 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 484 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 786 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 662 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 220
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 158
Revenus locatifs : +16 618
Charges déductibles : -93 158
Résultat foncier Année 1 : -76 541(Déficit de 76 541 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 141
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 938 €/an
Revenus locatifs : +16 618
Charges déductibles : -9 938
Résultat foncier Années 2+ : 6 679 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55140.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 020(65% de 130 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 092 €/an
Calcul : 85 020 € × 3,636% = 3 092
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 61893 1657 498-76 54821 400 €55 148 €55 148 €
216 9509 7467 2987 204--47 944 €
317 2899 5397 0927 750--40 194 €
417 6359 3266 8788 309--31 885 €
517 9879 1056 6578 883--23 003 €
618 3478 8766 4299 471--13 532 €
718 7148 6406 19310 074--3 458 €
819 0888 3965 94810 693---
919 4708 1435 69511 327---
1019 8607 8815 43411 978---
1120 2577 6115 16312 646---
1220 6627 3314 88413 331---
1321 0757 0424 59414 033---
1421 4976 7424 29514 754---
1521 9276 4333 98515 494---
1622 3656 1133 66516 252---
1722 8125 7813 33417 031---
1823 2695 4392 99117 830---
1923 7345 0852 63718 649---
2024 2094 7182 27119 491---
2124 6934 3391 89220 354---
2225 1873 9471 49921 240---
2325 6903 5411 09422 149---
2426 2043 12267423 082---
2526 7282 68824124 040---
TOTAL532 267252 750108 343279 51721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 279 517
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 618 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 490 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 490-6 420+9 910
2+3 4900+3 490
3+3 4900+3 490
4+3 4900+3 490
5+3 4900+3 490
6+3 4900+3 490
7+3 4900+3 490
8+3 490+2 170+1 320
9+3 490+3 398+92
10+3 490+3 593-103
11+3 490+3 794-304
12+3 490+3 999-509
13+3 490+4 210-720
14+3 490+4 426-936
15+3 490+4 648-1 158
16+3 490+4 876-1 386
17+3 490+5 109-1 619
18+3 490+5 349-1 859
19+3 490+5 595-2 105
20+3 490+5 847-2 357
21+3 490+6 106-2 616
22+3 490+6 372-2 882
23+3 490+6 645-3 155
24+3 490+6 925-3 435
25+3 490+7 212-3 722
Total+87 250+83 855+3 395
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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