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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePuy-Sainte-Réparade (13)
Surface77m²
Coût Total206 520€
Loyer Annuel12 456€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-330€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 166 500 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 2 162,34 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 3/3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 21 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Sans vis-à-vis, Interphone

A vendre T4 de 77m² traversant - Résidence La Taillade - Le Puy Ste Réparade

Séjour 21m² Cuisine 9m² + cellier 3 chambres 9 - 10 -10M² Loggia SDB + WC séparé

Stationnement libre dans la résidence

Chauffage collectif au gaz Charges annuelles estimées à 2 040 €

PRIX PUBLIC PRIORITAIRE : 122 700 €

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Ville : Puy-Sainte-Réparade
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13610
Coordonnées : 43.649112, 5.436594
Total : 206 520€
Prix d'acquisition : 166 500€
Travaux : 26 700€
Valeur du bien : 193 200€
Frais de notaire : 13 320€
Coût estimé : 13 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 13.48€/m²/mois
Fourchette : 10.96€ - 16.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1038€/mois
Loyer annuel estimé : 12456€/an
Fourchette totale : 844€ - 1276€/mois
Fourchette annuelle : 10130€ - 15315€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 7.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 472,14 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :344 354 €
Prix d'achat :166 500 €
Décote à l'achat :-177 854€ (-51.6%)
Marge achat-revente :137 834€ (40.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 033,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :60,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 094,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 646,34€
Coût de l'assurance :18 070,50€
Taxe foncière : 1 245,56€/an
Soit par mois : 103,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 170,00€/mois
Soit par an : 2 040,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 037,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 367,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-329,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 166 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments de la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 9 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 700 €(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:7 500€
    Rafraîchissement cuisine: 9 m² × 800€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 1000€/chambre = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puy-Sainte-Réparade (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 038 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 456 €/an
Calcul : 1 038 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 138 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 520 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 723 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 246 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 040 €/an
Calcul : 170 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 846 €
Revenus locatifs : +12 456 €
Charges déductibles : -37 846 €
Résultat foncier Année 1 : -25 390 €(Déficit de 25 390 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 990 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 146 €/an
Revenus locatifs : +12 456 €
Charges déductibles : -11 146 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 310 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3990.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 166 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 225 €(65% de 166 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 935 €/an
Calcul : 108 225 € × 3,636% = 3 935 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 456 €37 853 €7 144 €-25 397 €21 400 €3 997 €3 997 €
212 705 €10 966 €6 957 €1 739 €--2 258 €
312 959 €10 772 €6 763 €2 187 €--71 €
413 218 €10 571 €6 563 €2 647 €---
513 482 €10 363 €6 355 €3 119 €---
613 752 €10 148 €6 140 €3 604 €---
714 027 €9 925 €5 917 €4 102 €---
814 308 €9 694 €5 686 €4 613 €---
914 594 €9 455 €5 447 €5 139 €---
1014 886 €9 208 €5 199 €5 678 €---
1115 183 €8 951 €4 943 €6 232 €---
1215 487 €8 686 €4 677 €6 801 €---
1315 797 €8 411 €4 402 €7 386 €---
1416 113 €8 126 €4 118 €7 987 €---
1516 435 €7 831 €3 823 €8 604 €---
1616 764 €7 526 €3 518 €9 238 €---
1717 099 €7 210 €3 202 €9 889 €---
1817 441 €6 883 €2 874 €10 558 €---
1917 790 €6 543 €2 535 €11 246 €---
2018 146 €6 192 €2 184 €11 953 €---
2118 508 €5 829 €1 820 €12 680 €---
2218 879 €5 452 €1 444 €13 426 €---
2319 256 €5 062 €1 054 €14 194 €---
2419 641 €4 659 €650 €14 983 €---
2520 034 €4 240 €232 €15 794 €---
TOTAL398 958 €230 556 €103 646 €168 402 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 402 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 456 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 616 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 616 €-6 420 €+9 036 €
2+2 616 €0 €+2 616 €
3+2 616 €0 €+2 616 €
4+2 616 €+773 €+1 843 €
5+2 616 €+936 €+1 680 €
6+2 616 €+1 081 €+1 535 €
7+2 616 €+1 231 €+1 385 €
8+2 616 €+1 384 €+1 232 €
9+2 616 €+1 542 €+1 074 €
10+2 616 €+1 703 €+913 €
11+2 616 €+1 870 €+746 €
12+2 616 €+2 040 €+576 €
13+2 616 €+2 216 €+400 €
14+2 616 €+2 396 €+220 €
15+2 616 €+2 581 €+35 €
16+2 616 €+2 771 €-155 €
17+2 616 €+2 967 €-351 €
18+2 616 €+3 168 €-552 €
19+2 616 €+3 374 €-758 €
20+2 616 €+3 586 €-970 €
21+2 616 €+3 804 €-1 188 €
22+2 616 €+4 028 €-1 412 €
23+2 616 €+4 258 €-1 642 €
24+2 616 €+4 495 €-1 879 €
25+2 616 €+4 738 €-2 122 €
Total+65 400 €+50 521 €+14 879 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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