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Appartement 3 pièces 84 m²

Bien expiré
VilleTarbes (65)
Surface84m²
Coût Total164 840€
Loyer Annuel8 822€
Rentabilité5.35%
Cashflow/mois-201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 500 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 375 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 84 m² - Appartement À Vendre

Appartement de type 3 a seulement 5 minutes du centre-ville. Ce bien de 84,06 m² traversant Est/Ouest offre deux chambres dont une avec placard, un séjour lumineux avec balcon agréable et vue sur les Pyrénées , une cuisine séparée avec Loggia , une salle de bain et Wc séparé . Résidence avec ascenseur et garage . État général correct, laissant la possibilité de le personnaliser selon vos goûts. Opportunité intéressante pour investissement ou première acquisition. Contactez-nous pour plus d'informations et organiser une visite. Référence agence : 37 Référence annonce : PDY1-R73-VZZ Date de réalisation du diagnostic : 08/01/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.236990, 0.071194
Total : 164 840€
Prix d'acquisition : 115 500€
Travaux : 40 100€
Valeur du bien : 155 600€
Frais de notaire : 9 240€
Coût estimé : 9 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 735€/mois
Loyer annuel estimé : 8822€/an
Fourchette totale : 597€ - 906€/mois
Fourchette annuelle : 7161€ - 10869€/an
Rentabilité brute :5.35%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 6.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :814,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :48,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 862,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 557,18€
Coût de l'assurance :14 423,50€
Taxe foncière : 882,20€/an
Soit par mois : 73,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 735,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 936,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-201,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien.
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale, peinture légèrement ternie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 100 €(477 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:5 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 700€ = 5600€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 735 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 822 €/an
Calcul : 735 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 501 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 840 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 577 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 882 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 060 €
Revenus locatifs : +8 822 €
Charges déductibles : -47 060 €
Résultat foncier Année 1 : -38 238 €(Déficit de 38 238 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 838 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 960 €/an
Revenus locatifs : +8 822 €
Charges déductibles : -6 960 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 862 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16837.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 075 €(65% de 115 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 730 €/an
Calcul : 75 075 € × 3,636% = 2 730 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 822 €47 065 €5 506 €-38 243 €21 400 €16 843 €16 843 €
28 998 €6 818 €5 359 €2 180 €--14 663 €
39 178 €6 667 €5 208 €2 512 €--12 151 €
49 362 €6 510 €5 051 €2 852 €--9 299 €
59 549 €6 348 €4 889 €3 201 €--6 098 €
69 740 €6 180 €4 721 €3 560 €--2 538 €
79 935 €6 006 €4 547 €3 929 €---
810 134 €5 827 €4 368 €4 307 €---
910 336 €5 641 €4 182 €4 695 €---
1010 543 €5 449 €3 990 €5 094 €---
1110 754 €5 251 €3 792 €5 503 €---
1210 969 €5 045 €3 586 €5 924 €---
1311 188 €4 833 €3 374 €6 356 €---
1411 412 €4 613 €3 154 €6 799 €---
1511 640 €4 386 €2 927 €7 255 €---
1611 873 €4 151 €2 691 €7 723 €---
1712 111 €3 907 €2 448 €8 203 €---
1812 353 €3 656 €2 197 €8 697 €---
1912 600 €3 396 €1 936 €9 204 €---
2012 852 €3 126 €1 667 €9 726 €---
2113 109 €2 848 €1 389 €10 261 €---
2213 371 €2 560 €1 101 €10 811 €---
2313 639 €2 262 €803 €11 376 €---
2413 911 €1 954 €495 €11 957 €---
2514 190 €1 636 €177 €12 554 €---
TOTAL282 571 €156 136 €79 557 €126 435 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 435 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 822 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 853 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 853 €-6 420 €+8 273 €
2+1 853 €0 €+1 853 €
3+1 853 €0 €+1 853 €
4+1 853 €0 €+1 853 €
5+1 853 €0 €+1 853 €
6+1 853 €0 €+1 853 €
7+1 853 €+417 €+1 436 €
8+1 853 €+1 292 €+561 €
9+1 853 €+1 409 €+444 €
10+1 853 €+1 528 €+325 €
11+1 853 €+1 651 €+202 €
12+1 853 €+1 777 €+76 €
13+1 853 €+1 907 €-54 €
14+1 853 €+2 040 €-187 €
15+1 853 €+2 176 €-323 €
16+1 853 €+2 317 €-464 €
17+1 853 €+2 461 €-608 €
18+1 853 €+2 609 €-756 €
19+1 853 €+2 761 €-908 €
20+1 853 €+2 918 €-1 065 €
21+1 853 €+3 078 €-1 225 €
22+1 853 €+3 243 €-1 390 €
23+1 853 €+3 413 €-1 560 €
24+1 853 €+3 587 €-1 734 €
25+1 853 €+3 766 €-1 913 €
Total+46 325 €+37 931 €+8 394 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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