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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCreusot (71)
Surface68m²
Coût Total94 200€
Loyer Annuel6 418€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 808,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Pas de balcon, Non meublé

!! EN EXCLUSIVITÉ !!

AU CREUSOT, QUARTIER CROIX MENÉE, APPARTEMENT T3 DE 68M2 COMPRENANT UNE ENTRÉE SUR CUISINE, SALLE À MANGER, SÉJOUR, WC. À L'ÉTAGE, DEUX CHAMBRES, UNE SALLE DE BAINS AVEC WC. DEUX GARAGES

N'HÉSITEZ PAS À CONTACTER L'AGENCE ROBERT LASKAR IMMOBILIER OU PAR MAIL À

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Creusot
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71200
Coordonnées : 46.800412, 4.454937
Total : 94 200€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 34 800€
Valeur du bien : 89 800€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 535€/mois
Loyer annuel estimé : 6418€/an
Fourchette totale : 426€ - 671€/mois
Fourchette annuelle : 5116€ - 8050€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 8.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :875 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 500 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-4 500€ (-7.6%)
Marge achat-revente :-34 700€ (-58.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :466,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 494,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 765,13€
Coût de l'assurance :8 242,50€
Taxe foncière : 641,77€/an
Soit par mois : 53,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 534,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 547,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-12,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 242 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 800 €(512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Creusot (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 535 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 418 €/an
Calcul : 535 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 162 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 330 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 642 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 934 €
Revenus locatifs : +6 418 €
Charges déductibles : -38 934 €
Résultat foncier Année 1 : -32 516 €(Déficit de 32 516 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 116 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 134 €/an
Revenus locatifs : +6 418 €
Charges déductibles : -4 134 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 284 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11115.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 418 €38 937 €3 165 €-32 519 €21 400 €11 119 €11 119 €
26 546 €4 053 €3 081 €2 494 €--8 625 €
36 677 €3 966 €2 994 €2 711 €--5 914 €
46 811 €3 876 €2 904 €2 935 €--2 979 €
56 947 €3 783 €2 811 €3 164 €---
67 086 €3 686 €2 715 €3 399 €---
77 227 €3 587 €2 615 €3 641 €---
87 372 €3 484 €2 512 €3 888 €---
97 519 €3 377 €2 406 €4 142 €---
107 670 €3 267 €2 295 €4 403 €---
117 823 €3 153 €2 181 €4 670 €---
127 980 €3 035 €2 063 €4 945 €---
138 139 €2 913 €1 941 €5 227 €---
148 302 €2 786 €1 815 €5 516 €---
158 468 €2 656 €1 684 €5 812 €---
168 637 €2 521 €1 549 €6 117 €---
178 810 €2 381 €1 409 €6 429 €---
188 986 €2 236 €1 265 €6 750 €---
199 166 €2 086 €1 115 €7 080 €---
209 349 €1 931 €960 €7 418 €---
219 536 €1 771 €800 €7 765 €---
229 727 €1 606 €634 €8 122 €---
239 922 €1 434 €463 €8 488 €---
2410 120 €1 257 €285 €8 863 €---
2510 322 €1 073 €102 €9 249 €---
TOTAL205 561 €104 852 €45 765 €100 709 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 709 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 418 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 348 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 348 €-6 420 €+7 768 €
2+1 348 €0 €+1 348 €
3+1 348 €0 €+1 348 €
4+1 348 €0 €+1 348 €
5+1 348 €+56 €+1 292 €
6+1 348 €+1 020 €+328 €
7+1 348 €+1 092 €+256 €
8+1 348 €+1 166 €+182 €
9+1 348 €+1 243 €+105 €
10+1 348 €+1 321 €+27 €
11+1 348 €+1 401 €-53 €
12+1 348 €+1 483 €-135 €
13+1 348 €+1 568 €-220 €
14+1 348 €+1 655 €-307 €
15+1 348 €+1 744 €-396 €
16+1 348 €+1 835 €-487 €
17+1 348 €+1 929 €-581 €
18+1 348 €+2 025 €-677 €
19+1 348 €+2 124 €-776 €
20+1 348 €+2 225 €-877 €
21+1 348 €+2 330 €-982 €
22+1 348 €+2 436 €-1 088 €
23+1 348 €+2 546 €-1 198 €
24+1 348 €+2 659 €-1 311 €
25+1 348 €+2 775 €-1 427 €
Total+33 700 €+30 213 €+3 487 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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