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Maison 7 pièces 161 m²

Bien expiré
VilleCusset (03)
Surface161m²
Coût Total224 484€
Loyer Annuel16 618€
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 800 €
Surface : 161 m²
Prix au m² : 812,42 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 161 m² - Immeuble de 3 appartements

IDEAL INVESTISSEUR TRANSAXIA BOURBON L'ARCHAMBAULT vous propose sur la commune de CUSSET, un immeuble composé de 3 logements loués actuellement : Au rdc : Un ancien bar avec un coin cuisine, un séjour, un wc avec lave mains, une chambre avec une douche et un lavabo et une cave en sous partie. Au 1 er ( A droite) : Une  entrée, un salon/sam avec un escalier pour rejoindre deux chambres, une cuisine, une salle d'eau/wc. Au 1 er (A gauche) : Une entrée, un séjour, une cuisine avec un escalier pour rejoindre deux chambres, un wc et une salle de bain. Le tout relié au tout à l'égout. Pour améliorer un confort de vie, des travaux seront nécessaires. A visiter rapidement. Contactez Pascal BOULIN  TRANSAXIA BOURBON L' ARCHAMBAULT [Coordonnées masquées] ou par mail : [Coordonnées masquées] (agent commercial inscrit au RSAC de Cusset  sous le n° 893465526) Sous Carte Professionnelle N°18012018000030239.  « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ». Référence annonce : 97CAL111106 Consommation énergétique : 303 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 11 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Cusset
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03300
Coordonnées : 46.126656, 3.484623
Total : 224 484€
Prix d'acquisition : 130 800€
Travaux : 83 220€
Valeur du bien : 214 020€
Frais de notaire : 10 464€
Coût estimé : 10 464€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161m²
Loyer prédit : 8.60€/m²/mois
Fourchette : 6.68€ - 11.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1385€/mois
Loyer annuel estimé : 16618€/an
Fourchette totale : 1076€ - 1783€/mois
Fourchette annuelle : 12907€ - 21395€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 484€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 109,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :65,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 174,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 343,33€
Coût de l'assurance :19 642,35€
Taxe foncière : 1 661,76€/an
Soit par mois : 138,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 384,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 313,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 161 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (161 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 161 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 38 m² (2 salons)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 220 €(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:10 000€
    Isolation toiture/combles: 161 m² × 60€/m² = 9660€, Main d'œuvre: 340€
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:1 520€
    Peinture salon: 38 m² × 40€/m² = 1520€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cusset (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 385 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 618 €/an
Calcul : 1 385 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 491 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 484 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 786 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 662 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 158 €
Revenus locatifs : +16 618 €
Charges déductibles : -93 158 €
Résultat foncier Année 1 : -76 541 €(Déficit de 76 541 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 141 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 938 €/an
Revenus locatifs : +16 618 €
Charges déductibles : -9 938 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 679 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55140.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 020 €(65% de 130 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 092 €/an
Calcul : 85 020 € × 3,636% = 3 092 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 618 €93 165 €7 498 €-76 548 €21 400 €55 148 €55 148 €
216 950 €9 746 €7 298 €7 204 €--47 944 €
317 289 €9 539 €7 092 €7 750 €--40 194 €
417 635 €9 326 €6 878 €8 309 €--31 885 €
517 987 €9 105 €6 657 €8 883 €--23 003 €
618 347 €8 876 €6 429 €9 471 €--13 532 €
718 714 €8 640 €6 193 €10 074 €--3 458 €
819 088 €8 396 €5 948 €10 693 €---
919 470 €8 143 €5 695 €11 327 €---
1019 860 €7 881 €5 434 €11 978 €---
1120 257 €7 611 €5 163 €12 646 €---
1220 662 €7 331 €4 884 €13 331 €---
1321 075 €7 042 €4 594 €14 033 €---
1421 497 €6 742 €4 295 €14 754 €---
1521 927 €6 433 €3 985 €15 494 €---
1622 365 €6 113 €3 665 €16 252 €---
1722 812 €5 781 €3 334 €17 031 €---
1823 269 €5 439 €2 991 €17 830 €---
1923 734 €5 085 €2 637 €18 649 €---
2024 209 €4 718 €2 271 €19 491 €---
2124 693 €4 339 €1 892 €20 354 €---
2225 187 €3 947 €1 499 €21 240 €---
2325 690 €3 541 €1 094 €22 149 €---
2426 204 €3 122 €674 €23 082 €---
2526 728 €2 688 €241 €24 040 €---
TOTAL532 267 €252 750 €108 343 €279 517 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 279 517 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 618 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 490 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 490 €-6 420 €+9 910 €
2+3 490 €0 €+3 490 €
3+3 490 €0 €+3 490 €
4+3 490 €0 €+3 490 €
5+3 490 €0 €+3 490 €
6+3 490 €0 €+3 490 €
7+3 490 €0 €+3 490 €
8+3 490 €+2 170 €+1 320 €
9+3 490 €+3 398 €+92 €
10+3 490 €+3 593 €-103 €
11+3 490 €+3 794 €-304 €
12+3 490 €+3 999 €-509 €
13+3 490 €+4 210 €-720 €
14+3 490 €+4 426 €-936 €
15+3 490 €+4 648 €-1 158 €
16+3 490 €+4 876 €-1 386 €
17+3 490 €+5 109 €-1 619 €
18+3 490 €+5 349 €-1 859 €
19+3 490 €+5 595 €-2 105 €
20+3 490 €+5 847 €-2 357 €
21+3 490 €+6 106 €-2 616 €
22+3 490 €+6 372 €-2 882 €
23+3 490 €+6 645 €-3 155 €
24+3 490 €+6 925 €-3 435 €
25+3 490 €+7 212 €-3 722 €
Total+87 250 €+83 855 €+3 395 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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