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Appartement Belle Vue

VilleCollet-de-Dèze (48)
Surface174m²
Coût Total166 050€
Loyer Annuel16 191€
Rentabilité9.75%
Cashflow/mois+323€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 174 m²
Prix au m² : 574,71 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 174 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 balcon, Toilettes séparées, 1 salle de douche, Étage 2 sur 2

Appartement actuellement loué, très lumineux et spacieux de 150 m² de type 5. Une pièce à vivre de 40 m² donnant sur une véranda de 22 m², 4 grandes chambres, placards dressing, salle d'eau et toilettes séparés, chaufferie. Au dernier étage, jolie vue, tout commerces écoles et médecins à pied. (5.56 % d'honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.) Fanny Arietti (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : - .

Ville : Collet-de-Dèze
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48160
Coordonnées : 44.247471, 3.917950
Total : 166 050€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 58 050€
Valeur du bien : 158 050€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 174m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1349€/mois
Loyer annuel estimé : 16191€/an
Fourchette totale : 1077€ - 1691€/mois
Fourchette annuelle : 12921€ - 20290€/an
Rentabilité brute :9.75%
Fourchette de rentabilité :7.78% - 12.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 300,62 €/m²
Basé sur :4 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :226 307 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-126 307€ (-55.8%)
Marge achat-revente :60 257€ (26.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :823,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :67,80€/mois
Taux d'assurance : 0.49% par an
Total mensualité : 891,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 937,62€
Coût de l'assurance :20 341,12€
Taxe foncière : 1 619,14€/an
Soit par mois : 134,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 349,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 026,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :323,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 174 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs
Quantité: salon (environ 45 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 050 €(334 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:4 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:22 100€
    Fenêtres double vitrage performant: 17 fenêtres × 1300€ = 22100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 250€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3250€ = 3250€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète chambres: 80 m² × 100€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:2 700€
    Rafraîchissement parquet et peinture: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Collet-de-Dèze (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 349 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 191 €/an
Calcul : 1 349 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 590 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 050 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 814 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 619 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 073 €
Revenus locatifs : +16 191 €
Charges déductibles : -66 073 €
Résultat foncier Année 1 : -49 882 €(Déficit de 49 882 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 482 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 023 €/an
Revenus locatifs : +16 191 €
Charges déductibles : -8 023 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 168 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28481.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 191 €66 079 €5 596 €-49 887 €21 400 €28 487 €28 487 €
216 515 €7 880 €5 447 €8 635 €--19 852 €
316 846 €7 727 €5 294 €9 119 €--10 733 €
417 182 €7 568 €5 135 €9 615 €--1 118 €
517 526 €7 403 €4 971 €10 123 €---
617 877 €7 233 €4 801 €10 643 €---
718 234 €7 058 €4 625 €11 177 €---
818 599 €6 876 €4 443 €11 723 €---
918 971 €6 687 €4 254 €12 284 €---
1019 350 €6 492 €4 060 €12 858 €---
1119 737 €6 291 €3 858 €13 447 €---
1220 132 €6 082 €3 649 €14 050 €---
1320 535 €5 866 €3 434 €14 668 €---
1420 945 €5 643 €3 210 €15 302 €---
1521 364 €5 412 €2 979 €15 952 €---
1621 792 €5 173 €2 740 €16 618 €---
1722 227 €4 926 €2 493 €17 302 €---
1822 672 €4 670 €2 237 €18 002 €---
1923 125 €4 405 €1 972 €18 720 €---
2023 588 €4 131 €1 699 €19 457 €---
2124 060 €3 848 €1 415 €20 212 €---
2224 541 €3 555 €1 122 €20 986 €---
2325 032 €3 251 €819 €21 780 €---
2425 532 €2 938 €505 €22 595 €---
2526 043 €2 613 €180 €23 430 €---
TOTAL518 617 €199 807 €80 938 €318 809 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 318 809 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 191 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 400 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 400 €-6 420 €+9 820 €
2+3 400 €0 €+3 400 €
3+3 400 €0 €+3 400 €
4+3 400 €0 €+3 400 €
5+3 400 €+2 701 €+699 €
6+3 400 €+3 193 €+207 €
7+3 400 €+3 353 €+47 €
8+3 400 €+3 517 €-117 €
9+3 400 €+3 685 €-285 €
10+3 400 €+3 857 €-457 €
11+3 400 €+4 034 €-634 €
12+3 400 €+4 215 €-815 €
13+3 400 €+4 400 €-1 000 €
14+3 400 €+4 591 €-1 191 €
15+3 400 €+4 786 €-1 386 €
16+3 400 €+4 986 €-1 586 €
17+3 400 €+5 190 €-1 790 €
18+3 400 €+5 401 €-2 001 €
19+3 400 €+5 616 €-2 216 €
20+3 400 €+5 837 €-2 437 €
21+3 400 €+6 063 €-2 663 €
22+3 400 €+6 296 €-2 896 €
23+3 400 €+6 534 €-3 134 €
24+3 400 €+6 778 €-3 378 €
25+3 400 €+7 029 €-3 629 €
Total+85 000 €+95 643 €+-10 643 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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